W skrócie
- Rząd przeznacza 4,7 mld zł na budownictwo społeczne, co ma szansę znacząco zwiększyć liczbę nowych mieszkań dostępnych dla rodzin o niższych dochodach.
- Adam Czerniak podkreśla, że konieczne są nie tylko środki finansowe, ale także zmiany regulacyjne, by inwestycje w mieszkalnictwo społeczne były bardziej efektywne.
- Stabilny najem i poprawa dostępności mieszkań mają wspierać politykę demograficzną i przyczynić się do zrównoważonego rozwoju regionów.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu, otwiera się w nowym oknie
Monika Krześniak-Sajewicz, Interia: Czy w 2026 roku faktycznie możemy mówić o przełomie albo przynajmniej o początku dużej zmiany w polityce mieszkaniowej państwa? Chodzi o zwiększone wydatki na budownictwo społeczne i komunalne.
Adam Czerniak, zastępca prezesa KZN i kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH: - Nie użyłbym określenia "rok przełomu", ale na pewno będzie to rok rekordowy, jeśli chodzi o budownictwo społeczne - przede wszystkim realizowane we współpracy z samorządami. W Polsce mamy bardzo dużo projektów rozkręconych w zakresie mieszkań społecznych, zwłaszcza w społecznym budownictwie czynszowym, ale komunalnych też jest sporo. Większość z nich czekała na finansowanie z budżetu państwa. To dofinansowanie na ten rok - miejmy nadzieję, że ustawa budżetowa zostanie zatwierdzona bez komplikacji - zacznie płynąć od lutego. Pieniądze trafią na projekty, które mają już przygotowane plany, pozwolenia na budowę, a czasem są nawet realizowane i prefinansowane ze środków własnych społecznych inicjatyw mieszkaniowych czy towarzystw budownictwa społecznego.
- Spodziewam się, że w tym roku powstanie ponad 5-6 tys. mieszkań w społecznym budownictwie czynszowym. To będzie najwyższa liczba od co najmniej 20 lat, bo ostatni taki boom mieliśmy na początku lat dwutysięcznych, kiedy TBS-y realizowały wiele inwestycji. Teraz mamy porównywalny okres wzrostu budownictwa społecznego.
- Natomiast czy to jest moment przełomowy? Myślę, że żeby tak go nazwać, musielibyśmy zmienić w dużym zakresie także elementy regulacyjne, bo samo finansowanie nie wystarczy. Obecne środki są w ramach istniejących uwarunkowań, a te legislacyjne powinny ulec zmianie. Ministerstwo Rozwoju i Technologii, otwiera się w nowym oknie - z tego, co zapowiada wiceminister Lewandowski - przygotowuje daleko idące zmiany w zakresie mieszkalnictwa społecznego i w ogóle kierunku polityki mieszkaniowej. Ale żeby ten rok był przełomowy, te projekty ustaw musiałyby zostać zaakceptowane przez koalicyjny rząd i przejść całą ścieżkę legislacyjną. Jeśli to się uda, wtedy faktycznie będziemy mogli mówić o roku przełomowym.
Zobacz również:
Zaplanowane na ten rok 4,5 mld zł na mieszkalnictwo społeczne to więcej niż w poprzednich latach, ale jeśli porównać ją z innymi wydatkami, ta kwota też "nie zwala z nóg". Ile powinniśmy wydawać, żeby nastąpiła realna poprawa, czyli realna dostępność mieszkań społecznych.
- To już jest realna poprawa - bo ta kwota jest kilkukrotnie większa niż jeszcze trzy lata temu. Na razie w skali kraju wpływ wydatków na budownictwo społeczne może będzie jeszcze niewielki, ale w mniejszych lokalizacjach, średnich i małych miastach, gdzie mieszkań komercyjnych na sprzedaż lub wynajem buduje się niewiele, ten wpływ może być szerszy. Środki z Funduszu Dopłat są bardziej równomiernie rozdysponowane po kraju, co jest ważne w kontekście skoncentrowanego w dużych miastach budownictwa deweloperskiego.
- Oczywiście, żeby było więcej inwestycji, przydałoby się więcej pieniędzy, ale to nie jest jedyny warunek.
- Te środki powinny być bardziej efektywnie wydatkowane. Dlatego najważniejsza ustawa, na którą czekamy i którą zapowiada Ministerstwo Rozwoju i Technologii, to zmiana struktury finansowania. Więcej ma być instrumentów zwrotnych dofinansowanych przez państwo, w tym reforma kredytu SBC - może nawet 50-letniego z bardzo niskim oprocentowaniem - a mniej środków bezzwrotnych, czyli dotacji.
Dlaczego to jest kluczowe?
- Bo dzięki temu z każdego miliona złotych będzie można wybudować więcej mieszkań społecznych, zwłaszcza w segmencie społecznego budownictwa czynszowego. W przypadku budownictwa komunalnego większe znaczenie ma zmiana zarządzania mieszkaniami w zasobie gminy - zarówno warunków ich przyznawania, jak i ustalania stawek czynszu.
Czy w kontekście sytuacji demograficznej i cały czas zlej sytuacji mieszkaniowej, wydatki z budżetu rzędu 4,5 mld zł są wystarczające, by dać bezpieczną alternatywę tym, których nie stać na zakup własnego M?
- Z badań socjologicznych i demograficznych wynika, że nie ma jednej polityki socjalnej, która sama zwiększy dzietność. Żeby stymulować wzrost wskaźników dzietności, musimy angażować pieniądze w różne formy wsparcia, które sprawiają, że decyzja o posiadaniu dziecka jest mniej uzależniona od problemów mieszkaniowych, finansowych czy związanych z opieką nad dzieckiem.
- Są trzy kluczowe elementy: jak dofinansowanie dla rodzin - u nas np. 800+, opieka nad dzieckiem, zwłaszcza na wczesnym etapie, regulacje dotyczące pracy - urlopy wychowawcze, rodzicielskie, wsparcie rodziców w miejscu pracy, zmiana kultury korporacyjnej, większa partycypacja mężczyzn w wychowaniu dzieci, a u nas konserwatywny model rodziny nakłada dużo więcej obowiązków na kobiety. Do tego dochodzi aspekt mieszkaniowy. Bezpieczeństwo mieszkaniowe jest ważnym elementem przy decyzji o dziecku. Wszystkie te elementy muszą współgrać - brak jednej cegiełki wpływa na dzietność.
- Drugi wątek to wyzwania demograficzne, stoją przed nami niezależnie od tego, czy uda się poprawić dzietność. Mamy wyludnianie się części regionów Polski i jednoczesny napływ ludności do największych aglomeracji, co jest problematyczne z perspektywy polityki mieszkaniowej. W Warszawie mieszkań pewnie będzie brakować przez kolejne co najmniej kilkadziesiąt lat, ale w wielu lokalizacjach, nawet średnich miejscowościach, może pojawić się nadpodaż. Już teraz na terenach wiejskich rośnie liczba pustostanów.
- Dlatego polityka mieszkaniowa musi mieć wymiar regionalny - zapewniać dostęp do mieszkań w dobrej cenie w mniejszych i średnich miastach, żeby zachęcać ludzi do pozostania w regionie, a nie zmuszać do wyprowadzki do dużych aglomeracji. Oczywiście samo mieszkanie nie wystarczy - potrzebne są miejsca pracy i miejsca edukacji dla dzieci.
No i właśnie w tym kontekście - czy takie kwoty na politykę mieszkaniową, która jest jednym z kluczowych składników mogących poprawić sytuację demograficzną, to dużo czy mało?
- Chciałbym, żeby było więcej, bo zajmuję się polityką mieszkaniową, zwłaszcza w jej wymiarze społecznym, i uważam, że tych pieniędzy w Polsce na budownictwo społeczne powinno być więcej. Ale nie powiedziałbym, że ta kwota jest mała - to naprawdę dużo, biorąc pod uwagę uwarunkowania finansowe państwa, z którymi się teraz zmagamy. Wielki szacunek dla Ministerstwa Finansów, że zdecydowało się na zwiększenie wydatków na politykę mieszkaniową w sytuacji, w której w większości obszarów szukamy raczej oszczędności, niż podnosimy wydatki.
Zobacz również:
Często powtarzana jest teza, że Polacy preferują własność, choć do tej pory w zasadzie nie było alternatywy oprócz drogiego i niestabilnego najmu na rynku prywatnym. Czy mentalnie jesteśmy w stanie przejść od podejścia "wolę drogie, ale własne na kredyt" do podejścia wolę tani, stabilny wynajem niż spłacanie wysokich rat przez 30 lat?
- Odpowiem w duchu ekonomii behawioralnej. Z badań Richarda Thalera, noblisty, wynika, że człowiek ma dwa mechanizmy podejmowania decyzji: "doer" - ten, który działa tu i teraz, i "planner" - ten, który planuje.
- Jeśli dyskutujemy o planach, to większość ludzi - i to się nie zmieni - będzie preferować własność. To jest uwarunkowane kulturowo nie od 10 lat, ale od kilku stuleci. Polska rodzina będzie chciała mieć mieszkanie na własność w wymarzonej lokalizacji. Tego w jedno pokolenie nie odwrócimy.
- Kluczowe jest, aby ta druga część - "doer", działająca tu i teraz - brała pod uwagę różne czynniki i dopuszczała najem jako sensowną alternatywę. Jeśli dziś myślimy o tym, że docelowo chcemy kupić mieszkanie, ale nas na to nie stać, albo przeprowadziliśmy się do dużego miasta na kilka lat, bo tu mamy pracę, to żeby dla nas mieszkanie w najmie było bezpieczną i sensowną alternatywą. Żeby "doer" nie był przymuszony do kupna na kredyt. Najem musi być stabilny, bezpieczny - żeby można było wprowadzić się z rodziną, wysłać dziecko do przedszkola bez ryzyka, że za rok trzeba się wyprowadzać. Chciałbym, żeby polski sektor mieszkaniowy został doprowadzony do takiego stanu, by patrząc z perspektywy "tu i teraz" wynajem był sensowną alternatywą, którą rozważamy w kategoriach ekonomicznych, nawet jeśli docelowo chcemy być właścicielami.
Tylko o jakim rodzaju najmu tu mówimy jako sensownej alternatywie? Od państwa, samorządu, czy także komercyjnym, który z natury jest niestabilny?
- Każdym - bo dziś mamy dwie sprzeczności w percepcji. Z jednej strony najem komercyjny, który dla większości ludzi jest niestabilny i ryzykowny - pod względem wysokości czynszu, możliwości aranżacji mieszkania, ryzyka konieczności szybkiej wyprowadzki. Z drugiej strony świadomość istnienia społecznych inicjatyw mieszkaniowych czy TBS-ów jest niewielka, a mieszkanie komunalne w świadomości wielu osób jest przydzielone "na zawsze", a czasem - tu pokutują stare regulacje - jest traktowane prawie jak dziedziczona własność. Myślę, że obie formy powinny się do siebie zbliżyć: mieszkania komunalne nie powinny być traktowane jak quasi-własność, tylko jako rotacyjne dla osób o niskich dochodach. A z drugiej strony mieszkania wynajmowane na rynku komercyjnym powinny zapewniać większe poczucie stabilności najemcy.
- Potrzebujemy zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów, żeby najem komercyjny był bardziej stabilny i chronił najemców, ale także i właścicieli przed nierzetelnym najemcą.
A po stronie większej ochrony lokatora - w jakim kierunku mogłyby pójść zmiany, żeby najem - także komercyjny - był bardziej stabilny?
- Poszedłbym w kierunku większego doprecyzowania, co powinna zawierać umowa najmu. Obecnie ustawowo może być zawarta ustnie - wystarczy podać cenę najmu i wskazać mieszkanie, którego ta cena dotyczy. I to już jest umowa!
- Powinna być bardziej sformalizowana, zawierać warunki dotyczące wypowiedzenia, zmiany wysokości czynszu. Lokator powinien wiedzieć, kiedy i jak czynsz może się zmienić, oraz jakie są terminy wypowiedzenia. Nie mówię tu o ograniczeniu wysokości czy skali podnoszenia czynszów, ale lokator powinien wiedzieć, kiedy i w oparciu o co ten czynsz może się zmienić i przede wszystkim terminy wypowiedzenia.
- Proponowałbym rozwiązania podobne do umów o pracę - jeśli zawieramy umowę na 9 miesięcy ze studentem, miesięczny okres wypowiedzenia jest OK. Ale jeśli umowa jest na 2-3 lata, powinien być dłuższy okres wypowiedzenia, chroniący lokatora przed nagłym zakończeniem umowy.
- To samo dotyczy rolowania umów - nie powinno być możliwości zawierania w nieskończoność krótkich umów na to samo mieszkanie, żeby obejść przepisy. Dokładnie tak, jak w regulacjach dotyczących umów o pracę.
A co z podatkiem katastralnym? Jego przeciwnicy twierdzą, że gdyby został wprowadzony nawet od 3. mieszkania, to przełoży się na ceny najmu.
- Można to rozwiązać prosto - wystarczy pozwolić odliczać kwotę podatku katastralnego, otwiera się w nowym oknie od podatku od dochodu z najmu. Podatek od dochodu z najmu i tak będzie wyższy niż katastralny, więc można spokojnie te kwotę odliczać. To byłaby też zachęta do wynajmowania mieszkań zamiast trzymania pustych.
Czy skala i sposób odliczeń w takiej sytuacji mógłby premiować stabilne umowy najmu?
- Na pewno jest to pomysł warty rozważenia. Wszystkie rozwiązania premiujące wynajmujących, którzy oferują stabilne warunki najmu, są sensowne. Tworzenie zachęt finansowych dla osób wynajmujących drugie czy trzecie mieszkanie w sposób dbający o interes najemcy jest jak najbardziej uzasadnione.
Na koniec - co z pracami nad polityką mieszkaniową na poziomie UE? Miał powstać dokument z konsultacji. Czy już wiadomo w jakim kierunku chce iść KE?
- Dokument powstał, a nawet cały pakiet - dokument przewodni i załączniki, w tym diagnostyczny, pokazujący przyczyny niskiej dostępności mieszkań w wielu państwach w Europie, oraz porównanie sytuacji mieszkaniowej w państwach członkowskich.
- Do tego został uzupełniony przez dwa programy: Nowy Europejski Bauhaus - dotyczący projektowania mieszkań i rewitalizacji - oraz program dla sektora budownictwa, wskazujący dobre praktyki i sposoby ograniczenia biurokracji, by przyspieszyć powstawanie mieszkań.
- Jest też propozycja zmiany definicji tzw. SGEI, czyli usług o ogólnym interesie gospodarczym, by wydatki na dostępne mieszkalnictwo były w większym stopniu włączone do dozwolonej pomocy publicznej. Wydatki na TBS-y czy SIM-y nie będą traktowane jako niedozwolona pomoc publiczna, choć u nas akurat tego problemu na razie nie mieliśmy.
- Sam dokument jest otwarty - nie ma zapisanych szczegółowych planów, poza dwoma wyjątkami: regulacji najmu krótkoterminowego i właśnie wspomnianego finansowania budownictwa społecznego. Komisja wskazuje, że jedną z głównych przyczyn kryzysu jest luka mieszkaniowa i podaje konkretne liczby mieszkań, które muszą powstać.
- KE zamierza wspierać zrównoważone ekologiczne budownictwo społeczne w obecnej i kolejnej perspektywie budżetowej. Będzie też większa wymiana dobrych praktyk - w tym roku odbędzie się Housing Summit.
- Natomiast Komisja nie ma mandatu do szerokiej ingerencji w politykę mieszkaniową, zwłaszcza podatkową - może tylko rekomendować i wspierać badania oraz pomoc techniczną. Co oznacza, że dyrektyw w tym obszarze nie będzie.
Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz
