Po tym, jak konflikt na Bliskim Wschodzie wywindował rynkowe stopy, na bazie których oparte jest oprocentowanie kredytów hipotecznych o czasowo stałej stopie, w tym tygodniu pojawiły się widoczne obniżki, choć są one niewspółmierne do wcześniejszych podwyżek.
Skala obniżek oprocentowania w bankach wynosi od 0,1 pkt proc. do około 0,4 pkt proc. mBank obniżył stawki o 0,43 pkt proc., Credit Agricole o około 0,3 pkt proc. Dla porównania wcześniejsze podwyżki sięgały w bankach średnio 0,8 pkt proc.
Zobacz również:
- Te zmiany wynikają przede wszystkim z rynkowych ruchów na IRS-ach, na których bazuje czasowo stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych. Po wybuchu konfliktu na Bliskim Wschodzie był duży wzrost stawki 5-letniego IRS, potem korekta, ale ostatnie obniżki wciąż nie rekompensują nawet w połowie wzrostu, który był skutkiem tego konfliktu i zablokowania cieśniny Ormuz. Tych niewielkich obniżek nie traktowałbym jeszcze jako trendu. Rynek reaguje bardzo nerwowo - jedno wydarzenie geopolityczne wystarczy, by wszystko zaczęło się od nowa - zastrzega w rozmowie z Interią Krzysztof Bontal, pośrednik kredytowy, prezes Proferto.
Zaznacza jednocześnie, że poszczególne banki mają różną częstotliwość zmian: niektóre aktualizują oprocentowanie w nowej ofercie codziennie, inne raz w tygodniu, a są takie, które robią to raz w miesiącu.
Banki obniżają oprocentowanie, ale to jeszcze nie nowy trend
- Przy czym częstotliwość aktualizacji ofert się nie zmieniła. Banki, które robiły to codziennie lub co tydzień, nadal tak działają, a te aktualizujące stawki raz w miesiącu pozostają przy tym samym harmonogramie. Stałe oprocentowanie dziś najczęściej wynosi 6-6,5 proc. Zmienne to marża plus WIBOR - to obecnie około 5,6-5,7 proc. Różnica między stałym a zmiennym oprocentowaniem wynosi zwykle od 0,5 do 0,7 pkt proc., a czasem nawet około 1 pkt proc. - tłumaczy Krzysztof Bontal.
Różnica między zmiennym a czasowo stałym oprocentowaniem jest duża i znacznie utrudnia podejmowanie decyzji o wyborze systemu oprocentowania.
- IRS 5-letni przed wojną na Bliskim Wschodzie wynosił 3,75 proc. Później w szczycie (około dwóch tygodni temu - red.) wynosił 4,65 proc., a teraz wynosi 4,28 proc. Banki zaczęły reagować i w ciągu kilku ostatnich dni wprowadziły obniżki stałych stawek. Nadal jednak - nawet po tych zmianach - nie jest to poziom, który mieliśmy przed całym konfliktem. Daje to jednak pewną nadzieję, że nie dojdzie do dalszych dużych wzrostów i że stopy procentowe jednak nie wzrosną, choć oczywiście trudno to jednoznacznie przesądzać. Wciąż jest to poziom znacznie powyżej stopy referencyjnej, która wynosi 3,75 proc., czyli różnica to odpowiednik dwóch podwyżek po 0,25 pkt proc. Różnica nie jest już jednak tak duża, jak wcześniej. W poprzednich wycenach jeszcze kilka tygodni temu zakładano nawet trzy takie podwyżki, dziś rynek raczej wycenia dwie w horyzoncie pięciu lat - mówi Interii Jarosław Sadowski, dyrektor departamentu analiz Rankomat.pl.
Stałe czy zmienne? Wysoka niepewność utrudnia decyzje kredytobiorców
Jak zaznacza, trzeba przy tym pamiętać, że pięcioletni kontrakt nie oznacza przewidywania prostego scenariusza dwóch podwyżek - w tym okresie stopy mogą zarówno rosnąć, jak i spadać. Ryzyko jest tu istotnym elementem, właśnie ze względu na długi horyzont. Podsumowując, sytuacja na rynku finansowym, jeśli chodzi o te wyceny, zaczęła się stopniowo stabilizować, choć nadal jest daleka od tego, co obserwowaliśmy przed konfliktem.
Zobacz również:
- Z punktu widzenia osoby planującej zakup można powiedzieć, że poziom ryzyka w ostatnich dniach nieco się zmniejszył. Wcześniej wiele osób wybierało oprocentowanie stałe, mimo że było ono wyraźnie wyższe niż zmienne, właśnie ze względu na obawy przed wzrostem stóp. Teraz wydaje się, że te obawy są nieco mniejsze. Z drugiej strony trzeba pamiętać, że sam konflikt pozostaje nierozwiązany - nie ma przełomu, więc niepewność nadal jest obecna. Nawet jeśli wyceny kontraktów wskazują na lekką poprawę, to nadal mówimy o podwyższonym poziomie ryzyka - dodaje Sadowski.
Ta huśtawka mogła być przyczyną dużego wzrostu liczby wniosków kredytowych, jaką zaraportował kilka dni temu BIK, i co zaskoczyło rynek.
W marcu 2026 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie o 70 proc. więcej osób niż przed rokiem i o 42 proc. więcej niż w lutym.
- Nie mamy też do czynienia z nagłym boomem popytowym na kredyty hipoteczne. Wprawdzie ostatnio BIK zaraportował rekordową liczbę wniosków kredytowych, ale to nie jest boom kredytowy wynikający ze zmian fundamentalnych, lecz raczej efekt odłożonych wcześniej decyzji. Wiele osób odkładało zarówno refinansowanie, jak i nowy kredyt na zakup mieszkania. Część osób czekała na moment dalszych spadków stóp, by zamrozić oprocentowanie. Gdy okazało się, że stopy raczej nie spadną, pozostaną na obecnym poziomie, a nawet istnieje ryzyko ich wzrostu, decyzje zostały przyspieszone - zarówno w przypadku refinansowania, jak i nowych zakupów. Trudno więc mówić o początku nowego boomu, raczej o realizacji wcześniej odłożonego popytu - tłumaczy Jarosław Sadowski.
Podobne sytuacje mieliśmy w przeszłości, na przykład przy zakończeniu programów dopłat czy zmianach przepisów.
- Decyzja dotycząca wyboru rodzaju oprocentowania jest dziś bardzo trudna. Mamy dużą różnicę między oprocentowaniem stałym a zmiennym, a jednocześnie wysoki poziom niepewności. Wiele osób przypomina sobie, jak wyglądał poprzedni cykl gwałtownych podwyżek stóp. Wprawdzie mówi się o stabilizacji, ale nawet prezes Glapiński wskazywał, że w przypadku przedłużania się napięć istnieje ryzyko podwyżek stóp procentowych. To sprawia, że decyzja - zwłaszcza z punktu widzenia finansów - jest wyjątkowo trudna - przyznaje analityk Rankomat.pl.
Przypomina, że w przeszłości częściej było wybierane oprocentowanie zmienne, potem stałe - ze względów bezpieczeństwa, a przez pewien czas także dlatego, że było niższe.
- Dziś mamy wyraźny dylemat: z jednej strony znacznie niższą ratę przy oprocentowaniu zmiennym, z drugiej realną obawę przed wzrostem stóp. Nie wiadomo, jak silny mógłby być taki wzrost, a doświadczenie pokazuje, że prognozy często się nie sprawdzają. Do tego dochodzi duża zmienność informacji - jednego dnia pojawiają się sygnały o możliwych rozmowach pokojowych, kolejnego dnia te nadzieje są gaszone. W takiej sytuacji trudno się dziwić, że osoby stojące dziś przed decyzją kredytową mają duży problem z wyborem - dodaje Sadowski.
Monika Krześniak Sajewicz
