Co oznacza wykreślenie hipoteki? Wtedy się go dokonuje

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomość w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności. Jeśli zaciągasz kredyt hipoteczny, bank wpisuje do księgi wieczystej Twojej nieruchomości hipotekę na swoją rzecz. To jego "gwarancja", że nawet w razie Twojej niewypłacalności, będzie mógł dochodzić spłaty z wartości tej nieruchomości.

Wykreślenie hipoteki oznacza formalne usunięcie tego wpisu z księgi wieczystej. Dla właściciela to moment wyjątkowy: symboliczne (i prawne) uwolnienie nieruchomości od zobowiązania. Dopiero po wykreśleniu hipoteki można powiedzieć, że dom lub mieszkanie jest w pełni "czyste" - bez żadnych obciążeń.

Zasady te szczegółowo opisuje Oddział 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2025.341). Zgodnie z nim wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką powoduje wygaśnięcie samej hipoteki. Innymi słowy - gdy dług zostanie spłacony, prawo zabezpieczenia przestaje istnieć.

Warto jednak pamiętać, że:

• jeśli z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności (np. kredyt odnawialny), hipoteka może pozostać w mocy,
• gdy hipoteka zabezpiecza kilka wierzytelności, wygasa dopiero po wygaśnięciu ostatniej z nich (art. 94¹).

Są też sytuacje wyjątkowe, w których hipoteka wygasa z mocy prawa, np.:

• gdy została wykreślona z księgi wieczystej bez podstawy prawnej (art. 95) - wtedy wygasa po 10 latach,
• gdy właściciel złożył zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego (art. 99), a wierzyciel nie podjął środków - to tzw. wygaśnięcie wskutek bierności wierzyciela.

Zobacz również:

---

Gospodarka

Niższe raty kuszą kredytobiorców. Coraz więcej Polaków sięga po refinansowanie

Monika Krześniak-Sajewicz

Zgodnie z art. 100 ustawy, po wygaśnięciu hipoteki wierzyciel jest zobowiązany do podjęcia wszelkich czynności umożliwiających jej wykreślenie z księgi wieczystej. W praktyce sprowadza się to do wydania dokumentu, który potwierdza spłatę długu i zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki - tzw. listu mazalnego (lub kwitu mazalnego).

To właśnie ten dokument stanowi podstawę prawną do złożenia wniosku o wykreślenie. Bez niego sąd nie usunie wpisu, nawet jeśli kredyt dawno został spłacony.

Tu często pojawia się zaskoczenie. Wiele osób sądzi, że to bank, jako wierzyciel hipoteczny, powinien zająć się formalnościami. Tymczasem prawo mówi coś innego: to właściciel nieruchomości składa wniosek o wykreślenie hipoteki.

Bank ma obowiązek współdziałać - czyli wydać zgodę na wykreślenie, ale nie musi samodzielnie składać dokumentów do sądu. Odpowiedzialność za cały proces leży po stronie właściciela.

W praktyce więc kolejność jest taka:

1. spłacasz kredyt,
2. zwracasz się do banku o wydanie zgody na wykreślenie hipoteki,
3. składasz wniosek do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą.

Zgoda wierzyciela (czyli właśnie list mazalny) musi mieć formę pisemną. Jeśli wierzycielem był bank, podpisy na dokumencie nie muszą być notarialnie poświadczone - wystarczy, że pismo zawiera dane osób upoważnionych do reprezentowania banku.

W przypadku pożyczek prywatnych lub wierzycieli innych niż banki, sytuacja jest bardziej formalna: zgoda musi mieć notarialne poświadczenie podpisów. Dla bezpieczeństwa warto też, by treść dokumentu została wcześniej skonsultowana z notariuszem.

Zdarzają się sytuacje, w których bank czy inny wierzyciel nie wydaje zgody na wykreślenie hipoteki, mimo że dług został spłacony. Wtedy właściciel nieruchomości może złożyć pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

W postępowaniu sądowym trzeba udowodnić, że zobowiązanie wygasło - np. przedstawić potwierdzenia przelewów, umowę kredytową, zaświadczenie o całkowitej spłacie.

Aby wykreślić hipotekę, właściciel nieruchomości musi złożyć do sądu formularz KW-WPIS. Formularz jest dostępny na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości i można go wypełnić ręcznie lub elektronicznie.

Wniosek składa się z kilku stron, z których najważniejsze pola to:

• dane sądu rejonowego i wydziału ksiąg wieczystych,
• numer księgi wieczystej,
• dokładny opis hipoteki, którą chcemy wykreślić (rodzaj, kwota, nazwa wierzyciela),
• dane właściciela nieruchomości,
• załączniki - w szczególności zgoda wierzyciela i dowód opłaty sądowej.

Wniosek można złożyć osobiście w sądzie albo wysłać pocztą.

Zobacz również:

---

Finanse osobiste

Unieważnienie kredytu na stawce WIBOR. Szykuje się przewrót w orzekaniu?

Sebastian Tałach

Koszt wykreślenia hipoteki jest stały i wynosi 100 zł (zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Opłatę można uiścić na trzy sposoby:

• kupując elektroniczny znak opłaty sądowej (np. przez oplaty.ms.gov.pl),
• przelewem na konto dochodów sądu (z dopiskiem numeru księgi wieczystej),
• gotówką w kasie sądu.

W typowych przypadkach sądy wieczystoksięgowe działają dość sprawnie. Zazwyczaj decyzja o wykreśleniu zapada w ciągu kilku tygodni, choć w dużych miastach zdarza się, że czeka się nawet kilka miesięcy. Właściciel otrzymuje z sądu zawiadomienie o dokonaniu wpisu (lub odmowie, jeśli są braki formalne).

Prawo przewiduje również sytuacje, w których hipoteka wygasa bez aktywności wierzyciela. Zgodnie z art. 99 ustawy, jeśli wierzytelność jest wymagalna, a wierzyciel nie podejmuje działań, właściciel może złożyć należną kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się prawa do jej odebrania. Wtedy hipoteka wygasa z mocy prawa.

To rozwiązanie rzadkie, ale ważne - chroni właściciela przed konsekwencjami nieuzasadnionej zwłoki wierzyciela.

Nie. Nawet jeśli kredyt został w pełni spłacony, wykreślenie hipoteki nie następuje automatycznie. Trzeba pamiętać, że księga wieczysta jest dokumentem publicznym i każda zmiana wymaga formalnego wniosku oraz dowodu, że podstawy wpisu już nie istnieją.

Dopóki hipoteka widnieje w księdze, formalnie istnieje. A to może utrudnić np. sprzedaż nieruchomości czy ubieganie się o kolejny kredyt.

Zobacz również:

---

Artykuł sponsorowany

Materiały zewnętrzne

Czy systemy wspomagające hamowanie mogą być naprawdę niezawodne?

---

• MON stawia na inwestycje w bezpieczeństwo. "Rocznie pięć miliardów złotych"
• Przeprowadzka albo zwolnienie. Zakład się przenosi, pracownicy nie chcą