Nowe dane ZBP jasno pokazują w liczbach to, czego można było się domyślać i szacować, zwłaszcza po tym, jak BIK podał rekord wszech czasów jeśli chodzi o wnioski kredytowe. Dziś poznaliśmy twarde dane.
- Pierwszy kwartał 2026 r. potwierdził, że rynek kredytów mieszkaniowych wszedł w fazę wyraźnego ożywienia. Trzeba jednak bardzo uważnie czytać te dane. Część wzrostu wynikała z decyzji klientów, którzy nie zaciągali kredytu na nowy zakup, lecz refinansowali wcześniejsze zobowiązania, często zaciągnięte przy wyższym oprocentowaniu. To pokazuje, że kredytobiorcy coraz aktywniej reagują na zmiany warunków rynkowych i szukają sposobów na obniżenie kosztów obsługi zadłużenia - mówi dr Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich i prezes Centrum Procesów Bankowych i Informacji.
Zobacz również:
Jak podawał wcześniej BIK, w marcu padł rekord wszech czasów, jeśli chodzi o liczbę wniosków.
W pierwszym kwartale 2026 r. banki w Polsce zawarły ponad 73 tys. umów kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 33 mld zł - wynika z najnowszego raportu AMRON-SARFiN. Oznacza to wzrost o 14 proc. pod względem liczby nowych kredytów w porównaniu z poprzednim kwartałem, ale w ujęciu rocznym o ponad 50 proc.
Jak się zajrzy mocniej w te dane, widać, w jakim stopniu wynikało to z decyzji o zaciągnięciu kredytu, a w jakim z zamiany droższego na tańszy.
Jak się okazuje, istotną część aktywności stanowiło refinansowanie dotychczasowego zadłużenia przez klientów, którzy korzystali z niższych kosztów finansowania, oraz większej konkurencji między bankami.
Udział kredytów refinansowych wzrósł z 8 proc. w I kwartale 2025 r. do 28 proc. w I kwartale 2026 r., w tym 6,5 proc. stanowiło refinansowanie w tym samym banku.
Zatrzymanie cyklu obniżek stóp procentowych wpłynęło na strukturę nowych kredytów. W marcu część klientów zdecydowała się na refinansowanie, przewidując brak dalszych obniżek stóp. Dodatkowo wielu kredytobiorcom kończy się pięcioletni okres stałego oprocentowania, co naturalnie zwiększa skalę refinansowania - wyjaśniają przedstawiciele ZBP.
Refinansowanie kredytu hipotecznego. Polacy obniżają raty nawet o 1000 zł
Szczególnie widoczny jest wzrost liczby aneksów do umów kredytowych w tym samym banku - z poziomu około 2 proc. do ponad 6,5 proc. w I kwartale 2026 r.
Co ten ruch wywołało?
- Decydującym czynnikiem są zmiany stóp procentowych. Od września 2023 r. oprocentowanie znacznie spadło. Oznacza to oszczędność rzędu ponad 1200 zł miesięcznie przy kredycie na 450 tys. zł. W przypadku kredytów o okresowo stałej stopie spadek wynosi około 2,3 pkt proc., co przekłada się na ponad 1000 zł mniej miesięcznie - wyliczał Jacek Furga.
Jak podkreśla, nic więc dziwnego, że refinansowanie stało się opłacalne skoro w zależności od momentu zaciągnięcia kredytu miesięczne oszczędności mogą wynosić od ok. 700 zł do nawet 1400 zł.
Widać to także w innych danych - dynamika liczby nowych kredytów zaczęła wyraźnie odbiegać od liczby sprzedawanych mieszkań na rynku pierwotnym. Oznacza to, że istotna część nowej akcji kredytowej to właśnie refinansowanie, a nie finansowanie nowych zakupów.
Interia pisała ostatnio, jak konflikt i blokowanie cieśniny Ormuz huśta rynkami finansowymi i w konsekwencji także oprocentowaniem kredytów hipotecznych.
Zobacz również:
Rośnie udział kredytów o wyższej wartości, szczególnie w przedziale 500 tys. - 1 mln zł. Jednocześnie poprawia się struktura LtV - udział kredytów z wysokim wskaźnikiem LtV spadł do około 25 proc., co świadczy o większym udziale wkładu własnego i lepszej sytuacji finansowej kredytobiorców.
Niezmienna pozostaje struktura okresu kredytowania - około 60 proc. kredytów udzielanych jest na 25-35 lat, choć realny okres spłaty jest zdecydowanie krótszy ze względu na nadpłaty.
Kredyty hipoteczne 2026: rekord wniosków dzięki refinansowaniu i spadkowi rat
Jednocześnie, mimo wysokiej akcji kredytowej w ostatnich latach, liczba czynnych umów kredytowych spada. Po rekordzie w 2021 r., kiedy było ponad 2,5 mln aktywnych kredytów, obserwujemy wyraźny trend spadkowy. Portfel zmniejszył się o ponad 400 tys. umów, mimo że w tym czasie zawarto blisko 800 tys. nowych kredytów. To pokazuje skalę wcześniejszych spłat i nadpłat - w praktyce znaczna część portfela z 2021 r. została już spłacona - wyjaśnia Jacek Furga.
Jeśli chodzi o wartość akcji kredytowej, w I kwartale 2026 r. przekroczyła ona 33 mld zł. Oznacza to wzrost o ponad 14 proc. kwartał do kwartału i blisko 64 proc. rok do roku. Wzrost wynika także ze stopniowego zwiększania się średniej wartości kredytu.
Wartość portfela kredytów utrzymuje się dzięki temu na wysokim poziomie - obecnie to blisko 520 mld zł. Spadek liczby kredytów nie przekłada się wprost na spadek wartości portfela, m.in. dlatego, że część zobowiązań jest refinansowana.
Pozytywnym sygnałem jest także wzrost indeksu dostępności mieszkaniowej, który zbliża się do poziomów z lat 2018-2019.
- Po stronie deweloperów widzimy ostrożność. Rośnie liczba pozwoleń na budowę, ale firmy wstrzymują się z rozpoczynaniem nowych inwestycji, czekając na potwierdzenie, czy wzrost akcji kredytowej wynika z realnego popytu, czy głównie z refinansowania. Na rynku mieszkań obserwujemy stabilizację cen. Zmiany kwartalne są niewielkie - rzędu 2-3 proc. - podają autorzy raportu.
Monika Krześniak-Sajewicz
