W skrócie
- Wejście w życie jawności cen mieszkań w 2025 roku wywołało zmiany w cennikach, a ich bilans pokazał obniżki.
- W poszczególnych miastach poziom obniżek i podwyżek cen był zróżnicowany, co wynikało z lokalnych uwarunkowań i wcześniejszych przecen.
- Prognozy na 2026 rok przewidują utrzymanie rynku kupującego z możliwością negocjacji, jednak spodziewane są presje kosztowe ze względu na nowe regulacje.
- Spada popyt inwestycyjny między innymi na spadek rentowności najmu.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu
Ubiegły rok miał nietypową dynamikę zmian, przede wszystkim wejście w życie jawności cen mieszkań wywołało zmiany w ofertach, jednak nie rozkładały się w czasie w sposób jednolity, co nie powinno dziwić, bo każdy mikrorynek ma swoją specyfikę.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wykonali pogłębione badanie ruchów cenowych wykonywanych przez deweloperów w trakcie wchodzenia reformy i w kolejnych miesiącach.
Jak się okazuje, wejście w życie "jawności cen" we wrześniu 2025 wywołało intensywną falę dostosowań cenowych ofert mieszkań deweloperskich, których ogólny bilans wykazał spadek cen na niemal każdym rynku. Jak pokazała najnowsza analiza, proces ten trwał także w czwartym kwartale, choć zmieniał swój charakter w zależności od rynku. W analizie brano pod uwagę zmiany cen indywidualnych mieszkań (tzw. "like-for-like"), oddające faktyczne decyzje o zmianach cenników.
Jawność cen wymusiła korekty i zmiany strategii deweloperów
- Na części rynków - zwłaszcza w Katowicach, Wrocławiu i Poznaniu - mamy do czynienia z nasilającą się walką deweloperów na ceny. Pozostałe miasta utrzymują zbilansowany charakter korygowania cen, związany z podtrzymywaniem tempa sprzedaży tych projektów, które pozostają w tyle za lepiej spozycjonowanymi inwestycjami. W kilku miastach deweloperzy już w trzecim kwartale dokonali tak dużych przecen, że czwarty kwartał poświęcili na zbieranie ich żniw. Nie należy zapominać o tym, że najlepsze oferty mieszkań odnotowują podwyżki cen, a cały proces jest bardzo dynamiczny - wyjaśnia Jan Dziekoński, szef działu analiz RynekPierwotny.pl.
Wejście w życie jawności cen wymusiło na deweloperach rewizje swoich strategii sprzedażowych, a okres wrzesień 2025-styczeń 2026 był etapem "przyzwyczajania się" uczestników rynku do "jawności cen".
Z jednej strony klienci odczuli wręcz wzrost zróżnicowanej cenowo oferty, z drugiej deweloperzy mieli wrażenie spadku popytu, gdyż zaczęło do nich płynąć mniej zapytań o mieszkania.
W efekcie konkurencja wzrosła i ruszyły różnorakie kampanie promocyjne oraz rabatowe, zwieńczone przez "Black Week" i koniec roku - dodaje Jan Dziekoński.
Miasta reagują różnie: od stagnacji po narastającą walkę cenową
Z analizy wynika, że w poszczególnych miastach to dostosowanie przebiegało nieco inaczej.
Dla części miast, które odnotowały największe przeceny we wrześniu (Łódź, Gdańsk, Kraków), czwarty kwartał był okresem niewielkiego odbicia cenowego i stagnacji. Co zdaniem autorów analizy, wynika prawdopodobnie z tego, że skala wdrożonych w trzecim kwartale obniżek cen poszczególnych mieszkań w ofercie, sięgających na całym rynku średnio 1-3 proc. (a w indywidualnych przypadkach od 5 proc. do 25 proc.), okazała się tam wystarczająca do stymulacji sprzedaży. W pozostałych czołowych miastach czwarty kwartał okazał się jednak kontynuacją rywalizowania cenami, które trwały jeszcze w październiku, a nawet w grudniu.
Najsilniej miało to odzwierciedlenie w cenach we Wrocławiu (spadek cen mieszkań pozostających w ofercie o 0,8 proc. wobec trzeciego kwartału, kiedy wyniósł on 0,4 proc.) oraz w Warszawie (spadek cen tych samych ofert o 0,4 proc. wobec 0,2 proc.) i utrzymanie tempa obniżek w Poznaniu i Katowicach (w obu przypadkach spadek cen o 0,6 proc. w trzecim i czwartym kwartale).
2026 rokiem kupującego, ale w tle czają się pewne presje kosztowe
Te łączne efekty wynikały z różnej skali zmian cenowych. Przykładowo w Katowicach, Poznaniu i Wrocławiu wzrósł odsetek mieszkań, które odnotowały obniżkę ceny, a ubyło tych z podwyżkami cen - czynnikiem bilansującym w tych dwóch ostatnich miastach było to, że podwyżki cen, które miały miejsce, były co do zasady silniejsze, niemniej można tam mówić o narastającej konkurencji cenowej. W Gdańsku, Krakowie i Łodzi ubyło obniżek cen, a w Krakowie nawet przybyło podwyżek. Łódzcy deweloperzy także odważniej podnosili swoje ceny - w efekcie był to jedyny rynek, gdzie porównywalne ceny wzrosły w czwartym kwartale.
Specyficzna okazała się Warszawa - tam liczba obniżek i podwyżek niemal nie zmieniła się w czasie, jednak deweloperzy decydujący się na obniżki robili to bardziej zdecydowanie w czwartym kwartale niż w trzecim.
Według firmy doradczej JLL, w 2025 r. na największych rynkach wprowadzono więcej nowych mieszkań niż udało się sprzedać. Deweloperzy wprowadzili do oferty o prawie 9 tys. lokali więcej od całkowitego rocznego popytu. W okresie styczeń-grudzień deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach prawie 43 tys. mieszkań.
Co dalej?
Analitycy PKO BP przewidują, że rok 2026 nadal będzie rynkiem kupującego, a duża oferta mieszkań daje jak dotąd możliwość negocjacji ceny. Jednak jak zaznaczają, wdrażanie nowych warunków technicznych, ustawy schronowej czy dyrektywy budynkowej będzie tworzyć presję kosztową na wzrost cen nowych mieszkań.
- Naturalną, widoczną już reakcją deweloperów chcących utrzymać rentowność produkcji będzie dalsza redukcja produkcji w toku (mniej rozpoczętych nowych projektów w 2025), co ograniczy przyszłą produkcję mieszkań o ok. 15-20 proc. i ukształtuje nowy, niższy punkt równowagi rynkowej - przewidują.
Po stronie popytowej będą oddziaływały dwa trendy. Z jednej strony obniżki stóp procentowych zwiększają zdolność kredytową, ale z drugiej spada popyt inwestycyjny.
- Niska rentowność najmu, duża niepewność regulacyjna związana z wynajmem krótkoterminowym, licznymi inicjatywami dotyczącymi opodatkowania kolejnych mieszkań, czy wprowadzenia podatku katastralnego wstrzymują tak inwestorów instytucjonalnych, jak też indywidualnych - zauważają analitycy rynku nieruchomości PKO BP.
Monika Krześniak-Sajewicz
