Mieszkanie raz w roku, problem przez cały czas. UE zbada wpływ "drugich domów"

Monika Krześniak-Sajewicz, Interia Biznes: Komisja Europejska zamierza wyznaczyć kierunki dla wspólnej polityki mieszkaniowej. Wcześniejsze regulacje już zajęły się problemem najmu krótkoterminowego, który w dużej skali niszczy lokale rynki, bo ceny nieruchomości szybują, a napływ turystów nie daje normalnie żyć. Ale wyraźny jest też trend kupowania mieszkań dla siebie, co jest widoczne np. w Hiszpanii, ostatnio w Portugalii. Można się spodziewać, że wraz ze wzrostem mobilności społecznej i powszechną pracą zdalną to będzie narastać. Czy KE widzi ten problem?

Prof. Adam Czerniak, zastępca prezesa KZN i kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH: Zdecydowanie uważam, że to jest problem, nad którym warto się pochylić. Mobilność społeczna będzie coraz większa, a to wpływa na lokalne rynki mieszkaniowe. A rynek mieszkaniowy to w gruncie rzeczy tylko rynki lokalne. Dane makro na poziomie krajowym coś nam mówią, ale też sporo zaciemniają. Dla mieszkańców liczy się to, gdzie żyją, pracują, gdzie chodzą ich dzieci do szkoły. Mobilność kapitału czy też ludności ma realny wpływ na równowagę popytowo-podażową, a mówiąc wprost na dostępność cenową mieszkań. To nie jest nowy temat. Hiszpania już w latach dwutysięcznych na to narzekała, kiedy Brytyjczycy, Niemcy, Szwedzi masowo wykupywali tam mieszkania, co napędzało bańkę cenową, która pękła w 2008 roku. Ten problem pojawia się też w konsultacjach Komisji Europejskiej - mówimy tu o inwestowaniu w drugie domy.

Czy możliwe są jakieś ograniczenia obywateli innych krajów, nierezydentów, np. wymóg zamieszkiwania w danym kraju czy płacenia podatków?

Takie działania nie są możliwe, bo jest naczelna zasada swobodnego przepływu kapitału i ludzi w UE. Nie da się wprowadzić przepisów, które dyskryminują kapitał zagraniczny względem krajowego. To byłoby sprzeczne z traktatami. Komisja może się zastanawiać nad tym, jak ograniczyć atrakcyjność inwestowania w drugi dom - ale nie ze względu na narodowość inwestora. Czy to Hiszpan z Madrytu, czy Niemiec z Berlina, czy Polak z Warszawy - to nie ma znaczenia.

W konsultacjach KE, które zakończyły się w poprzedni piątek, dotyczących planu na rzecz dostępnego mieszkalnictwa, pojawiły się pytania o drugie domy. I to jest właściwy kierunek, ale nie w kontekście narodowości kapitału, tylko funkcji nieruchomości.

W Polsce problemem nie jest kapitał zagraniczny, może poza Warszawą czy Sopotem. Problemem są krajowe zakupy drugich domów, które wywracają lokalne rynki. Przykładem są Zakopane, Kołobrzeg, Giżycko. Lokalni nie mają już gdzie kupić dla siebie mieszkania w rodzinnym mieście, bo niemal wszystkie są wykupione pod wynajem lub jako drugi dom, do którego ktoś przyjeżdża raz czy dwa razy w roku.

Jak można rozwiązać ten problem? Co trzeba zrobić? Bo takie zjawiska pewnie będą przybierać coraz większą skalę. Dla jednych dom w ciepłym kraju to komfortowe życie, ale dla lokalnych mieszkańców z dużo niższymi dochodami to bardzo trudna sytuacja.

No i tu pojawia się problem. To było jedyne pytanie w całej tej wielostronicowej ankiecie Komisji Europejskiej, na które odpowiedziałem: "nie wiem". Nie mam dobrego przykładu. Problem jest definicyjny. Co to właściwie jest "drugi dom"? Czy dom rodziców, który odziedziczyłaś, to już drugi dom? A mieszkanie służbowe w mieście, gdzie pracujesz, ale żyjesz z rodziną gdzie indziej - to już drugi dom czy nie? Struktura własnościowa, sposób użytkowania, meldunek - to wszystko sprawia, że trudno to jednoznacznie określić. Pewnie najłatwiej byłoby to rozwiązać przez system podatkowy czyli poprzez wysokie opodatkowanie tej nieruchomości, którą masz tam, gdzie nie rozliczasz się podatkowo. Na przykład: masz nieruchomość w miejscowości, w której nie rozliczasz podatków dochodowych - płacisz wyższy podatek od nieruchomości. Ale to już nie jest kompetencja Komisji Europejskiej. To są decyzje lokalne, ewentualnie krajowe. Komisja może promować dobre praktyki, ale nie może narzucać takich rozwiązań.

Ja nie widziałem na razie, żeby którykolwiek kraj wprowadził skuteczny mechanizm w tym zakresie. To, co teoretycznie mogłoby działać, to system, w którym lokalny samorząd daje ulgi w podatkach od nieruchomości mieszkańcom, którzy rozliczają się w danej gminie. Ale z punktu widzenia samorządu to może być nieopłacalne - bo nie zwiększa mu to bazy podatkowej. Dlatego częściej widzimy podnoszenie podatków od nieruchomości, opłaty klimatyczne, ale to są działania ogólne, nie celowane w ograniczenie popytu na drugie domy. Trzeba znaleźć sposób, żeby opodatkować nieruchomość, ale nie uderzyć w osoby, które tam mieszkają od lat.

Czyli jedyna droga to sterowanie podatkami - więcej powinni płacić ci, którzy nie partycypują podatkowo w danym miejscu, bo przykładowo płacą podatki w Warszawie, a drugi dom mają w Giżycku? Albo płacą podatki w Madrycie czy nawet Warszawie, a mają drugi dom gdzieś na hiszpańskim Costa Blanca, niezależnie od narodowości?

- Tego typu kierunek to jedyny pomysł, jaki widzę. Nie przez zakazy czy ograniczenia, tylko wyższą stopę opodatkowania nieruchomości. Technicznie można to rozwiązać różnie - przez rozliczenie podatkowe, identyfikację podatnika - ale idea jest taka: płacisz podatki dochodowe w jednym miejscu, a podatek od nieruchomości w innym. I ten drugi może być wyższy. Ale znowu - to nie jest coś, co można wdrożyć na poziomie UE. Polityka fiskalna to kompetencja krajów członkowskich.

Jak wyglądają konsultacje w ramach prac nad wspólną polityką mieszkaniową? Jak wygląda ta ankieta, która ma wyłapać problemy? O co pyta Komisja Europejska?

Ja uczestniczę w tych konsultacjach od początku, od kiedy w połowie marca powstał zespół Housing Task Force. Od tamtej pory trwają konsultacje z różnymi organizacjami. Wszystko jest raportowane - niekoniecznie publicznie, ale dokumentowane. W maju przeprowadzono tzw. call for evidence, a lipcu ogłoszono konsultacje publiczne, czyli zbieranie stanowisk do programu na rzecz dostępnego mieszkalnictwa. Konsultacje zakończyły się 17 października.

Sama ankieta była dość szczegółowa - 12 tematów, w każdym po kilka pytań, z prośbą o wskazanie dobrych praktyk z państw członkowskich. Nie było dużo miejsca na luźne opinie - raczej konkretne odpowiedzi.

Jak szeroka była ta ankieta Komisji Europejskiej? Ilu ekspertów wzięło udział? Czy to była zamknięta grupa?

- Konsultacje są otwarte, co oznacza, że każdy obywatel, organizacja, grupa społeczna czy lobbystyczna mogła wypełnić ankietę. Pod koniec września było już ponad tysiąc ankiet, a zakładam, że finalnie to już mogą być 2-3 tys. Do świąt Bożego Narodzenia ma powstać pierwsza wersja planu. Wtedy zobaczymy, co się w nim znajdzie.

W krajach UE mamy jednak kompletnie różne modele mieszkalnictwa - w jednych krajach dominuje najem, w innych własność, w innych spółdzielnie. Czy to nie sprawia, że tworzenie wspólnej polityki mieszkaniowej nie ma sensu? Może lepiej skupić się na wybranych problemach, jak najem krótkoterminowy czy drugi dom?

- Ja uważam, że zdecydowanie jest przestrzeń do prowadzenia polityki unijnej w tym zakresie. Jest wiele obszarów, które można rozwiązać na poziomie UE - i które już są, tylko dotąd nie uwzględniały mieszkalnictwa. Przecież na mieszkalnictwo wpływa masa regulacji: rynki finansowe, podatki, zamówienia publiczne, dostępność danych. To, że Komisja Europejska w ogóle dostrzegła ten problem, to duży krok w dobrym kierunku.

Oczywiście, systemów mieszkalnictwa w Europie jest mnóstwo i nie da się stworzyć jednej polityki, która rozwiąże wszystko. Problemy Amsterdamu są inne niż Krakowa. Ale można zrobić dwie rzeczy. Po pierwsze: wpisać cele mieszkaniowe w programy wydatkowania funduszy europejskich. Do tej pory tego nie było. Teraz są już cele operacyjne, które pozwalają finansować budowę mieszkań dostępnych. Wcześniej trzeba było kombinować, żeby coś podciągnąć.

Druga rzecz to zamówienia publiczne. Duże inwestycje są prowadzone na zasadach unijnych, a przykładowo przepisy często bardzo utrudniają, a czasem wręcz blokują możliwość zamówienia prefabrykowanych budynków, które można by wybudować w ramach różnych inwestycji mieszkaniowych.

Czy niezależnie od tego, w jakim kierunku pójdzie europejska polityka mieszkaniowa, my w Polsce powinniśmy już teraz coś zrobić, żeby lepiej móc wykorzystać narzędzia, które prawdopodobnie się pojawią? Pytam głównie o to, czego wciąż nie mamy, jak rejestr mieszkań, rejestr umów najmu, kataster...

To jest problem, bo tego brakuje zarówno w kontekście krajowej polityki mieszkaniowej, jak i tej na poziomie unijnym. Unia Europejska ma kompetencje w zakresie statystyki - Eurostat to przecież specjalna agencja Komisji Europejskiej. I to, co im zalecam, to poprawa statystyki mieszkaniowej, narzucenie obowiązku prowadzenia rejestrów nieruchomości, cen, najmu - na poziomie lokalnym, powiatowym.

Od 2015 mamy wymóg zbierania danych o cenach nieruchomości, ale nadal nie są dostępne na poziomie regionalnym. Są tylko w ujęciu ogólnokrajowym. Nie mamy też dobrych wytycznych do liczenia cen nominalnych - tylko indeksy cenowe. Nie ma informacji o cenach najmu albo są bardzo niedoskonałe. Mamy księgi wieczyste, ale nikt ich nie analizuje systemowo. Poza tym są niepełne - na starszych gruntach często nie ma ksiąg.

Potrzebujemy lepszych danych: rejestrów katastralnych, danych o rynku najmu, pogłębionych danych o cenach nieruchomości. Bez nich trudno jest precyzyjnie oszacować lukę czynszową, a to utrudnia prowadzenie dobrze sprofilowanej polityki mieszkaniowej.

Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz