W skrócie
- Właściciele mieszkań zgłaszają trudności z eksmisją niepłacących najemców i odzyskaniem swoich lokali.
- Ministerstwo Sprawiedliwości odsyła do Ministerstwa Rozwoju i Technologii, a to wskazuje, że formuła umowy najmu okazjonalnego zapewnia ochronę. W praktyce są jednak luki i sytuacje, w których ochrona nie działa.
- Rzecznik Praw Obywatelskich oraz prawnicy wskazują, że obecny system nie chroni dostatecznie praw właścicieli lokali, a najem okazjonalny może być iluzoryczny.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu
Problem nie jest nowy, ale niedawno podnosił go Rzecznik Praw Obywatelskich, do którego płyną kolejne skargi.
Właściciele mieszkań skarżą się na trudności z odzyskaniem lokalu zajmowanego przez najemcę, któremu wypowiedziano najem z powodu niepłacenia czynszu i innych opłat. Niekiedy niszczy on lokal i nie chce się z niego wyprowadzić. Wyegzekwowanie należności i usunięcie z lokalu jest możliwe, co do zasady, na drodze sądowej - po orzeczonej eksmisji. Postępowania te są długotrwałe; właściciel lokalu jest pozbawiony swobody dysponowania swoją własnością.
Procedury sądowe i eksmisyjne trwają miesiącami, a czasem latami, co w praktyce pozbawia właścicieli możliwości swobodnego dysponowania własnym mieszkaniem. W wielu przypadkach lokale te są obciążone kredytem hipotecznym, który miał być spłacany z czynszu najmu. Zdarza się również, że właściciel musi sam wynająć inne mieszkanie, ponieważ nie może wrócić do swojego lokalu zajmowanego przez nieuczciwego najemcę. RPO zwraca uwagę, że obecny system prawny w niewystarczającym stopniu chroni prawo własności.
Skargi właścicieli do RPO pokazują skalę problemu
Jednocześnie do Biura Rzecznika trafiają skargi osób poszukujących mieszkania na wynajem, którym właściciele odmawiają zawarcia umowy. Dotyczy to zwłaszcza rodzin z dziećmi, samotnych matek i innych osób objętych szczególną ochroną prawną. Właściciele obawiają się bowiem, że w razie problemów nie będą w stanie szybko odzyskać lokalu.
Przy czym RPO zaznacza, że co do zasady nie kwestionuje potrzeby ochrony praw lokatorów i obowiązujących regulacji. Zastrzeżenia budzi natomiast wykorzystywanie w praktyce tych prolokatorskich regulacji w sposób świadomy i instrumentalny oraz godzący w prawo własności mieszkania. "Rysujący się na gruncie aktualnych przepisów brak należytej równowagi w ochronie praw właścicieli lokali i najemców może być oceniany jako naruszający zasadę proporcjonalności wynikającą z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP" - pisał w połowie grudnia Rzecznik Praw Obywatelskich.
Zapytaliśmy Ministerstwo Sprawiedliwości, czy rozważa zmianę przepisów umożliwiających i przyspieszających eksmisję w przypadkach, kiedy najemcy prywatnych mieszkań nie płacą czynszów lub zajmują lokal bez tytułu prawnego i nie chcą go opuścić. Resort przesłał bardzo ogólną odpowiedź i odesłał do innego resortu.
Właściciele tracą kontrolę nad własnym mieniem
Ministerstwo Sprawiedliwości wskazuje, że "zagadnienie eksmisji jest złożone i wieloaspektowe". Przyznaje, że przepisy określające zasady przeprowadzania eksmisji są skodyfikowane w Kodeksie postępowania cywilnego i pozostają we właściwości ministra sprawiedliwości. "Natomiast przepisy dotyczące ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy wynikające z ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego pozostają we właściwości ministra finansów i gospodarki" - odpowiada MS.
I tłumaczy, że na gruncie ustawy o ochronie praw lokatorów ustawodawca przyjął rozwiązania zapewniające lokatorom szczególną ochronę. "W postępowaniach o opróżnienie lokali mieszkalnych objętych reżimem tej ustawy muszą być stosowane regulacje dotyczące m.in. udziału gminy oraz rozstrzygania przez sąd z urzędu kwestii uprawnienia do lokalu socjalnego, który ma zapewnić gmina, a także zapewnienia udziału w sprawie wszystkim osobom, wobec których ma zostać orzeczony nakaz wydania lokalu. Z tego względu ewentualne deklaracje dotyczące zmian przepisów wymagałyby ustalenia i współpracy z Ministerstwem Rozwoju i Technologii kierowanym przez ministra finansów i gospodarki" - odpowiada nam resort sprawiedliwości.
Wskazuje też, że Kodeks postępowania cywilnego nie przewiduje odrębnych przepisów proceduralnych dotyczących eksmisji z lokalu komunalnego - postępowania te prowadzone są co do zasady na takich samych zasadach jak w przypadku lokali prywatnych.
Z kolei Ministerstwo Rozwoju i Technologii twierdzi, że wystarczającą ochroną na rynku prywatnym jest możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego.
"Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów zawierają regulacje, które chronią właścicieli prywatnych przed nierzetelnymi najemcami (np. zalegającymi z czynszem) oraz umożliwiają szybką eksmisję lokatorów. Prywatni właściciele mieszkań mogą korzystać z umów najmu okazjonalnego (w przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali) oraz najmu instytucjonalnego (w przypadku właścicieli prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali). Instytucje te wzmacniają pozycję właścicieli względem niesumiennych najemców, którzy nie wywiązują się z nałożonych na nich obowiązków poprzez możliwość szybkiej eksmisji" - odpowiada MRiT.
Jest to możliwe dzięki złożonemu przez najemcę w formie aktu notarialnego oświadczeniu o poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, które stanowi tytuł egzekucyjny. Jak tłumaczy ministerstwo, konieczne jest jedynie nadanie przez sąd klauzuli wykonalności ww. tytułowi egzekucyjnemu. Oznacza to wyłączenie sądowego trybu orzekania o eksmisji. Nie jest konieczne wytoczenie przez wynajmującego powództwa o eksmisję, oczekiwanie na wyrok, jego uprawomocnienie, a następnie zaopatrzenie go w klauzulę wykonalności, lecz wystarczy wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie aktowi notarialnemu, w którym najemca złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji, klauzuli wykonalności.
Prawnicy alarmują: Bez zmian w przepisach problem będzie narastał
"Pozbawienie parasola ochronnego nad niesumiennymi najemcami umożliwia właścicielowi odzyskanie możliwości dysponowania lokalem w przypadku, gdy najemca po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego nie chce dobrowolnie opróżnić zajmowanego lokalu. Umowy te pozwalają w dużej mierze swobodnie ukształtować treść stosunku najmu (m.in. w zakresie wysokości czynszu) oraz umożliwiają skorzystanie z przyśpieszonej ścieżki egzekucji z lokalu" - dodaje MRiT.
Jednak prawnicy pokazują, że w praktyce ta formuła jest dziurawa i nie zawsze daje ochronę.
- Problem najmu okazjonalnego polega na tym, że choć w teorii ma on chronić właściciela przed nieuczciwym najemcą, to w praktyce ta ochrona czasem okazuje się iluzoryczna - mówi Interii Malwina Jagiełło, adwokat, ekspert komitetu ds nieruchomości w Krajowej Izbie Gospodarczej.
Przyznaje, że rzeczywiście, podstawą najmu okazjonalnego jest notarialne oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz wskazanie lokalu, do którego będzie mógł się wyprowadzić w razie rozwiązania umowy. Dzięki temu właściciel nie musi prowadzić pełnego postępowania eksmisyjnego i może po uzyskaniu klauzuli wykonalności skierować sprawę bezpośrednio do komornika.
- Problem zaczyna się w momencie, gdy ten wskazany lokal w trakcie trwania umowy przestaje być dostępny. Osoba trzecia mogła bowiem złożyć nieprawdziwe oświadczenie o posiadanym lokalu i w trakcie eksmisji okazuje się, że dany lokal po prostu nie istnieje albo nie nadaje się do zamieszkania. Może też po prostu sprzedać mieszkanie. To oświadczenie nie jest w żaden sposób trwale zabezpieczone - nie ma wpisu do księgi wieczystej, nie jest związane z prawem rzeczowym. Teoretycznie najemca ma obowiązek w terminie 21 dni wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać i przedstawić zgodę właściciela nowego lokalu. W przypadku braku dostarczenia takiej informacji właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę - wyjaśnia prawniczka.
I jak tłumaczy, najem okazjonalny w takich przypadkach przestaje działać w trybie uproszczonym. Wracamy do zwykłej procedury eksmisyjnej, a komornik nie może dokonać eksmisji. To oznacza, że właściciel - mimo że dopełnił wszystkich formalności i zawarł umowę w najbardziej "bezpiecznym" modelu - zostaje w praktyce z tym samym problemem, co przy zwykłym najmie.
- Trzeba też pamiętać, że w polskim prawie bardzo silnie chronione jest posiadanie, często silniej niż prawo własności. Właściciel nie może samodzielnie odzyskać mieszkania, wymienić zamków czy odciąć mediów, nawet jeśli najemca nie płaci czynszu lub dewastuje lokal. Jedyną legalną drogą pozostaje eksmisja, która jest obudowana licznymi ograniczeniami - od okresów ochronnych po szczególną ochronę niektórych kategorii lokatorów - mówi Katarzyna Jagiełło.
Do tego dochodzą realne koszty. Jeżeli umowy z dostawcami mediów są zawarte na właściciela, to on musi opłacać prąd, wodę, ogrzewanie czy czynsz administracyjny, nawet wtedy, gdy najemca przestaje płacić. - Brakuje też usprawnionej procedury egzekwowania należności z tego tytułu. Najem okazjonalny jest dobrym rozwiązaniem w relacjach z uczciwymi najemcami i jako instrument co do zasady ma sens. Problem polega na tym, że nie jest on wystarczająco uszczelniony na wypadek nieuczciwych praktyk. Jeżeli ktoś poddaje się egzekucji i wskazuje lokal zastępczy, to utrata możliwości skorzystania z tego lokalu nie powinna paraliżować całej procedury. Bez takich zmian system nadal będzie zniechęcał właścicieli do wynajmu mieszkań. To główny powód, dla którego część właścicieli nie chce wynajmować mieszkań, które stoją puste - podsumowuje obecny stan prawny ekspertka KIG.
Sytuacja wygląda więc tak, że umowy najmu okazjonalnego choć ograniczają ryzyko, to nie zawsze i właściciel mieszkania nie wie, kiedy tę ochronę traci.
Natomiast umowy zwykłe nie mają nawet takich bezpieczników, ale według MRiT standardowe umowy najmu zawierane na zasadach ogólnych (forma zwykła) są przeznaczone dla zasobu publicznego (przed wszystkim gmin) i z założenia chronią najbiedniejszych lokatorów, w szczególności przed "eksmisją na tzw. bruk" oraz bezdomnością i przewidują sądowy tryb orzekania o eksmisji, a także umożliwiają przyznanie lokalu w ramach najmu socjalnego.
MRiT przypomina, że konieczność zapewnienia takiej ochrony wynika z Konstytucji.
"Ministerstwo Rozwoju i Technologii monitoruje sytuację na rynku najmu lokali mieszkalnych, ze szczególnym uwzględnieniem lokali należących do osób prywatnych i analizuje zasadność wprowadzenia zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów. Obecnie nie są planowane zmiany w omawianym zakresie" - pisze MRiT w podsumowaniu odpowiedzi na pytania Interii.
Monika Krześniak-Sajewicz
