W skrócie
- W 2022 roku luka czynszowa objęła 35 procent gospodarstw domowych w Polsce.
- Znaczna część mieszkań komunalnych trafia do osób o wyższych dochodach lub jest nielegalnie podnajmowana, mimo że powinny służyć najbardziej potrzebującym.
- Raport rekomenduje zwiększenie dostępności mieszkań społecznych, skierowanie wsparcia do młodych, rodzin wielodzietnych i samotnych rodziców oraz poprawę kontroli nad mieszkaniami komunalnymi.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu
Luka czynszowa malała w latach 2011-2020, a następnie rosła w okresie boomu mieszkaniowego. W 2022 r. osiągnęła poziom 35 proc. wszystkich gospodarstw domowych, co oznacza ponad 4 mln gospodarstw dotkniętych problemami mieszkaniowymi. To główny wniosek z raportu "Efektywność polityki mieszkaniowej w Polsce, w świetle wyników badania luki czynszowej w latach 2010-2022" opracowanego przez Adama Czerniaka, Jana Kroszkę i Agatę Twardoch.
Najwyższy poziom luki czynszowej odnotowano wśród samotnych rodziców (64 proc.) i dużych rodzin - zwłaszcza gospodarstw z trójką lub większą liczbą dzieci (61 proc.) - oraz ludzi młodych w wieku 18-24 lata (52 proc.). Zdaniem autorów badanie pokazuje, że narzędzia polityki mieszkaniowej, zarówno na poziomie ogólnokrajowym, jak i lokalnym, są źle skalibrowane i powinny być mocniej nakierowane na te trzy grupy społeczne.
Najmniej problemów odnotowano wśród emerytów, choć w tej grupie trudności rosną.
Luka czynszowa rośnie, a system dystrybucji mieszkań komunalnych zawodzi
Co ciekawe, luka czynszowa nie spada wraz ze wzrostem dochodów. Wyraźnie wyższa od średniej jest tylko wśród 20 proc. gospodarstw o najniższych dochodach. W pozostałych grupach dochodowych poziom luki jest zbliżony, również wśród osób o najwyższych dochodach. Wynika to z faktu, że osoby relatywnie więcej zarabiające mieszkają głównie w dużych miastach, gdzie ceny mieszkań są najwyższe.
- To pokazuje, jak zawodna jest parametryzacja polityki mieszkaniowej w oparciu o ogólnopolskie średnie dochodowe, które niewiele mówią, ze względu na wysokie zróżnicowanie zarówno cen mieszkań, jak i dochodów - mówi współautor badania prof. Adam Czerniak.
Znaczna część dotowanych przez państwo mieszkań jest użytkowana przez gospodarstwa domowe, które byłyby w stanie zaspokoić swoje potrzeby na rynku komercyjnym.
Badanie jednoznacznie ujawniło także skalę nieefektywności w dystrybucji mieszkań komunalnych, które użytkują także gospodarstwa domowe zdolne do zakupu lub wynajmu mieszkania na warunkach rynkowych. - Osoby o wyższych dochodach zajmowały blisko co piąty lokal komunalny. Natomiast spośród 20 proc. najbogatszych gospodarstw domowych mieszkania komunalne bezzasadnie użytkowało 0,5 proc. - co oznacza, że zajmowali co dziewiąty gminny lokal.
- To, że zasób komunalny jest nieefektywnie wykorzystywany, jest wiadome, natomiast skala tej nieefektywności jest porażająca. Badanie pokazało też skalę nielegalnego zjawiska - podkreśla Adam Czerniak, współautor badania.
Blisko co dziesiąty lokal z zasobu gminy był w 2022 r. bezprawnie podnajmowany przez oficjalnych najemców po cenach rynkowych osobom trzecim.
Wskazuje to na problemy z kontrolą samorządów nad tym, czy lokale udostępniane przez państwo są faktycznie wykorzystywane przez uprawnionych do tego najemców. Wynika to z braku odpowiednich mechanizmów kontroli ograniczającej rynkowy podnajem tych mieszkań oraz niskiego stopnia weryfikacji dochodów gospodarstw domowych zajmujących mieszkania należące do gminy po otrzymaniu prawa do ich użytkowania.
Trzy pilne korekty w polityce mieszkaniowej
Z jednej strony zajmują je osoby w dobrej sytuacji finansowej, których stać na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na warunkach rynkowych, a z drugiej połowa gospodarstw mieszkających w lokalach komunalnych nie ma zaspokojonych minimalnych potrzeb mieszkaniowych, głównie z uwagi na przeludnienie. Złe warunki mieszkaniowe narażają zwłaszcza dzieci na problemy zdrowotne i psychiczne.
- W efekcie zostaje stosunkowo niewielki odsetek gospodarstw, które mają mieszkanie komunalne przyporządkowane słusznie i jeszcze w wielkości odpowiadającej ich potrzebom - mówi Adam Czerniak.
To pokazuje ogromną nieefektywność systemu, bo można byłoby część tych mieszkań uwolnić.
Co trzeba zrobić, by system działał efektywniej?
Po pierwsze, należy zwiększyć dostępność mieszkań społecznych przez równoczesne wprowadzenie wielu uzupełniających się działań, w tym zwiększenia skali zwrotnego i bezzwrotnego wsparcia dla budownictwa mieszkaniowego z zasobu gmin i TBS/SIM, stworzenie mechanizmów dla zaangażowania finansowania prywatnego w budowę mieszkań z zasobu TBS/SIM oraz poprawę efektywności zarządzania istniejącym zasobem mieszkań komunalnych. Po drugie, należy otoczyć szczególnym wsparciem grupy najbardziej zagrożone wpadnięciem w lukę czynszową, w tym osoby o niskich dochodach, gospodarstwa domowe osób młodych, rodziny wielodzietne oraz samotnych rodziców.
Najlepszym narzędziem do tego jest rewizja przepisów o dodatkach mieszkaniowych tak, aby służyły one jako instrument faktycznego wsparcia gospodarstw domowych znajdujących się w luce czynszowej. Po trzecie, specjalnej uwagi wymaga sytuacja gospodarstw domowych na terenach wiejskich, które borykają się nie tylko z brakiem rynku pierwotnego i rynku najmu komercyjnego oraz płytkim rynkiem wtórnym sprzedaży mieszkań, ale także z rosnącymi kosztami użytkowania nieruchomości o wysokiej energochłonności - czytamy w rekomendacjach autorów.
Jak pisaliśmy, Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt ustawy, który wprowadza obowiązkową weryfikację dochodów osób zajmujących mieszkania komunalne.
O szczegółach kilka dni temu w wywiadzie z Interią mówił Tomasz Lewandowski, wiceminister odpowiedzialny za mieszkalnictwo. Trwają prace nad ustawą ograniczającą wyprzedaż mieszkań komunalnych z bonifikatą.
Monika Krześniak-Sajewicz
