Spis treści:
- Na czym polega umowa dożywocia?
- Jakie są wady umowy dożywocia?
- Czy rodzina może podważyć umowę dożywocia?
Na czym polega umowa dożywocia?
Umowa dożywocia to w rozumieniu polskiego prawa umowa cywilnoprawna zawierana pomiędzy właścicielem i jednocześnie zbywcą nieruchomości a nabywcą. Zbywca w tej sytuacji w zamian za dożywotnią opiekę i możliwość pozostania w danej nieruchomości umożliwia drugiej stronie jej nabycie.
Umowa dożywocia ma kilka istotnych cech. W zamian za uzyskaną nieruchomość nabywca zobowiązuje do tego, że będzie łożył na utrzymanie zbywcy do końca jego życia. Zakres obowiązków nabywcy będzie w tym przypadku zależał od tego, jak wysokie są niezbędne potrzeby zbywcy. Dlatego też umowa dożywocia powinna zostać sporządzona precyzyjnie. Jeśli tak się nie stanie, umowa dożywocia zobowiąże nabywcę do tego, by w pełni zaspokoił potrzeby nabywcy, a w szczególności:
- możliwości pozostania w danej nieruchomości do śmierci;
- zapewnienie środków do życia jak wyżywienie, ubrania, opłaty za media, opał etc.;
- opiekę nad zbywcą w czasie choroby;
- pogrzeb opłacony z własnych środków.
Umowa dożywocia jest często wybieraną formą na wsiach, gdzie rodzice przepisują na dzieci całe gospodarstwa wraz z domem. Wybierana jest także przez seniorów, którzy nie mają rodziny ani środków do życia. Obecnie taka forma bije rekordy popularności wśród starszych osób, a w 2025 roku podpisano najwięcej umów dożywocia w historii. Warto jednak tutaj podkreślić, że umowa dożywocia to nie to samo co darowizna, bo to dwa różne podmioty prawne.
Jakie są wady umowy dożywocia?
Choć umowa dożywocia ma kilka zalet jak pewność opieki dla seniora, koniec końców senior zyskuje zagwarantowane prawo do zamieszkiwania, wyżywienia, światła, opału, ubrania oraz pomocy w chorobie. Z jeszcze innej strony umowa dożywocia coraz częściej jest zawierana jako środek ochrony przed obowiązkiem zapłaty zachowku. Warto jednak pamiętać o ryzyku związanym z podpisaniem takiego dokumentu.
Jakie są wady umowy dożywocia? To, co pojawia się najczęściej, to ryzyko niewypełnienia zobowiązań przez nabywcę. Umowa dożywocia opiera się bowiem na wzajemnym zaufaniu, jednak może się zdarzyć i nie są to wyjątki, że nabywca nieruchomości nie wywiązuje się z nałożonych na niego zobowiązań. W przypadku naruszenia obowiązków zbywca może wystąpić na drogę sądową, ale takie procesy są czasochłonne oraz kosztowne.
Kolejne wady umowy dożywocia to utrata pełnej kontroli nad nieruchomością. Dożywotnik traci bowiem prawo własności nieruchomości. Kolejne istotne ograniczenie to brak możliwości wprowadzenia skutecznego zakazu zbywania nieruchomości przez nabywcę. Umowa dożywocia sprawia, że zbywca nie ma pełnej kontroli nad przyszłym losem nieruchomości. A to szczególnie trudne w przypadku konfliktów rodzinnych lub zmiany sytuacji życiowej nabywcy. Warto więc, jak zawsze w takich przypadkach, kilkukrotnie przemyśleć swoje spadkowe decyzje.
Czy rodzina może podważyć umowę dożywocia?
Kolejną istotną wątpliwością przy podpisywaniu umowy dożywocia jest trudność w rozwiązaniu dokumentu. Jest bowiem tak, że rozwiązanie umowy jest możliwe, o ile nabywca rażąco narusza swoje obowiązki. To jednak, jak wspomnieliśmy wyżej, wymaga postępowania sądowego. W takich przypadkach nieruchomość może zostać zwrócona dożywotnikowi, ale proces może być długotrwały.
A czy rodzina może podważyć umowę dożywocia? Najczęściej takie pytanie zadają osoby, których na przykład rodzice, babcia lub dziadek zgodzili się na taką umowę w zamian za opiekę obcej osobie lub bardzo dalekiej krewnej. Dobra wiadomość jest taka, że umowę dożywocia można podważyć, jednak wymaga to pewnych konkretnych działań.
Najczęściej podważenie umowy dożywocia jest możliwe w oparciu o 82. art Kodeksu cywilnego, który stwierdza, że oświadczenie woli jest nieważne, gdy osoba znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne podjęcie decyzji. W praktyce, jeśli nasz bliski w chwili podpisania umowy dożywocia miał demencję lub chorobę Alzheimera, był pod wpływem silnych leków opioidowych lub miał majaczenia lub zaburzenia psychotyczne, to istnieją przesłanki do podważenia umowy dożywocia.
Kolejny argument do podważenia umowy dożywocia to pozorność takiej umowy. A mowa tu o sytuacji, kiedy nabywca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Jeżeli nie sprawuje opieki nad seniorem i ten na przykład nadal płaci czynsz lub sam kupuje leki, to podważenie umowy dożywocia przez rodzinę jest jak najbardziej realne. Co jednak istotne, w obu przypadkach konieczne będą twarde dowody, relacje świadków oraz opinie biegłych.
