W skrócie
- Rolnicy i organizacje rolnicze obawiają się, że plany ogólne gmin mogą utrudnić rozbudowę gospodarstw. Dla samorządów przygotowanie tych dokumentów jest jednym z największych wyzwań w ostatnich latach.
- Nowe przepisy dzielą teren gminy na strefy funkcjonalne, co może prowadzić do ograniczeń w inwestycjach rolniczych, powodować konflikty społeczne oraz utrudniać uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
- Rolnicy domagają się większej elastyczności w planowaniu i uwzględnienia potrzeb rozwoju gospodarstw, a resort rolnictwa wskazuje, że za kształt planów odpowiadają gminy oraz Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu, otwiera się w nowym oknie
Na wsiach narastają emocje wokół planów ogólnych gmin. Choć Sejm wydłużył do 31 sierpnia 2026 r. obowiązywanie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, dając samorządom więcej czasu na uchwalenie nowych dokumentów, gminy alarmują, że przygotowanie planów ogólnych i tak może okazać się wyścigiem z czasem.
Ich przyjęcie jest jednak konieczne, ponieważ z końcem sierpnia mija ostateczny termin złożenia do KE dokumentów potwierdzających osiągnięcie kamieni milowych wpisanych do KPO, wśród których jest realizacja reformy planistycznej. Polska zobowiązała się, że do tego czasu plany ogólne przyjmie 50 proc. gmin, choć trwają negocjacje ws. obniżenia tego poziomu do 40 proc.
Anna Pyziak z Towarzystwa Urbanistów Polskich tłumaczy Interii Biznes, że przyjęcie nowych planów ma na celu powstrzymania niekontrolowanego rozlewania się zabudowy na tereny otwarte i rolnicze. - Niekontrolowany napływ ludności miejskiej na wieś i wznoszenie domów jednorodzinnych w sąsiedztwie czynnych gospodarstw było dotąd głównym powodem rosnących konfliktów społecznych m.in. o hałas, zapachy i specyfikę prac rolniczych - zauważa. - Dotychczasowe, zbyt elastyczne stosowanie zasady "dobrego sąsiedztwa" przy wydawaniu decyzji WZ pozwalało na lokalizowanie domów w szczerym polu, co generowało wysokie koszty budowy i utrzymania infrastruktury dla gmin i potęgowało chaos przestrzenny - zauważa.
Wprowadzenie planu ogólnego dzieli teren gminy na rozłączne strefy funkcjonalne i blokuje wydawanie nowych decyzji WZ poza Obszarami Uzupełnienia Zabudowy. Dla obszarów wiejskich ma to fundamentalne znaczenie: pozwala na prawne i przestrzenne oddzielenie nowej zabudowy mieszkalnej od stref często uciążliwej produkcji rolniczej.
Jednocześnie Pyziak dodaje, że reforma potraktowała każdą gminę w Polsce jednakowo. - Ustawodawca narzucił jednolite reguły, zupełnie nie uwzględniając lokalnych uwarunkowań, specyficznego charakteru danej miejscowości, jej skali czy położenia - wskazuje.
Swoje obawy mają rolnicy, którzy wprost mówią, że zmiany w obecnym kształcie oznaczają blokady inwestycji i stratę dochodów gospodarstw. Przedstawicielka TUP przyznaje, że są one w pełni uzasadnione.
Rolnicy obawiają się planów ogólnych gmin. Mówią o końcu rozbudowy gospodarstw
Rolnicy skarżą się, że z powodu goniących terminów opracowania nowych przepisów, nie mają realnego wpływu na ich zapisy. Wielkopolska Izba Rolnicza twierdzi, że niesie to za sobą ryzyko przyjęcia rozwiązań powierzchownych i niedostatecznie skonsultowanych z rolnikami.
- Coraz częściej mamy do czynienia z sytuacją, w której zabudowa mieszkaniowa wchodzi w przestrzeń typowo rolniczą, a potem pojawiają się skargi na hałas czy zapachy, które są przecież naturalną częścią pracy w gospodarstwie - mówi nam pan Józef z Małopolski, rolnik od ponad 30 lat.
Zobacz również:
Jak podkreśla, prowadzi to do narastających napięć między nowymi mieszkańcami wsi a rolnikami: "Ludzie, którzy przeprowadzają się na wieś w poszukiwaniu spokoju i rekreacji, często nie akceptują realiów produkcji rolnej. Dla mnie to absurd". - Te plany mogą w praktyce prowadzić do ograniczania rozwoju naszych gospodarstw - ostrzega.
"Zamknięcie rolnikom drogi do rozwoju"
- Przyjęty mechanizm wyznaczania obszarów zabudowy uzupełniającej może doprowadzić do zamknięcia rolnikom drogi do rozwoju - mówi wprost Interii Biznes Małgorzata Ramatowska, główny specjalista w Krajowej Radzie Izb Rolniczych (KRIR). - Gminy wyznaczają strefy zabudowy zagrodowej restrykcyjnie - niemal ,"po obrysie" istniejących budynków - dodaje. W praktyce może to oznaczać, że nie będzie można rozbudować obory czy chlewni, co szybko przełoży się na utratę potencjalnych dochodów przez wiele lat.
Do KRIR płyną głosy od zaniepokojonych rolników. Rolnicy zgłaszają przede wszystkim brak możliwości rozbudowy gospodarstw, planowane przekształcanie gruntów cennych rolniczo pod zabudowę usługową i niezwiązaną z rolnictwem, ryzyko blokowania produkcji zwierzęcej przez nowe strefy funkcjonalne czy utrudnienia w uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń na inwestycje rolnicze. Pojawiają się także obawy, że gminy często działają pod presją mieszkańców, którzy nie są związani z rolnictwem i sprzeciwiają się rozbudowie gospodarstw rolnych.
- Dodatkowo mieszkańcy obawiają się ograniczeń w zabudowie działek oraz spadku wartości nieruchomości, co wywołuje liczne konflikty społeczne - mówi Interii Biznes Mariusz Marszał ze Związku Gmin Wiejskich Rzeczypospolitej Polskiej (ZGWRP).
Wyzwaniem jest także ograniczenie terminu wydawania warunków zabudowy ważnych przez 5 lat, które spowodowało, że w gminach tworzą się kolejki oczekujących na wydanie decyzji. - Rolnicy obawiają się, że nie otrzymają tych decyzji do momentu uchwalenia planu i nie będą one rozpatrywane według dzisiaj obowiązujących przepisów - podkreśla Ramatowska.
Plany ogólne gmin. Samorządy wiejskie: Jedno z największych wyzwań ostatnich lat
Również ZGWRP ocenia wdrażanie planów ogólnych jako jedno z największych wyzwań organizacyjnych ostatnich lat. Samorządy wskazują przede wszystkim na zbyt krótkie terminy, wysokie koszty opracowania dokumentów oraz braki kadrowe, szczególnie w zakresie urbanistyki i planowania przestrzennego. Problemem są także niejasne i często zmieniające się przepisy.
Wątpliwości pojawiają się zwłaszcza w zakresie wyznaczania stref planistycznych i bilansu terenów pod zabudowę. Samorządy nie są też pewne, jak wyznaczać obszary uzupełnienia zabudowy, które będą kluczowe dla wydawania decyzji o WZ po wejściu nowych przepisów. Brakuje także jednolitych zasad dotyczących wskaźników urbanistycznych, ochrony gruntów rolnych oraz relacji nowych planów ogólnych do dotychczasowych dokumentów planistycznych.
- Nowe przepisy planistyczne mogą utrudnić zarówno rozwój gospodarstw rolnych, jak i realizację inwestycji na terenach wiejskich - dodaje Mariusz Marszał ze ZGWRP.
Zobacz również:
Nowe regulacje mogą utrudnić budowę siedlisk rolniczych, rozwój rodzinnych gospodarstw czy lokalnych przedsiębiorstw związanych z przetwórstwem i usługami. Z kolei zbyt sztywne wskaźniki planistyczne i konieczność dostosowania inwestycji do nowych stref planistycznych mogą spowolnić rozwój obszarów wiejskich oraz ograniczyć napływ nowych mieszkańców i inwestorów. - Dodatkowo pojawiają się obawy, że brak uchwalenia planów ogólnych w terminie może prowadzić do paraliżu inwestycyjnego i problemów z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy - dodaje.
Rolnicy mają konkretne oczekiwania
Rolnicy oczekują, żeby w planach ogólnych była możliwość nie tylko rozbudowy zabudowy siedliskowej i zagrodowej, ale również budowa i rozbudowa budynków gospodarczych i obiektów rolniczych - wskazuje Małgorzata Ramatowska z KRIR.
- Ochrona gruntów rolnych i ograniczanie chaotycznej zabudowy są potrzebne, jednak przepisy powinny jednocześnie uwzględniać specyfikę gmin wiejskich, w których rozwój gospodarczy często opiera się na rodzinnych gospodarstwach rolnych, przetwórstwie rolno-spożywczym i drobnej przedsiębiorczości - mówi Mariusz Marszał ze ZGWRP.
Samorządy zwracają także uwagę, że kluczowe jest zachowanie możliwości stopniowego rozwoju miejscowości wiejskich, tak aby nie blokować napływu nowych mieszkańców i inwestorów. Istotne znaczenie ma także jasność przepisów, odpowiedni czas na wdrożenie reformy oraz większa elastyczność w wyznaczaniu stref planistycznych i obszarów uzupełnienia zabudowy.
- W praktyce oznacza to konieczność tworzenia takich planów ogólnych, a przede wszystkim dostępność takich narzędzi planistycznych, które pozwolą na rozwój siedlisk rolniczych, modernizację gospodarstw oraz lokalizowanie niewielkich inwestycji usługowych i produkcyjnych tam, gdzie nie powodują one konfliktów przestrzennych lub środowiskowych - tłumaczy Marszał.
Zdaniem Krajowej Rady Izb Rolniczych powinno być zmienione rozporządzenie wykonawcze do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które pozwoliłoby planistom zakwalifikować wszystkie budynki gospodarcze oznaczone na mapach symbolem ,"G", do obszaru uzupełnienia zabudowy. Wtedy możliwa byłaby rozbudowa i budowa nowych obiektów rolnych.
Co prawda - jak przyznaje Wielkopolska Izba Rolnicza - plany ogólne gmin będzie można zmieniać w całości lub w części, jednak będzie się to jednak wiąż z dużymi kosztami, przez co wiele gmin prawdopodobnie nie będzie chciało szybko uaktualniać planów.
Wśród propozycji organizacji rolniczych pojawia się ustanowienie minimalnej odległość nowych budynków na poziomie 200 metrów, co pomoże zmniejszyć ryzyko konfliktów. Kolejnym postulatem jest rozszerzenie zabudowy zagrodowej na cały teren przyległy do siedliska. Ma to sprawić, że możliwa będzie rozbudowa gospodarstw oraz zatrzymanie młodych rolników na wsi.
Przewidziano narzędzia chroniące rolnictwo
Anna Pyziak z TUP przyznaje, że możliwe jest pogodzenie ochrony ładu przestrzennego z dalszym rozwojem gospodarstw rolnych i infrastruktury produkcyjnej, ale wymaga to świadomego planowania przez samorządy oraz bardzo aktywnego udziału samych rolników w konsultacjach społecznych. - Ustawodawca przewidział narzędzia chroniące rolnictwo, wprowadzając m.in. "strefę produkcji rolniczej" (SR) oraz "strefę wielofunkcyjną z zabudową zagrodową" (SZ). Strefy te nie dopuszczają lokalizacji nowej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej czy wielorodzinnej, co stanowi tarczę ochronną dla rolników przed presją deweloperską - zauważa.
Zobacz również:
Marszał ze ZGWRP mówi wprost, że pogodzenie potrzeby uporządkowania zabudowy i zapewnienia ładu przestrzennego z dalszym rozwojem rolnictwa oraz lokalnej przedsiębiorczości wymaga przede wszystkim bardziej elastycznego oraz realnego podejścia do planowania przestrzennego na terenach wiejskich.
Ministerstwo rolnictwa przerzuca odpowiedzialność na samorządy
Zapytaliśmy Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi, jak ocenia obawy rolników dotyczące potencjalnych ograniczeń inwestycyjnych wynikających z planów ogólnych gmin, czy dostrzega ryzyko, że część gospodarstw może mieć utrudniony rozwój lub rozbudowę po wejściu nowych planów, a także czy planuje działania mające zabezpieczyć możliwość dalszego rozwoju gospodarstw rolnych przy jednoczesnym zachowaniu ładu przestrzennego. Rzecznik resortu odesłała nas jednak od oficjalnego komunikatu w tej sprawie.
Czytamy w nim, że to "to gminy decydują o tym, jak będzie wyglądać przestrzeń - gdzie powstaną nowe inwestycje, a gdzie pozostanie produkcja rolna". Do tego wskazano, że za kształt systemu odpowiada minister właściwy ds. budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, a jego obsługę zapewnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
"MRiRW nie tworzy planów ogólnych. Bierze udział w procesie ich opiniowania - sprawdza, czy proponowane rozwiązania nie ograniczają produkcji rolnej i czy właściwie chronią ziemię" - napisano.
W oficjalnym komunikacie resort przyznaje, że w analizowanych projektach MRiRW najczęściej wskazuje na kwestie, które mają bezpośredni wpływ na funkcjonowanie gospodarstw. Chodzi m.in. o wprowadzanie zabudowy nierolniczej na terenach rolniczych, zbyt małą liczbę stref rolniczych, brak możliwości uzupełniania zabudowy w gospodarstwach czy parametry zabudowy utrudniające rozwój produkcji.
Z prośbą o komentarz zwróciliśmy się także do Ministerstwa Rozwoju i Technologii. W odpowiedzi resort wskazał, że reforma planowania przestrzennego ma przeciwdziałać obserwowanym od kilku lat niekorzystnym zjawiskom m.in. mieszania się zabudowy zagrodowej z zabudową mieszkaniową, zabudowywania gruntów rolnych czy degradację krajobrazu.
MRiT wskazało, że reforma była przygotowywana we współpracy z resortem rolnictwa. Zdaniem resortu nowe przepisy nie będą miały negatywnego wpływu m.in. na rozwój gospodarstw rolniczych. "Wprowadzone (...) mechanizmy wyznaczania stref z zabudową, wpływają na racjonalne gospodarowanie gruntami - w tym gruntami rolnymi - i dostosowują rozmiar tych stref do faktycznego zapotrzebowania demograficznego danej gminy, zabezpieczając w ten sposób otwarte rolnicze przestrzenie produkcyjne dla produkcji roślinnej i zwierzęcej" - dodano.
MRiT przyznało jednak, że w uzasadnionych przypadkach przygotowywane są zmiany przepisów.
Sebastian Tałach
