Spis treści:
- Kiedy nie ma zachowku od darowizny?
- Jak obliczyć zachowek od darowizny mieszkania?
- Kto płaci zachowek od darowizny i kiedy roszczenie się przedawnia?
Kiedy nie ma zachowku od darowizny?
Darowizna mieszkania nie zawsze prowadzi do zapłaty zachowku. Roszczenie nie powstanie wtedy, gdy uprawniony dostał już należną mu część majątku, np. w spadku, wcześniejszej darowiźnie albo zapisie. Prawo do zachowku może również wyłączyć:
- skuteczne zrzeczenie się dziedziczenia;
- uznanie za niegodnego dziedziczenia;
- prawidłowe wydziedziczenie w testamencie.
Samo pominięcie syna lub córki w testamencie nie jest jednak wydziedziczeniem. Spadkodawca musi wskazać jedną z przyczyn przewidzianych w Kodeksie cywilnym, na przykład uporczywe niedopełnianie obowiązków rodzinnych. Rodzinny konflikt, rzadsze spotkania czy zapisanie mieszkania drugiemu dziecku nie wystarczą, aby odebrać komuś zachowek.
Wiele nieporozumień budzi również zasada 10 lat. Darowiznę przekazaną ponad dekadę przed śmiercią spadkodawcy pomija się przy obliczaniu zachowku tylko wtedy, gdy otrzymała ją osoba, która nie jest spadkobiercą ani uprawnionym do zachowku. Okres ten liczy się od zawarcia umowy darowizny do dnia śmierci darczyńcy. Inne zasady dotyczą mieszkania podarowanego dziecku, wnukowi lub małżonkowi, jeżeli dana osoba należy w konkretnej sprawie do kręgu spadkobierców albo osób uprawnionych do zachowku. Wówczas darowizna może wrócić do rozliczeń nawet po kilkunastu lub kilkudziesięciu latach. Mieszkanie przekazane synowi w 2000 roku nie znika więc automatycznie z rachunku zachowku po upływie 2010 roku.
Są też wyjątki, o których mówi się znacznie rzadziej. Przy obliczaniu zachowku dla dziecka zasadniczo nie uwzględnia się darowizn dokonanych w czasie, gdy spadkodawca nie miał jeszcze zstępnych, czyli dzieci, wnuków ani dalszych potomków. Ta zasada nie obejmuje jednak darowizny przekazanej na mniej niż 300 dni przed narodzinami dziecka. Z kolei małżonek nie może domagać się doliczenia darowizn dokonanych przed ślubem.
Inaczej traktuje się również nieruchomość przekazaną na podstawie umowy dożywocia. Właściciel oddaje wówczas dom lub mieszkanie w zamian za określone świadczenia, zwykle utrzymanie, możliwość dalszego zamieszkiwania, pomoc oraz opiekę. Jest to umowa odpłatna, więc nieruchomości zasadniczo nie dolicza się do spadku na zasadach przewidzianych dla darowizn. Trzeba jednak dokładnie przeczytać akt notarialny. W razie sporu sąd bierze pod uwagę treść umowy i rzeczywisty charakter ustaleń stron. Sama nazwa dokumentu nie przesądza jeszcze, czy doszło do dożywocia, czy pod tą nazwą ukryto bezpłatne przekazanie majątku.
Jak obliczyć zachowek od darowizny mieszkania?
Obliczanie zachowku od darowizny mieszkania zaczyna się od ustalenia tzw. substratu zachowku. Najpierw podlicza się majątek pozostawiony przez zmarłego i odejmuje od niego długi spadkowe, a następnie dodaje wartość darowizn uwzględnianych przy rozliczeniu. Otrzymaną kwotę mnoży się przez udział, który przypadłby danej osobie przy dziedziczeniu ustawowym. Kolejny krok zależy od sytuacji uprawnionego. Zazwyczaj zachowek stanowi połowę wartości tego udziału. Dwie trzecie przysługują małoletniemu zstępnemu albo osobie trwale niezdolnej do pracy. Od wyliczonej sumy trzeba jeszcze odjąć darowizny, zapisy i inne świadczenia otrzymane wcześniej przez uprawnionego, jeżeli podlegają zaliczeniu na jego zachowek.
Spójrzmy na przykład. Ojciec, który był wdowcem, miał dwoje dorosłych dzieci. Jednemu z nich podarował mieszkanie wycenione na potrzeby zachowku na 600 tys. zł, a po jego śmierci nie pozostał żaden inny majątek ani długi. Każde dziecko odziedziczyłoby z ustawy połowę spadku. Zachowek pominiętego dziecka wyniesie zatem 150 tys. zł, ponieważ 600 tys. zł należy pomnożyć przez udział wynoszący 1/2, a następnie przez zwykłą stawkę zachowku, również 1/2.
Gdyby pominięte dziecko było małoletnie albo trwale niezdolne do pracy, należność wzrosłaby do 200 tys. zł: 600 tys. zł × 1/2 × 2/3. Wynik może się jednak zmienić, jeśli w spadku znajdowały się inne składniki majątku, zmarły miał długi albo uprawniony wcześniej otrzymał od niego wartościową darowiznę.
Najwięcej emocji budzi zwykle wycena mieszkania. Art. 995 Kodeksu cywilnego wprowadza tu jasną zasadę: liczy się stan nieruchomości z dnia darowizny oraz ceny obowiązujące w chwili ustalania zachowku. Kwota podana wiele lat wcześniej w akcie notarialnym nie musi więc odpowiadać wartości przyjętej do rozliczenia. Jeśli lokal w dniu przekazania wymagał generalnego remontu, należy wycenić mieszkanie w tamtym standardzie, lecz według aktualnych cen rynkowych. Późniejsza wymiana instalacji, przebudowa kuchni czy remont łazienki sfinansowane przez obdarowanego nie powinny zwiększać wartości samej darowizny. Przy sporze sądowym wycenę najczęściej przygotowuje biegły rzeczoznawca, dlatego przydają się zdjęcia, rachunki, kosztorysy oraz dokumenty pokazujące stan lokalu w dniu podpisania aktu notarialnego
Kto płaci zachowek od darowizny i kiedy roszczenie się przedawnia?
O zapłatę zachowku nie zawsze występuje się od razu do osoby, która dostała mieszkanie. W pierwszej kolejności odpowiada spadkobierca. Jeżeli nie można uzyskać od niego pełnej należności, roszczenie może zostać skierowane do zapisobiercy windykacyjnego, a dopiero później do obdarowanego. Osoba, która otrzymała mieszkanie, odpowiada w granicach wzbogacenia wynikającego z darowizny. Może zapłacić odpowiednią sumę albo wydać przedmiot darowizny. Gdy spadkodawca obdarował kilka osób, odpowiedzialność ponosi najpierw ta, która otrzymała darowiznę najpóźniej. Do wcześniejszych darowizn przechodzi się dopiero wtedy, gdy nowsze nie wystarczą do uzupełnienia zachowku.
Czy sprzedaż podarowanego mieszkania zamyka sprawę zachowku? Niekoniecznie. Sąd może ustalić, ile obdarowany otrzymał za lokal, kiedy go sprzedał i w jaki sposób wykorzystał pieniądze. Sprawdzi również, czy wiedział już wtedy, że ktoś z rodziny może wystąpić o zachowek. Przydatne będą:
- akt darowizny;
- umowa sprzedaży;
- wyciągi z konta;
- zdjęcia mieszkania;
- rachunki za remonty.
Pozwolą one odtworzyć stan nieruchomości oraz wykazać, za które prace zapłacił później obdarowany.
Nie należy mylić tego terminu z dziesięcioletnim okresem dotyczącym doliczania niektórych darowizn. To dwie odrębne zasady. Jedna rozstrzyga, czy darowizna zostanie uwzględniona w rachunku, druga określa czas na dochodzenie zapłaty.
Jednorazowa zapłata kilkudziesięciu lub kilkuset tysięcy złotych może przekraczać możliwości obdarowanego, zwłaszcza gdy zajmuje on otrzymane mieszkanie i nie ma większych oszczędności. Kodeks cywilny pozwala wówczas wystąpić o odroczenie płatności, rozłożenie zachowku na raty, a w wyjątkowych przypadkach również o jego obniżenie. Raty rozkłada się zasadniczo na okres do pięciu lat. W szczególnie uzasadnionych sprawach sąd może wydłużyć spłatę, przy czym całkowity termin nie może przekroczyć dziesięciu lat. Pod uwagę bierze sytuację majątkową i osobistą obu stron, dlatego samo stwierdzenie, że sprzedaż mieszkania byłaby kłopotliwa, nie przesądza jeszcze o przyznaniu ulgi.
