W przyszłym roku - zauważa Czerniak - przekonamy się czy ceny będą wciąż rosły, ale już tylko o 0-5 proc. - czy też mamy do czynienia z bańką cenową i ceny spadną. W wielu krajach np. w Australii najgłębszy spadek cen przewidywany jest dopiero w 2023 roku.
- Podwyżki stóp procentowych podniosły raty kredytów mieszkaniowych dla niektórych klientów nawet o kilkaset złotych miesięcznie. Z czymś takim nie mieliśmy do czynienia od ponad dekady, część kredytobiorców w ogóle takiej sytuacji nie zna. Intuicja mówi mi że będziemy mieli do czynienia ze spadkiem cen na rynku - wzrost stóp i wyhamowanie popytu po pandemii spowodują, że popyt spadnie szybciej niż podaż. Zwłaszcza że ta ostatnia jeszcze przez kilka kwartałów będzie duża, co można wnioskować z liczby udzielonych pozwoleń na budowę - przekonuje ekspert. I dodaje: - Spadać będzie rentowność najmu, a to z powodu wyższych stóp i rosnącej liczby ofert na rynku. Polski Ład dodatkowo zwiększa niepewność inwestowania. Część właścicieli mieszkań na wynajem może chcieć je sprzedać, co może nie być łatwe przy wciąż dużej podaży nowych lokali.
- Cykliczny raport banku UBS nt. globalnego rynku nieruchomości wskazuje Polskę jako kraj ze stabilnym wzrostem i relatywnie niewielkim zagrożeniem przekłucia bańki cenowej. Myślę jednak że autorzy widzą tylko fragment problemu - w takim raporcie można oszacować czynniki fundamentalne np. wzrost zamożności społeczeństwa i uwzględnić poziom stóp procentowych, trudniej ocenić zmianę nastrojów konsumentów - przekonuje dr Czerniak. - Skoro nie możemy zmierzyć czynników psychologicznych, warto zwrócić uwagę na tempo wzrostu cen. Jeśli jest dużo większe od standardowego - mamy do czynienia z ryzykiem bańki cenowej. Ale jak zawsze o tym czy była - dowiemy się dopiero gdy pęknie - zauważa.
- Na rynku nieruchomości należy przede wszystkim wziąć pod uwagę horyzont inwestycji. Jeśli ktoś planuje ją na 2-3 lata, to szansa powtórzenia zysków rzędu 10-20 proc. rocznie jest już niewielka. Podaż mieszkań na wynajem rośnie i już jest większa niż przed pandemią. Czynsze będą rosły bardzo powoli, o ile w ogóle, szybko rosną za to koszty utrzymania mieszkania i raty kredytu. Co innego inwestycja na 10-20 lat, zwłaszcza z własnych środków - wtedy warto wejść na rynek, ale też cierpliwie poczekać na okazję, bo dziś oferty są bardzo przebrane - radzi wykładowca SGH.
- Gdy kupujemy dla siebie - także istotne jest jak długo chcemy to mieszkanie użytkować. Jeśli mniej niż 6 lat - wynajem może się okazać bardziej racjonalny niż odsetki od kredytu bankowego. Ale czynników do rozważenia jest więcej np. kwestia mobilności związana z miejscem i rodzajem pracy. Wszystko to trzeba koniecznie wziąć pod uwagę przy tak ważnej życiowej decyzji - tłumaczy.
Rozmawiał Wojciech Szeląg
