Popatrzymy najpierw na dane. W I półroczu polskie banki udzieliły 74 mld zł hipotek, co oznacza wzrost o 57,9 proc. rok do roku - pokazują dane Biura Informacji Kredytowej. Ale - dzieje się tak dlatego, że Polacy pożyczają coraz wyższe kwoty. Średnia wartość nowego zobowiązania osiągnęła rekordowe 484 tys. zł. Liczba udzielonych hipotek rok do roku wzrosła wyraźnie mniej niż ich wartość, bo o 48 proc.
Ceny mieszkań na niektórych rynkach stabilizują się, na innych rosną lecz bez porównania wolniej niż np. w 2023 roku. Wzrost cen nie tłumaczy wzrostu wartości przeciętnego kredytu. Rosną wynagrodzenia, co zwiększa zdolność kredytową kupujących, a tym samym sprzyja popytowi i apetytowi na większe mieszkania. Stosunkowo nowym, szybko rozwijającym się lecz niezbadanym jeszcze zjawiskiem jest flipp, który na pewno napędza ceny i stanowi sporą część popytu na kredyty mieszkaniowe.
Kolejnym wytłumaczeniem jest proces, którego analitycy spodziewali się już od dawna - ci Polacy, którym lepiej się powodzi, kupują większe i bardziej wypasione mieszkania o wyższym standardzie, a pozbywają się klitek. Tak jest np. w Warszawie, gdzie dyspersja cen jest największa. Dlatego kupujący mieszkania biorą kredyty na coraz wyższe kwoty, czemu jednak nie towarzyszy temu wydłużanie okresu kredytowania, który nawet w I kwartale tego roku spadł lekko poniżej 23 lat.
Hipoteki zaciągają osoby o coraz wyższych dochodach i finansują nimi coraz droższe nieruchomości w dużych miastach. Ponad 30 proc. sprzedaży nowych kredytów przypada na miasta powyżej 500 tys. mieszkańców, gdy ich populacja stanowi 18 proc. ludności Polski. Analiza głównego analityka BIK profesora SGH Waldemara Rogowskiego zamieszczona w raporcie na temat sytuacji banków powstałym na zlecenie Warszawskiego Instytutu Bankowości pokazuje, że o zwiększeniu wartości nowej akcji kredytowej decyduje przede wszystkim średnia wartość udzielanego kredytu, a nie liczba udzielanych kredytów. Wartość kredytów powyżej miliona zł rośnie o ponad 85 proc. licząc rok do roku. I tu widać pierwszy kłopot.
Komu opłaca się refinansowanie
Równocześnie przyspieszającej akcji w kredytowaniu hipotek towarzyszą liczne nadpłaty oraz przedterminowe spłaty zobowiązań, coraz częściej związane z refinansowaniem. Według danych BIK, w I półroczu wartość nadpłat i całkowitych spłat kredytów mieszkaniowych wyniosła rekordowe 35,4 mld zł, czyli prawie połowę wartości nowego finansowania. Dane te pokazują, że od stycznia do maja tego roku udział refinansowań w sprzedaży hipotek wzrósł do ok. 32 proc.
Dlatego pomimo rekordowej sprzedaży nowych hipotek ich wzrost w bilansach banków jest wciąż umiarkowany. Według danych Komisji Nadzoru Finansowego na koniec I półrocza wartość bilansowa brutto kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych wyniosła 523,7 mld zł i była o 12,7 proc. wyższa niż rok wcześniej. A równocześnie hipoteki odpowiadają aż za 68 proc. całego zadłużenia polskich gospodarstw domowych w instytucjach finansowych.
Banki, wprowadzając kredyty na stałą stopę kilka lat temu domagały się uregulowań, które utrudniałyby lub nawet uniemożliwiały kredytobiorcom wcześniejszą spłatę takiego zobowiązania. Teraz nikt o tym nie wspomina. Dla banków wcześniej spłacane hipoteki są także wysoko rentowne, gdyż konstrukcja rat zakłada, że lwią ich część na początku spłat stanowią odsetki, a relatywnie niewielką - kapitał.
W ten sposób banki uzyskują na początku wysokie wyniki odsetkowe, a w konsekwencji - zyski. Gdy klient idzie do kolejnego banku po kredyt, na spłatę kapitału w poprzednim, to - pomimo niższego oprocentowania - także płaci na początku wysokie odsetki. Dla instytucji dobrze zarządzających przypływem i odpływem kredytobiorców to same korzyści. A równocześnie oznacza to, że hipoteka przestała być produktem sprzedany raz i potem przez wiele lat był spokój. Stała się produktem, którego "życiem" trzeba na bieżąco i z uwagą zarządzać.
- Refinansowanie jest kłopotliwe dla klientów i kłopotliwe dla banków. Myślę, że będzie to trend lekko zamierający (…) banki będą bardzo aktywne w renegocjacjach umowy - powiedział prezes BNP Paribas Bank Polska Przemek Gdański.
Białorusini spłacają najlepiej, bogaci - najgorzej
Kredyty mieszkaniowe - pomijając należności we frankach - charakteryzuje najniższa szkodowość ze wszystkich. Podczas gdy przeciętny udział złych kredytów w portfelach banków (w tzw. fazie 3, według danych KNF) wynosił na koniec czerwca 3,3 proc., to mieszkaniowych - zaledwie 1,2 proc.
Analiza BIK pokazuje jednak, że w przypadku kredytów na wysokie kwoty, powyżej 1 mln zł, niespłacalność rośnie do 5,6 proc. Pomimo większej zamożności gospodarstw domowych wyższa kwota finansowania udzielanego przez bank jest związana z akceptacją wyraźnie wyższego ryzyka, co może wpłynąć w przyszłości na jakość całego portfela hipotek - stwierdza Waldemar Rogowski. Banki powinny na poważnie przemyśleć politykę kredytową w tym segmencie rynku.
Na polskim rynku kredytowym jest ok. 364 tys. cudzoziemców, których zobowiązania wynoszą 34,4 mld zł - pokazują dane BIK. Cudzoziemcy korzystają przede wszystkim (82 proc. wartości) z kredytów mieszkaniowych. Ponad połowę cudzoziemców spłacających kredyty w polskich bankach stanowią Ukraińcy, 17 proc. Białorusini, a inne narodowości niespełna jedna trzecią.
Okazuje się, że Ukraińcy i Białorusini to najlepsi kredytobiorcy hipoteczni. Z danych BIK (jeszcze za I kwartał tego roku) wynika, że "szkodowość" hipotek spłacanych przez Ukraińców wynosi 0,4 proc., a przez Białorusinów - 0,3 proc. i jest kilkukrotnie mniejsza niż Polaków. W przypadku pozostałych obcokrajowców jest już znacznie wyższa, bo wynosi aż 11,7 proc.
"Powściągliwość w stosunku do hipoteki"
Z punktu widzenia jakości kredytów hipotecznych największą porażką okazał się pamiętny pomysł rządu PiS z tzw. Bezpiecznym Kredytem 2 proc., zwanym popularnie "beka 2". Polegał na dopłatach przez państwo do odsetek przez pierwsze 10 lat spłaty, co pozwoliło bankom podnieść marże i wpłynęło na szaleńczy wzrost cen mieszkań. Dane BIK pokazują jednoznacznie, że kredyty mieszkaniowe psują się z upływem czasu, ale żadne nie psują się tak szybko jak "beka 2", choć państwo wciąż dopłaca. Gwałtowne pogorszenie jakości tych kredytów nastąpiło po dwóch latach spłaty, a po trzech latach - sięga już 0,7 proc.
Wiadomo, że w ostatnim roku rządów PiS była ogromna polityczna presja na udzielanie tych kredytów, gdyż "beka 2" był próbą zjednania przez rządzącą partię ludzi młodych przed wyborami 2023 roku. Być może ta presja spowodowała, że banki czegoś nie dopatrzyły i zaczynają ponosić tego konsekwencje. Teraz muszą uważnie przeanalizować, gdzie tkwił błąd i próbować temu zaradzić.
Pomimo orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, że wskaźnika WIBOR nie da się podważyć, banki wciąż mają obawy związane z ryzykiem prawnym związanym z kredytami hipotecznymi. Co pewien czas niektóre instytucje próbują mocniej zagrać na tym rynku i wyrwać kawałek tortu PKO BP czy ING BŚK, które w sumie mają ponad 40 proc. rynku. BNP Paribas Bank Polska przez kilka kwartałów w ogóle nie udzielał hipotek z powodu ryzyka jakie wywołały pamiętne "wakacje kredytowe" za rządów PiS, gdy NBP podnosił szybko stopy procentowe w pogoni za galopującą inflacją. Inne wciąż widzą więcej ryzyk na tym rynku niż zysków.
- Jesteśmy nieco bardziej powściągliwi w stosunku do hipoteki - mówił prezes Pekao Cezary Stypułkowski na konferencji prasowej poświęconej prezentacji wyników banku za I półrocze.
POLSTR czy stopa NBP
Od nowego roku banki nie będą mogły udzielać już kredytów opartych na stopę WIBOR, gdyż ten wskaźnik jest w likwidacji, a zastąpi go stopa rynkowa POLSTR. W przypadku hipotek banki wolałyby, by postawą zmiennego oprocentowania była po prostu stopa referencyjna NBP, gdyż trudniej byłoby w przyszłości ją kwestionować. Tymczasem ustawa o kredycie hipotecznym mówi o wskaźniku referencyjnym jako podstawie oprocentowania kredytu ze zmiennym oprocentowaniem. Banki nie mają pewności, czy w tej sytuacji mogłyby stosować stopę banku centralnego, do której rozporządzenie BMR się w ogóle nie odnosi.
- Wartościowe byłoby, gdyby kredytobiorca mógł wybrać stopę POLSTR lub stopę banku centralnego, która jest obarczona innym ryzykiem prawnym, inaczej niż wskaźniki rynkowy (…) Czy ktoś nie będzie kiedyś kwestionował nowej stawki referencyjnej? Trzeba postawić znak zapytania - powiedział prezes BNP Paribas BP Przemek Gdański.
- Skala ryzyk prawnych w Polsce i ataki na wskaźniki referencyjne powodują, że stawka banku centralnego jest najlepsza stawką do wyboru bo nie jest obciążona ustalaniem rynkowym - dodał wiceprezes PKO Banku Polskiego Krzysztof Dresler.
Powstaje jednak wątpliwość, czy obniżenie ryzyka prawnego w jednym miejscu nie spowoduje, że skoncentruje się ono w innym. Stosowanie w umowach z kredytobiorcami stopy banku centralnego mogłoby spowodować z ich strony - w przypadku wzrostu stóp - presję na kierunek polityki pieniężnej banku centralnego. Wzrosła by także zależność bilansów banków bezpośrednio od stopy NBP. W końcu wreszcie - banki miałyby problem z zabezpieczeniem stopy banku centralnego.
- Z punktu widzenia zabezpieczenia bilansu nie jest to efektywne bo, instrumenty zabezpieczające nie są na stopie NBP (…) Z punktu widzenia ryzyk prawnych jest to efektywne - powiedział na konferencji prasowej wiceprezes Pekao Marcin Gadomski.
Ministerstwo Finansów zapytało o opinię na ten temat Europejski Bank Centralny i liczy, że szybko otrzyma odpowiedź.
Jacek Ramotowski
