W skrócie
- W Zielonej Górze przeciętna pensja w październiku 2025 roku pozwalała na zakup 1,01 metra kwadratowego mieszkania, co jest jedynym takim przypadkiem wśród 17 największych polskich miast.
- W większości dużych miast wzrost średnich wynagrodzeń wyprzedził wzrost cen mieszkań, jednak w Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni i Olsztynie ceny nieruchomości rosły szybciej niż płace.
- W Rzeszowie najszybciej rosną możliwości zakupowe mieszkańców, również w Krakowie i Warszawie wynagrodzenia rosną szybciej od cen mieszkań.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu, otwiera się w nowym oknie
Aby lepiej zobrazować poziom zmian cen mieszkań względem średniej płacy, założyliśmy hipotetyczną sytuację, w której mieszkaniec będzie odkładał całą pensję (nie ponosząc kosztów życia) na zakup mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych. Oczywiście, w przypadku znacznej większości pracujących Polaków odkładanie całej przeciętnej pensji na zakup mieszkania jest praktycznie niemożliwe, ale zastosowanie takiej miary pozwala zobaczyć skalę różnic między miastami i zmiany, jakie zaszły w możliwościach zakupowych w ciągu roku.
W praktyce chodzi nie tyle realny o czas oszczędzania, a poziom dostępności - im wyższy wskaźnik, tym większe obciążenie dla budżetu domowego i większa zależność od kredytu. Dla uproszczenia obliczeń założyliśmy również, że relacja ceny za metr kwadratowy do średniej płacy nie zmieni się przez okres oszczędzania.
Możliwości Polaków coraz większe. Ceny mieszkań spadają w relacji do wzrostu średniej pensji
Zestawiliśmy dane NBP z 17 największych miast o cenach nieruchomości za metr kwadratowy w IV kwartale 2024 i 2025 roku z danymi GUS o średnich zarobkach w gospodarce narodowej w październiku 2024 i 2025 roku (najnowsze dostępne informacje). Z racji, że w Polsce zarobki różnią się pomiędzy regionami, wyliczenia opieraliśmy na danych o wynagrodzeniach z poszczególnych miast, nie ogólnej średniej krajowej. W przypadku danych z rynku nieruchomości, pod uwagę wzięliśmy rynek pierwotny (mieszkania "od dewelopera") oraz ceny transakcyjne, czyli te, za które faktycznie zostają sprzedane mieszkania, zamiast cen ofertowych, często różniących się od cen na ostatecznych umowach.
Jak wynika z naszego zestawienia, choć w większości dużych miast nieruchomości drożeją, to wzrost cen jest wolniejszy od wzrostu wynagrodzeń. Ponadto w niektórych miastach spadły nawet nominalne ceny za metr kwadratowy: w Rzeszowie (o 735 zł), Poznaniu (o 339 zł), Łodzi (o 288 zł), Szczecinie (o 192 zł), Kielcach ( o 174 zł); Wrocławiu (o 80 zł) i w Katowicach (o 77 zł).
Jedynie w czterech z siedemnastu miast wzrost cen nieruchomości wyprzedził wzrost średnich płac. Dotyczyło to Bydgoszczy, Gdańska, Gdyni i Olsztyna.
Wzrost zarobków do wzrost cen mieszkań w największych polskich miastach
Tylko w jednym mieście za średnią pensję kupisz metr kwadratowy mieszkania
W Zielonej Górze w IV kwartale 2024 roku metr kwadratowy nieruchomości kosztował niecałe 8735 zł, przy 8497,70 zł brutto przeciętnego wynagrodzenia w październiku 2024 roku. Jednak już rok później średnie wynagrodzenie w tym mieście wzrosło do 9052,82 zł, a średnie ceny mieszkań poszły w górę jedynie o 250 zł (do 8985 zł za metr kwadratowy). \
Tym samym w stolicy województwa lubuskiego przeciętna miesięczna pensja wystarczy do kupna 1,01 metra kwadratowego mieszkania. Zielona Góra to również jedyne miasto w zestawieniu, w którym jedna miesięczna pensja jest wyższa niż cena metra kwadratowego nieruchomości.
Jeśli więc przyjmiemy wcześniej wspomnianą hipotetyczną sytuację, w której mieszkaniec odkłada miesięczną pensję, to po 4 latach i 2 miesiącach, Zielonogórzanina będzie stać na nieruchomość wielkości 50 metrów kwadratowych. Jeszcze w 2024 roku przeciętny mieszkaniec Zielonej Góry musiałby pracować na takie mieszkanie miesiąc dłużej.
W których miastach najkrócej pracuje się na mieszkanie?
Przy przyjęciu naszych założeń, w 2024 roku na 50-metrowe mieszkanie mniej niż 5 lat (60 średnich pensji) musieli pracować mieszkańcy wcześniej wspomnianej Zielonej Góry, a także Olsztyna, Łodzi oraz Bydgoszczy. W 2025 roku wskaźnik dalej utrzymał się tam poniżej 5 lat. Ponadto do grona miast, w których wystarczy mniej niż 60 przeciętnych pensji do zakupu 50-metrowego mieszkania, dołączyły Katowice, Kielce, Opole i Rzeszów.
Co ciekawe Bydgoszcz w 2025 roku wypadła z piątki najtańszych miast ze względu na płace, które nie rosną tak szybko jak drożeją nieruchomości. Z danych NBP wynika, że cena metra kwadratowego w IV kwartale 2025 roku wzrosła o 838 zł względem analogicznego okresu w 2024 roku, a w przeciętne wynagrodzenie Bydgoszczanina w październiku 2025 roku wzrosło o 535,92 zł. Tym samym do zakupu mieszkania 50 mkw. w Bydgoszczy potrzebny będzie jeden miesiąc więcej.
Do podobnej sytuacji doszło w Olsztynie, który i tak utrzymał się w pierwszej piątce najtańszych miast. Cena metra kwadratowego w stolicy warmińsko-mazurskiego wzrosła przez rok o 850 zł, a przeciętne wynagrodzenie o 658,82 zł. W efekcie, tak jak w Bydgoszczy, potrzeba jednej średniej pensji więcej do kupna 50-metrowego mieszkania.
Interesującym przypadkiem jest również Rzeszów, w którym ceny za metr kwadratowy spadły w ciągu roku najbardziej ze wszystkich polskich miast, bo aż o 735 zł w ciągu roku. Do tego przeciętna płaca w stolicy woj. podkarpackiego wzrosła o 656,94 zł w ciągu roku. W efekcie to w Rzeszowie najszybciej rosną możliwości zakupowe mieszkańców, bo zamiast 62 przeciętnych pensji (2024 rok), na kupno 50 mkw. mieszkania potrzeba 53 przeciętnych wypłat (2025 rok).
W których miastach najdłużej pracuje się na mieszkanie? Gdańsk i Gdynia drożeją najbardziej
Jak wynika z naszych wyliczeń, w 2024 roku pracownik zarabiający przeciętną płacę na mieszkanie 50 mkw. najdłużej musiał pracować w Krakowie (6 lat i 2 miesiące), Wrocławiu (5 lat i 10 miesięcy), Warszawie (5 lat i 10 miesięcy) i Szczecinie (5 lat i 9 miesięcy). Kraków w 2024 roku był jedynym dużym miastem, w którym trzeba było więcej niż 72 średnich pensji (czyli 6 lat pracy), żeby kupić mieszkanie i to mimo tego, że w stolicy Małopolski były jedne z najwyższych średnich zarobków.
W 2025 roku Kraków utrzymał pozycję najdroższego miasta, ale wzrost wynagrodzeń wyprzedził drożejące mieszkania. Cena metra kwadratowego wzrosła przez rok o 132 zł, a przeciętne wynagrodzenie o 787,44 zł, dzięki czemu "wystarczy" 69 średnich pensji (5 lat i 9 miesięcy), żeby pozwolić sobie na mieszkanie wielkości 50 metrów kwadratowych.
Gdańsk i Gdynia "czarnymi punktami" na mapie mieszkań. Tutaj nieruchomości drożeją
Interesujące są przypadki Gdańska i Gdyni, które w 2024 roku nie były jednymi z najdroższych miast, a stały się nimi w 2025 roku. To efekt dużego nominalnego wzrostu cen za metr kwadratowy nieruchomości - w obu ceny poszły w górę o ponad 1000 zł (1230 zł w przypadku Gdańska i 1479 zł w przypadku Gdyni). W żadnym innym większym mieście nie było tak dużej podwyżki stawek - trzeci największy wzrost odnotowano w Olsztynie, ale nie przekroczył 1000 zł i wyniósł 850 zł.
Jednocześnie w Gdańsku przeciętne wynagrodzenie w rok zwiększyło się o 787,79 zł (największy wzrost zaraz po Warszawie), a w Gdyni o 741,59 zł. To jednak za mało, żeby pokryć podwyżki opłat za metr kwadratowy w obu miastach. W efekcie Gdańszczanin ze średnią pensją dla swojego miasta musi pracować na mieszkanie 50 mkw. miesiąc dłużej, a gdynianin aż o trzy miesiące dłużej. Gdańsk, Gdynia i Bydgoszcz to jedyne miasta, w których ten czas się wydłużyć
Te miasta były najdroższe. Teraz możliwości zakupowe mieszkańców rosną
Skrócił się czas pracy potrzebny na mieszkanie także w dwóch miastach, które były drugą i trzecią najdroższą metropolią w 2024 roku, czyli w Warszawie i Wrocławiu. W stolicy metr kwadratowy podrożał w ciągu roku o 35 zł, a przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 801,98 zł. Tym samym potrzeba o 5 miesięcznych pensji mniej, żeby kupić mieszkanie 50 mkw.
We Wrocławiu ceny za metr kwadratowy nieznacznie spadły (o 80 zł) przy jednoczesnym wzroście przeciętnego wynagrodzenia o 628,77 zł. Tym samym, do kupna takiego mieszkania w stolicy Dolnego Śląska wystarczy 66 pensji zamiast 70.
Również w czwartym i piątym najdroższym mieście z 2024 roku, czyli w Poznaniu i Szczecinie, skrócił się czas pracy na własną nieruchomość. W stolicy Wielkopolski cena metra kwadratowego spadła w rok o 339 zł przy wzroście wynagrodzeń o 695,26 zł. W efekcie trzeba siedmiu średnich pensji w mieście mniej.
W Szczecinie cena metra kwadratowego spadła o 192 zł przy podwyżce wynagrodzeń o 600 zł. W 2024 roku do zakupu 50-metrowego mieszkania przeciętnie zarabiający mieszkaniec Szczecina potrzebował 69 pensji, a w 2025 roku wystarczą 63 pensje.
Ile potrzeba przeciętnych pensji, żeby kupić 50-metrowe mieszkanie?
Ceny mieszkań spadają w stosunku do zarobków
Jak wynika z zestawienia, w większości miast ceny transakcyjne nieruchomości na rynku pierwotnym rosną, ale wynagrodzenia robią to szybciej.
Wyjątkami są wcześniej wspomniane Gdańsk, Gdynia i Olsztyn, w których możliwości zakupowe spadały.
Poniżej zestawiamy dane GUS i NBP, z których korzystaliśmy w powyższych wyliczeniach.
Ceny transakcyjne nieruchomości na rynku pierwotnym
Wzrost średniego wynagrodzenia w gospodarce narodowej
