W skrócie
- Ministerstwo Finansów i Gospodarki planuje ograniczenie ulgi podatkowej przy sprzedaży mieszkań tylko do przyszłych nabywców, pozostawiając dotychczasowym szerokie uprawnienia.
- Zmiana spowoduje, że inwestowanie w mieszkania stanie się mniej atrakcyjne dla osób szukających lokaty kapitału, szczególnie od 2026 roku.
- Celem reformy może być ograniczenie inwestycji w nieruchomości kosztem innych form inwestowania, jak giełda.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu, otwiera się w nowym oknie
Jak napisaliśmy we wtorek, Ministerstwo Finansów i Gospodarki szykuje zmiany podatkowe, w tym ograniczenie stosowania ulgi przy sprzedaży mieszkań.
- Pierwotnym założeniem ulgi było wsparcie podatników przy realizacji ich podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Z biegiem czasu ulga ta zaczęła tracić swój pierwotny charakter. Wpływ na to miały zachodzące zmiany gospodarcze w Polsce oraz postrzeganie nieruchomości jako inwestycji kapitałowej. Wskutek tego podatnicy nabywają coraz więcej mieszkań. Dodatkowo ukształtowane w ostatnim okresie orzecznictwo przy interpretacji pojęcia "cele mieszkaniowe" pozwala realizować własne cele mieszkaniowe jednocześnie w kilku mieszkaniach, budynkach mieszkalnych. Stąd podatnicy kupują kolejne nieruchomości mieszkalne, np. mieszkania w celach inwestycyjnych, a jednocześnie korzystają z ulgi mieszkaniowej - podaje resort w uzasadnieniu do projektu, który został opublikowany na RCL.
Zobacz również:
- Propozycja Ministerstwa Finansów i Gospodarki to kolejny krok w kierunku zaostrzenia opodatkowania i regulacji rynku mieszkaniowego. Ten proces zaczął się już przy Polskim Ładzie, kiedy zlikwidowano amortyzację, ograniczono możliwość rozliczania najmu do ryczałtu, wprowadzono drugi próg ryczałtowy 12,5 proc. Ostatnio pojawiły się lokalne inicjatywy, jak stosowanie podwyższonego podatku od niesprzedanych mieszkań deweloperskich w Katowicach czy Krakowie. Teraz mamy kolejną dużą zmianę, ograniczenie ulgi mieszkaniowej tylko do osób, które nie posiadają żadnej innej nieruchomości. Ważne jednak, że nowe zasady zgodnie z projektem nie będą stosowane do nabytych dotychczas nieruchomości, ale do kupowanych od 2026 roku - mówi Interii Biznes Jan Dziekoński, dyrektor działu analiz RynekPierwotny.pl.
Ulga tylko dla pierwszego mieszkania
Jak podaje ministerstwo w uzasadnieniu, zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe będą wydatki na nabycie nieruchomości lub praw o charakterze mieszkalnym oraz gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, pod warunkiem, że podatnik w tym samym czasie nie będzie właścicielem (współwłaścicielem) innej nieruchomości lub praw o charakterze mieszkalnym.
Po publikacji projektu wiadomo już, że resort zdecydował się ograniczyć stosowanie ulgi podatkowej dla posiadaczy wielu mieszkań, ale tylko w stosunku do przyszłych nabywców nieruchomości. Dotychczasowi nabywcy mieszkań nadal więc będą korzystać z liberalnych zasad.
Inwestycje w nieruchomości będą mniej opłacalne
Jak projektowane zmiany wpłyną na rynek mieszkaniowy?
- To może nie uderzy bezpośrednio w profesjonalnych inwestorów, którzy działają przez spółki i w związku z tym i tak nie korzystają z ulgi, ale wpłynie na osoby lokujące nadwyżki finansowe w mieszkania. Dotąd mogli kupić nieruchomość, a w razie potrzeby sprzedać ją przed upływem 5 lat i skorzystać z ulgi, jeśli środki przeznaczyli na własne cele mieszkaniowe, np. na zakup innego lokalu lub spłatę kredytu. Teraz ta możliwość zniknie, co ograniczy płynność i atrakcyjność takich inwestycji. Warto podkreślić, że zmiana obejmie tylko nieruchomości nabyte od 1 stycznia 2026 roku. Jeśli ten zapis zostanie utrzymany w ustawie, nie dojdzie do nagłego wzrostu podaży, bo nie będzie presji na szybkie wykorzystanie ulgi przed jej ograniczeniem do nieruchomości nabytych przed wejściem wżycie nowych zasad. Jednak zauważalny może być efekt popytowy, ponieważ osoby, które dotąd bez większego namysłu lokowały nadwyżki w mieszkania, mogą zacząć szukać innych aktywów - mówi nam Dziekoński.
Jak tłumaczy, do tej pory inwestowanie w mieszkania miało dwie tarcze: po pierwsze, jeśli ktoś trzymał nieruchomość przez 5 lat, nie płacił PIT. Po drugie, nawet jeśli sprzedał wcześniej, mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej, np. spłacając kredyt hipoteczny. To dawało dużą elastyczność. Teraz ta druga tarcza znika - inwestycja w mieszkanie będzie wymagała długoterminowego podejścia, a to może zniechęcić część inwestorów.
Zmiany będą więc mogły działać zniechęcająco na tych, którzy dopiero planowali inwestycje w tzw. beton, a nie na tych którzy już to zrobili. To zasadniczo zmienia "siłę rażenia" i wpływ na rynek.
Kapitał nie będzie już płynął na rynek mieszkaniowy szerokim strumieniem
- Wprawdzie wydaje się, że od strony prawnej możliwe byłoby ograniczenie szerokiego stosowania ulgi także dla obecnych posiadaczy mieszkań, bo w tym przypadku raczej trudno powoływać się na zasadę ochrony praw nabytych, skoro mowa o uldze, z której podatnicy jeszcze nie skorzystali, ale ewentualnie mogliby w przyszłości skorzystać, jednak z projektu ministerstwa wynika, że będzie to miało zastosowanie tylko dla przyszłych nabywców mieszkań czyli tych, którzy będą je kupować od 2026 roku. Tak stanowią przepisy przejściowe - mówi Interii Biznes Małgorzata Samborska, doradca podatkowy i partner w Grant Thornton.
Zobacz również:
Zwraca uwagę, że utrzymany będzie przepis dotyczący braku opodatkowania w przypadku sprzedaży nieruchomości po upływie 5-ciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości.
- Dlatego po tej zmianie inwestycja w mieszkania będzie mniej atrakcyjna, bo obciążona większym ryzykiem. Bez podatku sprzedaż będzie mogła być zrealizowana dopiero po 5-ciu latach od nabycia własności, a to oznacza zamrożenie środków, więc z pewnością będzie zniechęcać przynajmniej część inwestorów. Wydaje się więc, że celem tych zmian jest raczej oddziaływanie na aktualne zachowania podatników, być może chodzi o to, żeby zniechęcić w inwestowanie na rynku nieruchomości na rzecz np. inwestowania w giełdę - komentuje Samborska.
W ostatnich latach kupowanie mieszkań w celach inwestycyjnych stało się popularne wśród zamożnej części społeczeństwa, a dochody z tego tytułu wciąż są preferencyjnie opodatkowane.
To popularna forma lokowania środków także wśród polityków, w tym posłów. Rekordzistą jest Robert Kropiwnicki z PO, który ma 12 mieszkań, ale po kilka mają także politycy innych ugrupowań.
Monika Krześniak-Sajewicz
