Rynek nieruchomości nie funkcjonuje w próżni i jest silnie powiązany z gospodarką. Właśnie dlatego wydarzenia polityczne mogą mieć realny wpływ na ceny i aktywność rynkową - nawet zanim zajdą jakiekolwiek formalne zmiany.
Konsekwencje polexitu dla rynku mieszkaniowego byłyby znaczące
- Sam sygnał, że kraj może opuścić największy blok gospodarczy świata, zmienia sposób, w jaki banki, inwestorzy i konsumenci oceniają ryzyko. A to wystarczy, by uruchomić procesy, które bezpośrednio przekładają się na rynek mieszkań - komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu rynekpierwotny.pl.
Pierwszym i najszybszym kanałem oddziaływania byłoby pogorszenie warunków finansowania - wynika z opublikowanej analizy. Wszystko dlatego, że w sytuacji rosnącej niepewności inwestorzy zaczynają wymagać wyższej premii za ryzyko, co prowadzi do wzrostu kosztów finansowania w całej gospodarce. Towarzyszyć temu mogłaby presja na osłabienie złotego oraz większa ostrożność sektora bankowego.
Dla rynku mieszkaniowego oznaczałoby to przede wszystkim spadek dostępności kredytów. Banki w obawie przed pogorszeniem się sytuacji gospodarczej, mogłyby zaostrzyć kryteria oceny klientów, a wyższe koszty finansowania przekładałyby się na droższe kredyty. W efekcie zdolność kredytowa gospodarstw domowych uległaby obniżeniu, co bezpośrednio ograniczyłoby popyt na mieszkania.
Zobacz również:
"Taki proces nie musi prowadzić do natychmiastowego spadku cen. Bardziej prawdopodobny jest scenariusz spowolnienia rynku: mniejsza liczba transakcji, wydłużony czas sprzedaży i rosnąca presja na korekty cen w niektórych segmentach" - przewidują anlitycy "Rynku Pierwotnego".
Do tego - jak czytamy w analizie - większa niepewność w relacjach gospodarczych mogłaby się przełożyć na ograniczenie eksportu i spadek atrakcyjności inwestycyjnej kraju. "W praktyce oznaczałoby to wolniejszy wzrost produktywności oraz słabszą dynamikę płac. A to właśnie dochody są podstawowym czynnikiem determinującym popyt na mieszkania" - dodają.
"W scenariuszu polexitu impuls rozwojowy zostałby ograniczony lub utracony"
Kluczowe znaczenie mają także inwestycje współfinansowane ze środków unijnych. Jak zauważają eksperci, nowe drogi, linie kolejowe, transport publiczny czy projekty rewitalizacyjne realnie zmieniały atrakcyjność wielu lokalizacji. To dlatego, że lepsza infrastruktura skraca czas dojazdu do pracy i zwiększa dostępność usług, co przyciąga mieszkańców i inwestorów. W efekcie rośnie popyt na mieszkania, a wraz z nim ich wartość. To szczególnie ważne w miastach średniej wielkości i regionach, które dzięki inwestycjom publicznym nadrabiają dystans do największych ośrodków.
"W scenariuszu polexitu ten impuls rozwojowy zostałby ograniczony lub utracony. Skutki nie byłyby jednak równomierne. Najbardziej ucierpiałyby właśnie te obszary, które korzystają z procesu doganiania. W konsekwencji różnice regionalne, które w ostatnich latach stopniowo się zmniejszały, zaczęłyby ponownie rosnąć" - ostrzega RynekPierwotny.pl.
Eksperci podkreślają, że zmiany po stronie popytu niemal automatycznie przekładają się na decyzje deweloperów, którzy w takich sytuacjach ograniczają skalę nowych inwestycji i koncentrują się na "bezpieczniejszych" projektach.
Dodatkowym czynnikiem byłby wzrost kosztów budowy. Słabszy złoty oraz potencjalne bariery handlowe mogłyby podnieść ceny materiałów i technologii, co jeszcze bardziej utrudniłoby realizację nowych inwestycji.
- Jednak tu nie ma prostej prognozy, bo przyszłość może nas zaskoczyć - mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl. - Polexit może też (ale wcale nie musi, bo widać to po UK) oznaczać wyjście Polski z systemu EU-ETS (uprawnienia CO2), co akurat skutkowałoby wręcz odwrotnie zmniejszeniem kosztów np. produkcji energii czy materiałów budowlanych - dodaje.
Dlatego - jak ocenia - rynek nie tyle by się załamał, co spowolnił. Liczba nowych budów spadłaby, a cały sektor działałby ostrożniej. To z kolei mogłoby w dłuższym okresie ograniczyć podaż mieszkań, choć jednocześnie słabszy popyt równoważyłby ten efekt.
Skutki wyjścia Polski z UE mogłyby być bardziej dotkliwe niż w Wielkiej Brytanii
"Polska przestałaby być postrzegana jako rynek konwergencji o relatywnie niskim ryzyku, a zaczęłaby być oceniana przez pryzmat większej niepewności politycznej i gospodarczej. To mogłoby ograniczyć napływ kapitału, zarówno zagranicznego, jak i krajowego" - oceniaja autorzy analizy.
"Jednocześnie słabszy rynek pracy i potencjalne zmiany migracyjne mogłyby obniżyć popyt na najem. W rezultacie segment inwestycyjny - szczególnie w dużych miastach - stałby się bardziej wrażliwy na zmiany koniunktury" - dodają.
Zobacz również:
- W przypadku Polski potencjalne skutki mogłyby być bardziej dotkliwe niż w Wielkiej Brytanii. Wynika to ze struktury gospodarki, która jest silniej powiązana z rynkiem UE i w większym stopniu korzysta z funduszy europejskich - twierdzi Jędrzyński.
- Brexit nie zniszczył rynku mieszkań w Wielkiej Brytanii, ale osłabił fundamenty gospodarki, od których ten rynek zależy. W przypadku Polski efekt podobnego procesu mógłby być jeszcze silniejszy - dodaje.
Powodem tego jest fakt, że Polska nadal znajduje się w procesie nadrabiania dystansu rozwojowego, a dostęp do wspólnego rynku i środków unijnych jest jednym z głównych motorów tego procesu.
