W skrócie
- Projekt zmian ustawy o ochronie praw lokatorów zakłada obowiązkową weryfikację dochodów wszystkich najemców mieszkań komunalnych, z wyłączeniem osób pobierających emerytury i renty.
- Część lokali w nowych lub zmodernizowanych budynkach będzie mogła być wynajmowana na warunkach rynkowych, a czynsze będą proporcjonalnie zależne od przekroczenia progu dochodowego.
- Nowelizacja przewiduje uprawnienia zarządcy do wejścia do lokalu w sytuacjach awaryjnych czy zagrożenia bezpieczeństwa oraz obowiązek udostępniania mieszkania do przeglądów okresowych.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu
Monika Krześniak-Sajewicz, Interia Biznes: Zapowiedział pan, że w najbliższych dniach ma być opublikowany projekt zmian ustawy o ochronie praw lokatorów. Skoro jest już finalna wersja, to co konkretnie ta ustawa ma zmienić?
Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii: Przede wszystkim naprawiamy niesprawiedliwy mechanizm ustalania stawek czynszowych w mieszkaniach komunalnych. Obecne przepisy pozwalają na weryfikację dochodów jedynie części lokatorów - tych, którzy podpisali umowę po kwietniu 2019 roku. To nielogiczne i wadliwe rozwiązanie. Wprowadzamy zasadę, że weryfikacja będzie obejmowała wszystkich najemców, z wyjątkiem osób pobierających świadczenia emerytalne lub rentowe. Te grupy nie będą objęte kontrolą dochodową.
Czyli to kryterium, czy będzie obowiązkowa weryfikacja, nie będzie oparte na wieku, lecz na samym fakcie pobierania renty lub emerytury?
- Tak.
A jak ma wyglądać częstotliwość tej weryfikacji?
- Nowa ustawa wprowadzi obowiązek weryfikacji nie rzadziej niż raz na trzy lata. Dziś przepis mówi o zasadzie "nie częściej niż raz na 2,5 roku", co w praktyce oznacza, że gminy mogą w ogóle tego nie robić. Zmieniamy to i wprowadzamy realny, a nie fakultatywny obowiązek.
Jak będą ustalane czynsze według nowych zasad?
- Dziś jest tak, że jeśli ktoś przekroczy lokalny próg dochodowy, od którego jest uzależnione przyznanie mieszkania socjalnego czy komunalnego - często ustawiany przez gminy bardzo nisko - czynsz automatycznie rośnie nawet do 8 procent wartości odtworzeniowej. To skokowy, sztywny i często nieuzasadniony wzrost. Przy czym część gmin zaniża próg wejścia do zasobu komunalnego, by formalnie nie mieć kolejki osób oczekujących, choć faktycznie potrzeby są znacznie większe.
Dlatego po pierwsze wprowadzamy jednolity próg dochodowy na poziomie krajowym, określony procentowo względem średniego wynagrodzenia. To zamyka możliwość dowolnego żonglowania progami przez samorządy.
Po drugie, odchodzimy od skokowej podwyżki do 8 proc. wartości odtworzeniowej. Jeśli dochód najemcy przekroczy próg o określony procent, czynsz wzrośnie o dokładnie taki sam procent. Co do zasady podwyżka będzie w pełni proporcjonalna.
Jeżeli ktoś mieszka w zasobie komunalnym, a poprawia mu się sytuacja dochodowa, to chcemy, żeby płacił więcej, ale proporcjonalnie.
Czyli po zmianach czynsze mają być bardziej dostosowane do realnej sytuacji finansowej najemców?
- Tak. Zmieniamy filozofię. Jeżeli ktoś mieszka w zasobie komunalnym, a poprawia mu się sytuacja dochodowa, to chcemy, żeby płacił więcej, ale proporcjonalnie, a nie w sposób sankcyjny. Nie chcemy wypychać takich osób z zasobu komunalnego tylko dlatego, że poprawiły im się dochody. Jeżeli dalej będą mieszkać w zasobie, to po pierwsze będziemy mieli miks społeczny - będą tam mieszkać zarówno osoby mniej, jak i więcej zarabiające. Po drugie gminy będą miały wyższe wpływy, z których można remontować budynki i utrzymywać zasób komunalny.
Czy ten krajowy próg dochodowy będzie ustalany odrębnie dla jednoosobowego gospodarstwa domowego i dla wieloosobowych?
- Tak. Ten próg będzie różnicowany - osobno dla gospodarstwa jednoosobowego i osobno dla gospodarstw wieloosobowych.
Czy zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami, projektowane zmiany zlikwidują zjawisko przejmowania prawa do mieszkań komunalnych, np. przez dzieci najemców?
- Po śmierci najemcy stosunek najmu wygaśnie i nie będzie automatycznego wejścia w najem tych osób, o których mowa w art. 691 Kodeksu cywilnego. Ale - co ważne - i zwracam na to uwagę, bo było sporo nieprecyzyjnych informacji w tym temacie - to nie jest tak, że te osoby będą automatycznie wyrzucane z lokalu. Jeżeli faktycznie tam zamieszkiwały, to np. syn, córka czy partner, w terminie trzech miesięcy może złożyć do gminy wniosek o zawarcie umowy najmu. Wnioskodawca nie będzie musiał spełniać kryterium dochodowego, ale będzie zobowiązany do poddania się weryfikacji dochodowej, na podstawie której gmina ustali nową wysokość czynszu. Jeśli małżonek, partner albo dziecko zmarłego lokatora komunalnego zweryfikuje swoje dochody, gmina będzie miała obowiązek zawrzeć z nią lub nim umowę najmu. Co ważne, wysokość czynszu będzie ustalana zgodnie z nowymi, a więc bardziej sprawiedliwymi zasadami obliczania podwyższonego czynszu.
Czy będą też sprawdzane inne warunki niż dochodowe, na przykład metraż albo posiadanie innej nieruchomości?
- Nie będzie można mieć mieszkania, spółdzielczego prawa do lokalu ani innej nieruchomości w tej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli nadaje się do zamieszkania. Ponadto likwidujemy możliwość stosowania przez gminy tzw. kryterium metrażowego - niektóre samorządy uzależniają dziś wejście do systemu najmu komunalnego od tego, że wnioskodawca mieszka w lokalu o absurdalnie małym metrażu. Naszym celem jest, aby każda osoba, która spełnia kryteria dochodowe i zarazem nie jest właścicielem mieszkania, mogła ubiegać się o najem lokalu komunalnego.
W budynkach nowo wybudowanych albo całkowicie zmodernizowanych 20 procent lokali będzie mogło być wynajmowanych na rynkowych warunkach.
Jakie jeszcze zmiany zakłada ta nowelizacja?
- W budynkach nowo wybudowanych albo całkowicie zmodernizowanych 20 procent lokali będzie mogło być wynajmowanych na rynkowych warunkach, czynszach ustalanych dobrowolnie przez gminę, bez spełniania kryterium dochodowego na wejściu. Chodzi o to, żeby w takich odnowionych blokach czy kamienicach mogli mieszkać także ludzie dobrze zarabiający, ale będą płacić relatywnie wysokie czynsze. Chodzi o miks społeczny, zwiększenie dochodów gmin i jednoczesne zachęcenie do inwestowania w modernizacje, remonty i budowę nowych bloków.
Czy pojawiły się jeszcze jakieś większe zmiany na końcowym etapie prac?
- Tak, ważny blok przepisów dotyczy bezpieczeństwa zamieszkania i zwiększonych uprawnień właściciela mieszkań komunalnych, czyli miast i gmin. Podobnych jak wprowadzane w odniesieniu do wspólnot czy mieszkań spółdzielczych.
Chodzi o uprawnienia zarządcy do wejścia do lokalu - nawet bez zgody lokatora - w sytuacji awarii lub gdy sposób użytkowania lokalu zagraża bezpieczeństwu innych lokatorów. Takie wejście może być przeprowadzone z asystą policji, straży miejskiej albo straży pożarnej. Wprowadzamy też obowiązek udostępnienia lokalu do obowiązkowych przeglądów okresowych. Jeśli lokal nie jest udostępniany, jest przewidziana ścieżka nałożenia grzywien.
Jakie kolejne projekty ustaw są w przygotowaniu?
- Jest ich kilkanaście i są na różnych etapach prac. Najbardziej masywna jest duża zmiana ustawy o społecznych zasobach mieszkaniowych i inwestycjach mieszkaniowych - zawiera nowe instrumenty finansowania, nowe zasady i porządkuje cały zasób: od mieszkań socjalnych po własnościowe kupowane od społecznego dostawcy TBS czy SIM.
Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz
