W skrócie
- Samorządy miast, na czele z Katowicami, coraz częściej decydują się na wyższe podatki od niezamieszkanych lokali, aby przeciwdziałać spekulacjom mieszkaniowym - traktują je jako działalność gospodarczą.
- Kluczową rolę odgrywa nowa interpretacja przepisów oraz orzeczenie NSA, które pozwala stosować wyższe stawki wobec deweloperów przetrzymujących mieszkania w celach inwestycyjnych.
- Kontrowersje budzi jednak kwestia, jak precyzyjnie określić, które lokale podlegają wyższemu podatkowi oraz jak egzekwować te przepisy w praktyce. Deweloperzy argumentują, że gotowe mieszkania na sprzedaż nie są pustostanami.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu, otwiera się w nowym oknie
Nowe podejście do opodatkowania nieruchomości stało się głośne niedawno, po tym, jak władze Katowic uznały, że niesprzedane przez deweloperów mieszkania w praktyce służą prowadzeniu działalności gospodarczej i dlatego powinna być stosowana wyższa stawka podatku niż dla lokali wykorzystywanych do mieszkania.
Śladem Katowic chcą pójść kolejne miasta, ale są wątpliwości co te tego jak należy interpretować orzeczenie i uzasadnienie NSA, na której bazują samorządowcy.
W środę uchwałę w tej sprawie przegłosowała Rada Miasta Krakowa.
- Kraków za wyższym podatkiem od pustostanów. Nie dla patologii na rynku mieszkaniowym. Uchwała, którą referowałem razem z Aleksandrą Owcą, przyjęta! - poinformował radny Łukasz Maślona z klubu Kraków dla Mieszkańców.
- Jest wyrok NSA, mamy przykład Katowic, które tego typu działania podejmują. Jest potrzebna odwaga urzędników. Ta uchwała jest też przeciwko funduszom, które wykupują nieruchomości - mówił w trakcie sesji Rady Miasta.
Jak podaje Głos Wielkopolski, temat monitoruje także Poznań.
- Wyrok NSA dał samorządom narzędzie do reagowania na faktyczne, długotrwałe pustostany, w skali raczej selektywnej niż masowej. Przykładowo Kraków szacuje, że chodzi o kilkaset lokali i wpływy rzędu kilkuset tysięcy złotych rocznie, co potwierdza, że celem nie jest masowe fiskalne "żniwo", lecz precyzyjne uruchamianie nieużywanych mieszkań. Z kolei zainteresowanie radnych w kolejnych miastach oraz fakt, że z pozoru niszowa sprawa zyskała tak duży rozgłos i wywołuje tyle emocji, pokazują, że kwestia wykorzystania istniejących zasobów mieszkaniowych, a nie tylko budowy nowych, staje się jednym z głównych tematów polityki miejskiej i dyskusji o rynku nieruchomości oraz polityce mieszkaniowej - uważa Aleksandra Krugły z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
Orzeczenie NSA dało impuls w walce z pustostanami
Zgodnie z przepisami wyższą stawkę podatku stosuje się do budynku mieszkalnego zajętego na prowadzenie działalności gospodarczej. Samorządy opierają się na uzasadnieniu orzeczenia NSA z ubiegłego roku.
- Przełomowa uchwała NSA otworzyła miastom drogę do wyższego opodatkowania niektórych tzw. trwałych pustostanów: poczynając od Katowic, miasta zaczęły sięgać po ten instrument, traktując nieużywane, niesprzedane i niewynajęte mieszkania pozostające u deweloperów jak nieruchomości wykorzystywane do działalności gospodarczej - komentuje ekspertka Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
Zobacz również:
I przytacza fragment kluczowego wyroku NSA. "Podobnie traktować należy sytuację, w której podatnik - przedsiębiorca wprawdzie wzniósł budynek mieszkalny albo nabył budynek lub jego część, jednak nie dokonuje sprzedaży lokali mieszkalnych ani ich nie wynajmuje na cele zgodne z przeznaczeniem (trwałe pustostany). Ze zjawiskiem takim często spotkać się można wówczas, gdy lokale mieszkalne nabywane są (lub realizowane) w celach inwestycyjnych jako forma długoterminowej lokaty środków finansowych w oczekiwaniu na wzrost cen (praktyka znana w działalności m.in. funduszy inwestycyjnych). Budynki takie lub ich części można kwalifikować do kategorii towaru mającego na celu zabezpieczenie na przyszłość źródła przychodów, którym jest działalność gospodarcza, a brak realizacji funkcji mieszkalnych ma charakter subiektywny, stanowi efekt decyzji gospodarczych podatnika, element jego strategii ekonomicznej". - To oznacza, że sam fakt pozostawania lokalu w ofercie nie jest problemem, ale długotrwałe wstrzymywanie sprzedaży lub wynajmu w celach czysto inwestycyjnych już tak i może być uznane za działalność gospodarczą z inną stawką podatku - ocenia Krugły.
Kluczowa jest wiec interpretacja wyroku i uzasadnienia NSA z 2024 roku oraz tego, jakie lokale powinny być objęte najwyższą stawką podatku i jak w tym świetle traktować niesprzedane przez deweloperów mieszkania.
Jak kilka dni temu pisała DGP, miasta mają zróżnicowane podejście do stosowanych stawek i kwalifikowania lokali jako prowadzenia działalności gospodarczej.
Włodarze Krakowa deklarują, że zgadzają się z ideą projektu podjętej w środę uchwały. Jednocześnie, jak wyjaśnił Sławomir Klepacz z wydziału podatków i opłat, żeby móc uznać mieszkanie za dobro, które jest utrzymywane w celu inwestycyjnym, muszą wystąpić razem trzy warunki: brak użytkowania, stan techniczny umożliwiający zamieszkanie oraz określona długotrwałość takiego stanu.
Zobacz również:
Wcześniej prezydent Aleksander Miszalski informował w mediach społecznościowych, że Kraków już działa zgodnie z orzecznictwem NSA.
- Obecnie prowadzimy dwa postępowania wobec przedsiębiorców, którzy przetrzymują mieszkania bez ich wynajmowania. Trzeba jednak jasno powiedzieć: nie każde mieszkanie należące do dewelopera czy funduszu inwestycyjnego można objąć najwyższą stawką. Jeżeli lokale są sprzedawane lub wynajmowane długoterminowo na cele mieszkaniowe, obowiązuje najniższa stawka podatku. Inaczej wygląda to w przypadku najmu krótkoterminowego, hosteli czy działalności fliperskiej, tam już teraz stosujemy najwyższe stawki. Jeśli okaże się, że ktoś celowo przetrzymuje mieszkania tylko po to, by czekały na wzrost wartości, będziemy reagować - napisał kilka dni temu na Twitterze prezydent Krakowa Aleksander Miszalski.
Samorządy biorą się za pustostany i spekulacje mieszkaniowe
Deweloperzy przekonują, że gotowe, jeszcze niesprzedane mieszkania, to nie pustostany.
- To lokale wystawione na sprzedaż, które klienci mogą zobaczyć przed zakupem. Deweloper nie trzyma pustych lokali, lecz je oferuje. Dlatego propozycje wprowadzenia wyższej stawki podatku od nieruchomości, które zostały ukończone, ale jeszcze nie sprzedane, są niesłuszne i niesprawiedliwe. Obowiązujące przepisy jasno wskazują, że budynki mieszkalne podlegają innym stawkom niż nieruchomości faktycznie przeznaczone lub zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Sam fakt, że lokal pozostaje w ofercie sprzedaży, nie oznacza prowadzenia w nim działalności. NSA nie przesądził, że oferta sprzedaży = działalność gospodarcza w lokalu. Uchwała z 2024 r. dotyczyła innej sytuacji - lokali faktycznie wyłączonych z funkcji mieszkaniowej (np. krótkoterminowy najem o charakterze hotelowym, trwałe pustostany inwestycyjne). Powoływanie się na nią w przypadku mieszkań gotowych do sprzedaży jest nadinterpretacją - napisał w komentarzu PZFD.
Deweloperzy protestują i tłumaczą
Na świecie są przykłady miast, które aktywnie walczą z pustostanami.
Aleksandra Krugły podaje przykład Waszyngtonu, który stosuje podatek mający skłonić właścicieli do wprowadzenia pustych lokali na rynek i opiera go na jasnych kryteriach. Jako taki pustostan jest traktowany budynek niezamieszkany co najmniej 30 dni i pozbawiony oznak użytkowania, a właściciel ma 30 dni na rejestrację takiego statusu. - System zawiera precyzyjne wyjątki. Zwolnienie z podwyższonej stawki przysługuje jeśli lokal jest aktywnie sprzedawany/wynajmowany (zwykle max.12m-cy), przechodzi udokumentowany remont, toczy się postępowanie spadkowe, czeka na decyzję planistyczną. Po tym czasie, jeśli mieszkanie wciąż stoi puste, miasto nakłada podwyższony podatek. Władze mają też prawo też przeklasyfikować nieruchomość z mocą wsteczną i doliczyć odsetki, jeśli właściciel nie zgłosił zmiany statusu - tłumaczy ekspertka.
Jak podawała niedawno DGP, niektóre miasta oczekują stanowiska Ministerstwa Finansów albo postulują o doprecyzowanie przepisów.
Monika Krześniak-Sajewicz
