Monika Krześniak-Sajewicz, Interia: Najnowsze badanie Otodom, które pan komentował, pokazuje, że młodzi ludzie wchodzący w dorosłość patrzą na rynek mieszkaniowy zupełnie inaczej niż starsze pokolenia. Na przykład deklarują, że na kredyt zdecydują się tylko wtedy, gdy nie obniży on ich standardu życia, a jednocześnie coraz częściej biorą pod uwagę wieloletni wynajem. To często są jedynacy, wychowani w innych warunkach niż my. Jednocześnie chcą w pełni kontrolować to, czy wchodzą w interakcje z otoczeniem, czy nie, i mają całą listę innych oczekiwań, warunków, kryteriów. Jak pan to interpretuje?
Mateusz Łakomy, dyrektor Demograficon, ekspert w dziedzinie demografii: - Na końcu i tak bardzo często decyduje pragmatyka. Za młodu możemy mieć pewien idealny obraz tego, jak chcielibyśmy mieszkać, ale z czasem on się będzie korygował. Pojawia się moment, kiedy trzeba podjąć decyzję i po prostu zapłacić za mieszkanie. Weryfikacja przychodzi z czasem, w miarę naszego dorastania i odkrywania nowych potrzeb, i przy zderzeniu z rzeczywistością rynkową. Możliwe, że tylko w segmencie premium - tam, gdzie pojawia się wsparcie ze strony rodziców - część tych oczekiwań będzie możliwa do realizacji.
Wracając do mobilności - przez lata mieliśmy przekonanie, że młodzi są bardzo mobilni. Tymczasem w badaniu bardzo wyraźnie pojawia się potrzeba bezpieczeństwa. Czy to się nie wyklucza?
- Nie, to się nie wyklucza. W dużej mierze to przekonanie o wysokiej mobilności młodych było mitem, opartym na obserwacji niewielkiej, najbardziej widocznej grupy. Pierwsza mobilność to naturalna zmiana - wyprowadzka z domu rodzinnego, studia w dużym mieście, często pierwsza praca. Czasem zaczyna się to już na etapie szkoły średniej. Natomiast późniejsze decyzje nie wynikają z chęci ciągłego przemieszczania się. To, co widać bardzo wyraźnie, to że mobilność jest środkiem do celu - a tym celem jest stabilizacja i bezpieczeństwo. Przeprowadzki, najem, zmiany miejsca zamieszkania są etapem w drodze do momentu, w którym można powiedzieć: "to jest moje miejsce".
To teraz wątek, który się tu pojawił - kwestia wyludniania miast. Czy w tym kontekście małe oraz duże miasta to będą dwie zupełnie różne rzeczywistości?
- Małe i średnie miasta w Polsce już od dawna się wyludniają i jest to proces bardzo zaawansowany. Mamy nawet kategorię tzw. średnich miast tracących funkcje społeczno-gospodarcze - to często dawne miasta wojewódzkie albo ośrodki podobnej wielkości, rzędu 60-100 tys. mieszkańców. One tracą mieszkańców od kilkudziesięciu lat i nie jest to proces chwilowy, tylko trwały trend.
- Natomiast bardzo ważna rzecz - duże miasta również zaczynają się wyludniać. Tyle tylko, że przez długi czas nie było to tak widoczne, ponieważ były "zasilane" migracją młodych ludzi z mniejszych miejscowości. Studenci, młodzi pracownicy - to oni uzupełniali ubytek demograficzny i sprawiali, że duże miasta wydawały się stabilne. Problem polega na tym, że liczba tych napływających młodych osób zaczyna maleć. W związku z tym w pewnym momencie nawet największe miasta przestaną być "zasilane" i same zaczną się kurczyć demograficznie - i to coraz szybciej. To nie stanie się od razu, ale trend jest widoczny.
Zobacz również:
- Jeszcze później zacznie to dotyczyć tzw. obwarzanków, czyli gmin otaczających duże miasta. Dziś one korzystają z migracji z centrów - ludzie wyprowadzają się tam w poszukiwaniu większej przestrzeni i lepszych warunków mieszkaniowych.
- Ale ten proces też jest powiązany z demografią - jeśli ogólna liczba ludności spada, to w pewnym momencie również te obszary zaczną odczuwać spadki, ale tam będzie to widocznej najpóźniej.
Czyli dziś te obwarzanki rosną, bo wyprowadzają się tam mieszkańcy dużych miast, głównie rodziny z dziećmi?
- Tak, przede wszystkim rodziny. Decyduje o tym relacja ceny metra kwadratowego mieszkania do dochodu i dostępność większej przestrzeni - można mieć większe mieszkanie albo dom w podobnej cenie jak małe mieszkanie w centrum metropolii. Jednocześnie zachowuje się dostęp do rynku pracy dużego miasta.
- I to jest pewien model równowagi - mieszkam poza miastem, ale pracuję w mieście.
W dłuższej perspektywie w zakresie koncentracji ludności zmieniają się jednak warunki - mamy pracę zdalną, lepszy transport, większą mobilność w sensie technicznym. To pozwala rozluźnić koncentrację ludności w największych ośrodkach. Zjawisko suburbanizacji bywa dziś krytykowane jako chaotyczne, ale gdyby było lepiej zaplanowane, mogłoby być korzystne zarówno dla miast, jak i ich otoczenia. Obecnie problemem jest raczej brak koordynacji niż sam kierunek zmian.
A miasta średnie - czy one mają w ogóle szansę zatrzymać ten proces?
- Tak, ale pod pewnymi warunkami. Kluczowe są tzw. usługi wyższego rzędu - czyli wszystko to, co sprawia, że życie w danym miejscu jest pełne: kultura, zdrowie, edukacja, rynek pracy. Jeśli miasto oferuje pełen wachlarz usług i możliwości, to nie ma potrzeby wyjazdu do większego ośrodka. A jeśli ktoś wyjedzie, to łatwiej mu wrócić, bo ma do czego wracać. W przeciwnym razie odpływ będzie postępował.
Zobacz również:
Na koniec jeszcze pytanie o rynek mieszkaniowy - czy rozwój mieszkań na wynajem, również tych społecznych, może być odpowiedzią na potrzeby młodych?
- W badaniu najem pojawia się raczej jako rozwiązanie wynikające z ograniczeń niż jako pierwszy wybór. Ale młodzi oczekują czegoś innego niż przeświadczenie o obecnym obliczu rynku najmu prywatnego - większej stabilności, przewidywalności i bezpieczeństwa. Jeśli najem będzie bardziej profesjonalny, bardziej stabilny i lepiej zorganizowany, to jego rola może rosnąć - i wtedy różnica między najmem a własnością zacznie się zmniejszać z punktu widzenia użytkownika.
Monika Krześniak-Sajewicz
