W skrócie
- Jawność cen transakcyjnych zmieniła sposób sprzedaży i negocjacji na rynku mieszkań, wpływając na decyzje deweloperów i kupujących.
- Spadki stóp procentowych nie przełożyły się istotnie na zwiększenie popytu na mieszkania, a wojna cenowa nasiliła się dzięki rekordowej ofercie deweloperów.
- W 2026 roku ceny mieszkań mogą nadal lekko spadać, a rynek stanie się bardziej przyjazny dla klienta; pojawiają się też mniej prawdopodobne scenariusze rewolucji, jak wprowadzenie podatku katastralnego.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu
Rok 2025 był zdecydowanie zaskakujący. Największą niespodzianką była ustawa o tzw. jawności cen - wywróciła utarte ścieżki marketingu i sprzedaży mieszkań. Największym zaskoczeniem gospodarczym była nie tylko duża skala obniżek stóp procentowych, ale też to, jak relatywnie niewielki wpływ miały one na sprzedaż mieszkań - oceniają eksperci Rynekpierwotny.pl.
Eksperci portalu wyłonili 9 perspektyw, które z dużą dozą prawdopodobieństwa ziszczą się w ciągu najbliższego roku, choć część z nich będzie oddziaływać w dłuższym horyzoncie czasu.
- Od połowy roku mamy walkę deweloperów na ceny. W grudniu spodziewana jest rekordowa sprzedaż, ale jako efekt dużych rabatów. Nie wszyscy deweloperzy dostosowali się do zmian, jakie miały miejsce w 2025 roku, możliwa jest więc konsolidacja. W 2026 roku przewidujemy powolny, ale trwający spadek cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym - mówi Jan Dziekoński, szef działu analiz Rynekpierwotny.pl.
Według kreślonych, prawdopodobnych scenariuszy, na rynku będzie mniej inwestorów spekulacyjnych, ale wrócą ci, którzy stawiają na długoterminowy wynajem. Możliwe pogorszenie sytuacji na rynku pracy może skłonić do dalszych obniżek stóp procentowych. Rok 2026 będzie rynkiem klienta - wojna cenowa się nasili, bo deweloperzy nie mogą pozwolić sobie na zbyt długie przetrzymywanie mieszkań w ofercie.
W zakładanym przez ekspertów RynekPierwotny.pl scenariuszu, do końca 2026 r. stopy mogą oscylować między 3,5-4,0 proc., ale w przypadku dalszego pogarszania się sytuacji na rynku pracy i spadku inflacji, RPP może zdecydować się obniżyć stopy nawet do 2,5-3,0 proc.
Spadek cen mieszkań prawdopodobny, choć raczej nieduży
Rynek nieruchomości pozostanie pod wpływem wysokiej oferty na rynku pierwotnym i konkurencji, nasili się wojna cenowa zasilająca sprzedaż. W 2026 rok wkraczamy z rekordowym pułapem oferty deweloperskiej w wielu miastach, co już od kilku miesięcy ma odbicie w agresywnej polityce sprzedażowej i cenowej deweloperów. Przewidywania ekspertów RynekPierwotny.pl wskazują, że wolumen sprzedaży będzie powoli rósł, głównie dzięki konkurencji cenowej pomiędzy graczami na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jednocześnie oczekiwane jest utrzymanie wysokiego poziomu wprowadzeń mieszkań do oferty, co utrzyma konkurencję.
Analitycy portalu zwracają też uwagę, że "jawność cen" przyniosła nie tylko natychmiastową informację o cenie mieszkań - zmieniła też sam proces zakupu i interakcji z deweloperem. W 2026 rok klient wchodzi na rynek bardziej wyedukowany, świadomy potrzeb i zorientowany w ofercie.
Jednocześnie połączenie specyficznego otoczenia makroekonomicznego (obawy o rynek pracy i geopolitykę, niska inflacja, nadal wysokie stopy procentowe) i sytuacji rynkowej (wysoka podaż, konkurencja cenowa, efekty "jawności cen") pogłębią trend zapoczątkowany już w 2025 r. Spadki cen transakcyjnych nie obejmą wprawdzie szeroko całego rynku i nie będą też wyczekiwanym przez wszystkich "pęknięciem bańki", ale powolnym schodzeniem ze szczytów w wielu miastach, zarówno u deweloperów, jak i na rynku wtórnym.
Podatek katastralny mało prawdopodobny, ale nie niemożliwy
Autorzy raportu wskazali także 12 hipotetycznych scenariuszy - mniej prawdopodobnych, ale mogących zmienić "reguły gry".
Wśród nich znalazła się m.in. regulacja najmu krótkoterminowego, która wprowadzona "przy okazji" implementacji unijnego wymogu identyfikacji skali tej działalności może mieć potencjalnie przewrotne skutki, np. w postaci przesunięcia inwestorów z najmu krótkoterminowego na długi termin.
Ale prawdziwym przestawieniem zwrotnicy byłoby wprowadzenie jakiejś formy podatku katastralnego dla właścicieli wielu mieszkań.
- W 2026 roku mogą pojawić się zaskoczenia, ale jednym z nich jest wprowadzenie jakiejś formy podatku katastralnego. Temat jest mocno polityczny i trudno ocenić prawdopodobieństwo, ale nie jest to niemożliwe, a ustawa o "jawności cen" to pokazała. Przy czym często wskazywany brak rejestru katastralnego nie jest przeszkodą. Przykłady z Irlandii czy Monachium pokazują, że można to zrobić w prosty sposób, bez skomplikowanych danych, ale w Polsce to wciąż temat wysoce kontrowersyjny - mówi Jan Dziekoński.
I podaje dwa przykłady. W Irlandii podatnik sam deklaruje wartość, a państwo ma prawo pierwokupu po tej cenie. W Monachium każde drugie mieszkanie jest opodatkowane i ten podatek to jest procent czynszu najmu.
- Na pewno nie jest tak, że jest to ortodoksyjnie niewykonalne, choć wprowadzenie tego podatku byłoby zaskoczeniem. Trudno zakładać, jakie jest prawdopodobieństwo i nie można na tym budować prognoz, ale jest to jeden z rozpatrywanych scenariuszy - dodaje Dziekoński.
Jak pisaliśmy w Interii, Lewica przygotowuje poselski projekt takiego podatku z opcją przejściową, pomostową w sytuacji braku rejestru katastralnego.
Monika Krześniak-Sajewicz
