Ceny rosną. Rynek mieszkaniowy w fazie ekspansji

"W II kwartale 2019 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie ekspansji, nadal obserwowano wzrost cen. Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych pozostała wysoka, choć nieznacznie zmalała w stosunku do poprzedniego kwartału" - napisano.

"Obserwowany wzrost cen mieszkań w znacznej mierze wiązał się ze wzrostem kosztów budowy, które były konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce. Wobec niedostatecznej podaży na rynku deweloperskim popyt mieszkaniowy w części przeniósł się na rynek wtórny, dodatkowo oddziałując w kierunku wzrostu cen na tym rynku" - dodano.

W raporcie za II kw. nie wskazano, w przeciwieństwie do poprzedniej edycji opracowania, na jakim poziomie znajdował się popyt mieszkaniowy i inwestycyjny względem poprzedniego kwartału.

W raporcie za I kw. 2019 r. NBP oceniał, że rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie wysokiej aktywności, a obserwowany wzrost cen przyspieszył.

W najnowszym raporcie NBP trzeci raz z rzędu nie zawarł oceny stabilności rynku mieszkaniowego w sytuacji wystąpienia hipotetycznych szoków.

Biuro prasowe NBP nie odpowiedziało do tej pory na zadane 7 miesięcy temu pytanie o brak odniesienia w raporcie do hipotetycznych szoków.

W raporcie za II kw. nie znalazło się stwierdzenie zawarte w raporcie za I kw. br, iż na rynku mieszkaniowym "podaż jest elastyczna względem wzrostu popytu, co łagodzi napięcia na rynku".

W II kw., według danych zebranych przez NBP, wzrosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań zarówno w stanie deweloperskim na rynkach pierwotnych analizowanych miast, jak i średnie ceny mkw. na rynkach wtórnych.

Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, co oznacza, że sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen.

"Wzrosła różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co może wskazywać na brak akceptacji zbyt wysokich cen ofertowych ze strony kupujących. Kolejny kwartał rosły średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media). Rośnie także podaż nowych mieszkań na lokalnym rynku najmu" - napisano.

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) utrzymał się na podobnym poziomie względem poprzedniego kwartału.

Według NBP, wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego pozostał stabilny, podobnie jak kredytowa dostępność mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego.

"Głównym czynnikiem powodującym stabilizację wskaźników dostępności był zbliżony wzrost wynagrodzeń i cen mieszkań" - napisano.

Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych), choć przy wskaźniku LTV na poziomie 80 proc. opłacalność zanika.

"Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu, jednak przy LTV=80 proc. mieszkanie takie prawie nie generuje nadwyżki finansowej dla właściciela" - napisano.

Pomimo utrzymującej się od 2016 r. niewielkiej spadkowej tendencji szacowanej stopy zwrotu z kapitału własnego z projektów inwestycyjnych, wskaźnik ten pozostaje cały czas na wysokim poziomie - w II kw. wyniósł on ok. 20 proc.

"W kierunku niższych stóp zwrotu z kapitału własnego oddziałują rosnące koszty producentów mieszkań, w efekcie rosnących cen materiałów, wynagrodzeń i terenów budowlanych. Powoduje to, że budżety dla projektów inwestycyjnych, planowane na rok do przodu, dezaktualizują się już po upływie kilku miesięcy. Ma to mniejszy wpływ na sektor deweloperski, który operuje na wysokich marżach, generuje natomiast ryzyko w sektorze budowlanym" - napisano.