Decyzja RPP na razie nie boli
Zgodnie z oczekiwaniami Rada Polityki Pieniężnej podniosła dziś stopy procentowe o 25 pkt bazowych. Skutki tej decyzji nie będą zanadto dotkliwe dla posiadaczy kredytów.
Oczywiście najważniejsze są kredyty mieszkaniowe. Jako kredyty długoterminowe, których rata w dużym stopniu składa się z raty odsetkowej (przy kredytach 30-letnich ok. 80 proc. płaconej raty to właśnie odsetki), są one najbardziej wrażliwe na zmiany stóp procentowych.
Tu jednak niespodzianka. Wzrost rat kredytów hipotecznych może być, czy też w zasadzie jest już w tej chwili, mniejszy niż wynikałoby to z samej decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Wszystko dlatego, że zdecydowana większość kredytów opiera się na rynkowej stopie trzymiesięcznego WIBORU, nie zaś na stopach banku centralnego.
Tymczasem WIBOR wzrósł przez ostatnie 40 dni (wcześniej pozostawał stabilny przez rok) o 15 punków bazowych do 4,35 proc. i na tym wzrost się zatrzymał. Przy założeniu średniej marży banku na poziomie 1,1 proc., oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrośnie lub już wzrosło w niektórych bankach (wiele zależy od harmonogramu spłat kredytu, ale jeśli faktycznie chodzi o WIBOR3M, to taki harmonogram jest zwykle aktualizowany co trzy miesiące) z 5,3 proc. jeszcze na początku marca do 5,45 proc. obecnie. Co to oznacza dla kredytobiorcy?
okres marzec 2007 kwiecień 2007 wysokość raty 555,3 PLN 564,7 PLN
Jak zmienia się rata kredytu w wysokości 100 tys. PLN po wzroście oprocentowania?
Założenia: okres spłaty 30 lat, raty równe, kredyt w polskich złotych, oprocentowanie 5,30 i 5,45 proc.
Wzrost oprocentowania kredytów złotowych nie jest więc jak dotąd zbyt dotkliwy. Przeciętna rata kredytowa wzrośnie z powodu wzrostu stóp WIBOR o 1,7 proc. lub o niespełna 9,5 złotego na każde pożyczone 100 tys. PLN.
Gdyby w najbliższym czasie WIBOR miał "nadgonić" za decyzją RPP, wówczas przeciętna rata wzrosłaby o ok. 2,7 proc. lub o ok. 15 PLN na każde 100 tys. PLN. Nie jest to oczywiście miła wiadomość, ale też nie będzie ona specjalnie dokuczliwa dla kredytobiorców, zwłaszcza że w gospodarce znacznie szybciej rosną pensje. Według GUS przeciętne wynagrodzenie brutto wzrosło w marcu o 9,1 proc. (w skali roku) - dynamika wzrostu wynagrodzeń jak dotąd przekracza dynamikę wzrostu rat kredytowych, zatem "statystycznie" sytuacja kredytobiorców nawet się poprawiła w ostatnich miesiącach.
Mając także w pamięci wczorajszą decyzję rządu, który przyjął projekt ustawy o zmniejszeniu składek na ubezpieczenia rentowe, które będą skutkować wzrostem wynagrodzeń netto o ok. 5 proc. (po pełnym wdrożeniu ustawy), z całą pewnością można przyjąć, że wzrost rat kredytów hipotecznych na tym etapie nie będzie dla ogółu kredytobiorców dokuczliwy.
Perspektywy
Dziś rano GUS podał informacje o spadku stopy bezrobocia w marcu do 14,4 proc. (było 14,9 proc. w lutym), oraz o wzroście wydatków detalicznych o 19,2 proc. To imponujące dane świadczące o niebywałym rozmachu, z jakim Polacy wydają pieniądze. To kolejne potwierdzenie ożywienia gospodarczego, które może skutkować przyspieszeniem wzrostu cen - bez względu na to, co sądzi na ten temat Rada Polityki Pieniężnej.
Za rozsądne uważamy założenie, że rynkowe stopy procentowe mogą wzrosnąć łącznie (z już przeprowadzonym wzrostem) o 100 pkt bazowych w ciągu roku lub szybciej (jeśli obecne prognozy inflacji zakładające jej spadek w najbliższych miesiącach okażą się chybione). Gdyby założenie się nie sprawdziło, nie wyrządziłoby to nikomu krzywdy. Kredytobiorcy powinni być jednak przygotowani na wyższe raty kredytów w dalszej niż kilka miesięcy perspektywie czasowej.
okres marzec 2007 kwiecień 2007 wysokość raty 555,3 PLN 619 PLN
Jak zmieni się rata kredytu na 100 tys. PLN po wzroście WIBOR o 100 pkt?
Założenia: okres spłaty 30 lat, raty równe, kredyt w polskich złotych, oprocentowanie 5,30 i 6,30
Jeśli ten scenariusz się spełni, to wysokość rat kredytowy wzrośnie o ok. 11,5 proc., lub o ok. 64 PLN na każde pożyczone 100 tys. PLN. Na taki scenariusz powinni być przygotowani zwłaszcza ci klienci banków, którzy już w tej chwili mają "naciąganą" zdolność kredytową, a wzrost wynagrodzeń w gospodarce jak dotąd ich nie obejmował.
Co prawda obniżenie składek rentowych netto poprawi ich zdolność kredytową na tyle, że powinni sobie poradzić z obsługą droższego kredytu, jednak tylko pod warunkiem, że jednoczesny wzrost inflacji nie pochłonie nadwyżki sprezentowanej przez rząd.
Jedyną radą dla takich osób jest podniesienie własnych kwalifikacji i uzyskanie satysfakcjonującego wynagrodzenia, lub tworzenie zawczasu oszczędności (np. wykorzystując nadwyżki z obniżki składki rentowej). W przeciwnym razie mogą narazić się na utratę płynności finansowej.
Pozostałe osoby - a tych jest większość - mogą mieć więcej spokoju. Ich wydolność finansowa zostanie poprawiona przez zmniejszenie składek rentowych oraz przez postępujący wzrost wynagrodzeń. Z moich uproszczonych obliczeń wynika, że "próg bólu" to zarobki na poziomie 3 tys. PLN netto. Ktoś, kto osiąga takie dochody dziś, będzie miał taką samą zdolność kredytową za rok, jeśli w tym czasie stopa WIBOR wzrośnie łącznie o 100 pkt, a Sejm zgodzi się na obniżenie składek rentowych w kształcie proponowanym przez rząd. Inna sprawa, że z takimi zarobkami niewiele można z banku pożyczyć (w granicach 100 tys. PLN na 30 lat). Oczywiście im wyższe dochody tym decyzja RPP - dzisiejsza i kolejne - będzie mniej odczuwalna przez kredytobiorców.
Emil Szweda
