Jak klasyfikowane są nieruchomości inwestycyjne?
Nieruchomości inwestycyjne stanowią dla wielu firm znaczne składniki majątkowe. Jeszcze do niedawna obowiązujące zasady rachunkowości nie uwzględniały specyfiki nieruchomości inwestycyjnej, mającej wiele wspólnego z lokatami kapitałowymi. Zwłaszcza brak możliwości wyceny nieruchomości inwestycyjnej według ich aktualnej wartości rynkowej, jak i też zakaz ujęcia zmian tych wartości w sprawozdaniu finansowym znacznie ograniczały praktyczną przydatność informacji finansowych. Czy dziś nieruchomości inwestycyjne zyskały na znaczeniu i jak są uwzględniane w rachunkowości?
Dr Andre Helin prezes firmy konsultingowej BDO Polska
W ciągu ostatnich lat polska praktyka rachunkowości na tym obszarze ulegała zasadniczym zmianom. Inicjatorem tych zmian był MSR 40 "Nieruchomości inwestycyjne", który stanowił też wzorzec do znowelizowanej ustawy o rachunkowości.
Nieruchomość inwestycyjna według prawa bilansowego to nieruchomość (grunt, budynek lub część budynku lub też oba te elementy), które właściciel lub leasingobiorca w leasingu finansowym traktuje jak źródło przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości, względnie obie te korzyści. Jednak nieruchomość taka nie jest: wykorzystywana przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych ani też przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki.
Utrzymywane przez właściciela lub leasingobiorcę w leasingu finansowym nieruchomości w celu wykorzystywania ich przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych określane są przez standard jako nieruchomości zajmowane przez właściciela. MSR 40 dopuszcza możliwość klasyfikowania i wykazywania jako nieruchomości inwestycyjnej nieruchomości użytkowanej przez leasingobiorcę na mocy umowy leasingu operacyjnego w sytuacji, gdy nieruchomość ta w innym wypadku spełniałaby definicję nieruchomości inwestycyjnej.
W sytuacji, gdy jednostka gospodarcza wykorzystuje nieruchomość w jednej części, w celu pozyskania przychodów z czynszów lub z przyrostu jej wartości, w innej części zaś w celach produkcyjnych, to wówczas dla celów księgowych powinna potraktować te części rozdzielnie, jeżeli można je oddzielnie sprzedać. W sytuacji, gdy części te nie mogą być oddzielnie sprzedane jednostka może sklasyfikować nieruchomość jako nieruchomość inwestycyjną, ale pod warunkiem, że tylko jej nieznaczna część jest wykorzystywana w produkcji.
Gdy jednostka udostępniając nieruchomość świadczy równocześnie dodatkowe usługi na rzecz najmujących nieruchomość i jeżeli usługi te (np. usługi ochrony, utrzymania obiektu) w skali całokształtu przedsięwzięcia stanowią nieznaczny element, wówczas jednostka wykazuje taką nieruchomość jako nieruchomość inwestycyjną. W przeciwnym wypadku nieruchomość stanowi nieruchomość zajmowaną przez właściciela (np. jednostka wynajmuje nieruchomości z przeznaczeniem na hotel, którym jednocześnie zarządza).
Klasyfikacja nieruchomości do nieruchomości inwestycyjnych jest często obarczona dużą dozą czynnika subiektywnego. W związku z tym jednostka powinna opracować kryteria umożliwiające przeprowadzenie spójnych ocen klasyfikacyjnych uwzględniając przy tym definicję nieruchomości inwestycyjnej oraz opisane wytyczne.
EM
