Liczą się nie tylko procenty

Należy jednak uważać, ponieważ przycinając na odsetkach banki odbijają to sobie nierzadko w innym miejscu, np. w prowizji czy w różnicy pomiędzy kursem, po którym przekazywane są środki kredytowe, a tym, po którym następuje spłata kredytu (tzw. spread).

Nieosiągalna stawka

Z pewnością tym, co najbardziej nas interesuje jest oprocentowanie kredytu. Zazwyczaj też tylko po tym oceniamy, który kredyt jest tańszy, a który będzie nas więcej kosztował. Banki świetnie zdają sobie z tego sprawę i robią wszystko, by część kosztów kredytu przerzucić do innych, mniej już widocznych dla klienta opłat i prowizji.

Poza tym rzucająca się w oczy stawka oprocentowania, którą chwali się bank, to zwykle najniższa z możliwych w standardowej ofercie (stąd zastrzeżenie: "od" lub odesłanie w postaci gwiazdki). Może się okazać nieosiągalne np. dla osób niedeklarujących wkładu własnego, a więc dla pokaźnej części kredytobiorców w naszym kraju. Gorzej jednak, gdy reklamowane oprocentowanie opiera się na starych danych, przykładowo na nieaktualnym już, z uwagi m.in. na ostatnie podwyżki stóp procentowych, wskaźniku WIBOR. Na wysokość oprocentowania składają się bowiem z reguły dwa elementy.

Po pierwsze, WIBOR lub LIBOR, czyli aktualna wysokość oprocentowania kredytów oferowanych na rynku międzybankowym odpowiednio w Warszawie i w Londynie (w przypadku kredytów w złotówkach będzie to WIBOR). Stawki te ulegają ciągłym zmianom. Warto jednak zapytać pracownika banku, czy np. stosowany jest WIBOR 3 M (3-miesięczny) czy może WIBOR 6 M (6-miesięczny). Rodzaj wskaźnika będzie bowiem rzutował na wysokość oprocentowania.

Po drugie zaś marża banku wynosząca najczęściej od 1% do 2%. Zwykle jest ona wyższa przy kredytach denominowanych w walutach obcych, w tym w tak popularnym w Polsce franku szwajcarskim. Marżę można w pewnych granicach negocjować. Gdy bank chwali się w reklamach niskim oprocentowaniem, wówczas zwykle sumuje najniższą marżę z mniej lub bardziej aktualnym wskaźnikiem WIBOR czy LIBOR. Wysokość marży zależy też często od tego, czy należymy do grona stałych klientów danego banku (np. czy mamy w danym banku rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy od dłuższego czasu) oraz w jakiej wysokości zadeklarowaliśmy wkład własny.

Diabeł tkwi w szczegółach

Niestety, koszt kredytu to nie tylko jego oprocentowanie. Równie baczną uwagę należy zwracać na prowizję od udzielenia kredytu, składki związane z ubezpieczeniem wkładu własnego czy też ubezpieczeniem spłaty kredytu do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej (czyli tzw. ubezpieczeniem pomostowym). Niebagatelne znaczenie mają także różnego rodzaju opłaty, w tym za rozpatrzenie wniosku kredytowego, za przewalutowanie, przedterminową spłatę lub nadpłatę kredytu, za sporządzenie aneksu do umowy. Aby tego było mało, banki wymagają również wykupienia polisy na mieszkanie, a nieraz również polisy na życie lub ubezpieczenia spłaty kredytu w razie utraty pracy.

Ukryty koszt przy kredytach walutowych

Najgorzej z oceną kosztu kredytu mają osoby zaciągające kredyty w walucie obcej, np. we franku szwajcarskim (CHF). Chodzi o tzw. spread, czyli różnicę pomiędzy kursem kupna i sprzedaży obcej waluty. Według jednego kursu bank udziela kredytu, a drugi służy do obliczenia należnych spłat. W efekcie osoby, które zaraz po otrzymaniu kredytu we franku szwajcarskim chciałyby go od razu spłacić, stracą na interesie już na samych widełkach od 3% do 4% kwoty kredytu. Przy średnim kredycie na 200 tys. zł byłoby to od 6 tys. zł do 8 tys. zł.

Próżno jednak szukać w reklamach banków informacji o wysokości spread-u. Dlatego też należy poprosić pracownika banku o jego wyliczenie. Następnie dobrze jest porównać wyniki takich obliczeń w innych bankach. Im wyższa różnica, np. oscylująca wokół 4%, tym oczywiście wyższy koszt związany z kredytem walutowym. Dokonując takiego porównania może się okazać, że de facto tańszy jest bank oferujący nieco wyższe oprocentowanie, lecz stosujący mniejsze widełki kursowe.

Uwaga na składki ubezpieczeniowe

Dobrym sposobem na swego rodzaju kamuflaż kosztów związanych z kredytem hipotecznym jest częściowe ich przerzucenie na wymagane od kredytobiorców składki ubezpieczeniowe. Mogą one jednak wynikać z różnego rodzaju polis, które przyjdzie nabyć przy okazji zaciągania kredytu.

W pierwszej kolejności wypada wspomnieć o tzw. ubezpieczeniu pomostowym. Ma ono na celu zagwarantowanie bankowi spłaty kredytu w razie, gdyby bank nie mógł skorzystać z zabezpieczenia hipotecznego, które z jakichś względów nie zostało skutecznie ustanowione, czyli wpisane do księgi wieczystej. Procedura wpisu hipoteki do księgi wieczystej, zwłaszcza gdy owa księga musi być na dodatek utworzona bądź gdy migruje do systemu elektronicznego, może potrwać bardzo długo. Do tego czasu bank potrzebuje innego zabezpieczenia i dlatego wymaga ubezpieczenia spłaty kredytu do czasu ustanowienia hipoteki. To jednak oznacza dodatkowy koszt dla kredytobiorcy w postaci składki, na wysokość której należy zwrócić baczną uwagę. Poza tym należy sprawdzić, za jaki okres pobierana jest składka, np. czy tylko za 3 miesiące, czy za cały rok. Za niewykorzystany okres ubezpieczenia żądajmy zwrotu odpowiedniej części zapłaconej składki.

Uwaga na wkład własny

Ostatnio wiele banków przywróciło wymóg wkładu własnego kredytobiorcy, czyli pewnej części ceny nieruchomości (np. 10% lub 20%), którą kredytobiorca finansuje z własnych środków. Wprawdzie brak wkładu własnego nie zamyka jeszcze drogi do uzyskania kredytu, jednak może być on nieco wyżej oprocentowany bądź trzeba będzie wykupić dodatkowe ubezpieczenie brakującego wkładu własnego do czasu spłaty odpowiedniej części kapitału. W odróżnieniu od ubezpieczenia pomostowego, tego rodzaju umowa zawierana jest na dość długi okres, najczęściej od kilku do kilkunastu lat. Składka płatna jest zwykle jednorazowo jako określony procent (np. 3,5%) od wartości ubezpieczonego wkładu własnego. Koszt ten może być również doliczony do kwoty kredytu, przez co nie zawsze jest odczuwalny dla kredytobiorcy. Niemniej będzie to dodatkowy balast, który należy uwzględniać przy analizie konkurencyjnych ofert kredytu hipotecznego.

Właściwie standardem jest również wymaganie przez bank, aby kredytobiorca ubezpieczył - przynajmniej w podstawowym zakresie - kredytowany dom czy mieszkanie, a także scedował na bank prawa z takiej polisy. Roczny koszt takiego ubezpieczenia nie jest jednak znaczący i wynosi często ok. 100 zł przy sumie ubezpieczenia 100 tys. zł. Inna sprawa, że warto mieć tego rodzaju ochronę ubezpieczeniową na wypadek np. spłonięcia czy zawalenia się domu.

Niektóre banki wymagają jednak czegoś znacznie więcej, a mianowicie polisy na życie. Ubezpieczenia te nie należą do tanich. Mimo iż wymagana suma gwarancyjna jest tutaj dużo niższa i wynosi zazwyczaj określony ułamek (np. 1/4) wartości mieszkania, to składka roczna z tego tytułu może być kilkakrotnie wyższa niż w przypadku prostej wersji polisy mieszkaniowej.

Tomasz Konieczny