O zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego

Potrzeba powyższej nowelizacji wynika z wydania przez Trybunał Konstytucyjny dwóch wy-roków, w których stwierdzono niezgodność z konstytucją niektórych przepisów ustawy z 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności.

Po wydaniu wyroku 12 kwietnia 2000 r. okazało się, że w ustawie jest luka prawna polegająca na braku jakichkolwiek zasad określających sposób ustalania opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Nadal jednocześnie obowiązywał przepis stanowiący, że osoba, która nabyła na własność nieruchomości na podstawie ustawy, zobowiązana jest do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W takiej sytuacji możliwe było wydanie tylko decyzji częściowej, bez orzekania o wysokości opłaty za przekształcenie. Spowodowało to, że Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast uznał za konieczne znowelizowanie ustawy.

Trybunał wskazał, że ustawodawca zapewnił użytkownikom wieczystym możliwość preferencyjnego nabycia prawa własności kosztem gmin, którym nie zapewniono właściwego odszkodowania. Ponadto TK podkreślił, że dwa tygodnie przed uchwaleniem zaskarżonej ustawy parlament uchwalił ustawę z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przewidziano w niej cywilnoprawny tryb przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jako regułę przyjęto, że podstawą ustalania cen i opłat jest wartość rynkowa nieruchomości, określana przez rzeczoznawców. Zgodnie z tą regułą, cena wykupu powinna być ustalona w wysokości nie niższej niż wartość rynkowa nieruchomości (oszacowana przez rzeczoznawcę) i pomniejszona o wartość użytkowania wieczystego. Zdaniem TK, stwarza to stabilne podstawy rozwoju gospodarki rynkowej i zapewnia równość wobec prawa obu stronom. W związku z powyższym zaproponowano, aby przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności było odpłatne. Wysokość opłaty będzie ustalana na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W ten sposób nie tylko zapewni się słuszne odszkodowanie dotychczasowym właścicielom nieruchomości, ale również zagwarantuje równość wobec prawa użytkownikom wieczystym, którzy zdecydowali się na przekształcenie na wcześniejszych, mniej korzystnych zasadach.

Mając na uwadze nieruchomości, w odniesieniu do których w ciągu ostatnich dwóch lat aktu-alizowano opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego, zaproponowano przepis umożliwiający organom wydającym decyzję o przekształceniu wykorzystanie informacji o wartości nieruchomości, którą określono w celu aktualizacji. Decydować o tym będą: rada gminy lub powiatu albo sejmik województwa, a w przypadku nieruchomości stanowiących wartość Skarbu Państwa - wojewoda. Zaproponowano także, aby ww. organy mogły decydować o przyznaniu ulg w opłacie za przekształcenie, jeśli dotyczy ono nieruchomości wykorzystywanych lub przeznaczonych na cele mieszkaniowe.

Dotychczas obowiązywały ostrzejsze od ogólnych warunki przekształcenia w stosunku do właścicieli lokali, którym przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, związanego z własnością lokalu, mogło nastąpić, gdy w jego wyniku właściciele lokali stawali się współwłaścicielami całej nieruchomości gruntowej. 18 grudnia 2000 r. TK orzekł, że takie rozwiązanie narusza konstytucyjną zasadę równości, niesłusznie różnicując osoby fizyczne znajdujące się w podobnej sytuacji. W celu zapewnienia jednolitych zasad przekształcenia zaproponowano, aby osoby uprawnione musiały spełnić identyczne warunki jak pozostałe osoby fizyczne, objęte podmiotowym zakresem ustawy. W zapisie tym odchodzi się od dotychczasowych wymagań aby, właściciele lokali - w wyniku przekształcenia - stawali się wyłącznymi współwłaścicielami całej nieruchomości gruntowej. W opinii trybunału wprowadzało to niedozwoloną nierów-ność podmiotów wobec prawa.

Jednocześnie projekt ustawy wprowadza nowy termin składania wniosków o przekształcenia - do 31 grudnia 2001 r. Termin ten będzie obowiązywał zarówno właścicieli lokali, jak i użytkowników wieczystych pozostałych nieruchomości.

Ustawa nie spowoduje negatywnych skutków dla budżetów: Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego.