Rok galopady oszalałych cen

Definicja budownictwa społecznego - faworyt do nagrody "anty-wydarzenie roku". Koniec hossy? Z taką tezą "jeszcze poczekajmy, jeszcze się nie spieszmy...".

Za nami rok 2006, który upłynął pod znakiem rekordowych wzrostów cen na rynku nieruchomości. Popyt zgłaszany przez rynek zdecydowanie przewyższał podaż, a atmosferę podgrzewały kolejne zawirowania wokół obrotu nieruchomościami. Najpierw ogłoszono projekt definicji budownictwa społecznego - kluczowego dla stawki VAT, mającej obowiązywać od 2008 roku - by po chwili się z niego wycofać. Następnie spróbowano przykręcić kurek z kredytami we frankach szwajcarskich. W międzyczasie do Polski coraz szerszym strumieniem zaczęły wpływać pieniądze zachodnich inwestorów. W przeciwnym zaś kierunku podążali pracownicy firm budowlanych. Również wartość gruntów inwestycyjnych pięła się w górę. Na efekty nie trzeba było czekać. Ceny mieszkań rozpędziły się i biły kolejne rekordy. Liderem okazał się Wrocław, w którym roczny wzrost średniej wartości metra kwadratowego wyniósł 74 proc. W najspokojniejszym Poznaniu skok cen wyniósł "zaledwie" 29 proc.

Reklama

Definicja budownictwa społecznego - anty-wydarzenie roku

Prace nad definicją trudno ocenić inaczej. Dokument, będący kluczem do utrzymania obniżonej stawki VAT na mieszkania, tworzono niemal rok. W styczniu ministerstwo budownictwa przedstawiło założenia, które zostały przyjęte pozytywnie przez rynek. Szybko okazało się jednak, że rozwiązania nie spodobały się resortowi finansów. I zaczęła się przepychanka, która trwała do... grudnia. Momentami można było odnieść wrażenie, że definicja jest jak Yeti - w obu ministerstwach zgodnie twierdzono, że na pewno jest, ale nikt jej nie widział... Te zawirowania powodowały niepewność tak wśród kupujących, jak i deweloperów. A brak jasnych reguł gry powoduje, że doradcami stają się strach i panika. Wyczuwało się atmosferę pośpiechu i ogólną chęć "zdążenia przed VAT-em". Na początku grudnia program "ktokolwiek widział - ktokolwiek wie" wreszcie dobiegł końca. Wiemy, że kryterium oceny "społeczności" lokalu będzie jego powierzchnia. Jaka? Na razie obniżona stawka podatku ma objąć mieszkania do 120 mkw. i domy do 200 mkw. Minister budownictwa próbuje zwiększyć te limity, zwłaszcza w przypadku budownictwa jednorodzinnego, może więc być tylko lepiej. Najważniejsze, że po miesiącach przepychanek udało się coś ustalić.

Rekomendacja "S", czyli nie lubimy Franka. Szwajcarskiego

O tym, że Komisja Nadzoru Bankowego niezbyt przychylnym okiem patrzy na kredyty mieszkaniowe denominowane w walutach obcych, a zwłaszcza w najpopularniejszych frankach szwajcarskich, mówiło się już pod koniec zeszłego roku. Oczywiście można dyskutować, na ile ta niechęć wypływała z troski o klientów zagrożonych ryzykiem kursowym, a na ile z nacisków kilku banków udzielających jedynie pożyczek złotówkowych, jednak zostawmy przyczyny skupiając się na skutkach. Wieść o planowanych ograniczeniach w dostępie do najtańszych kredytów spowodowała wzmożenie poszukiwań własnego "M". Zwłaszcza wśród osób o niezbyt wysokiej zdolności kredytowej, gdyż to właśnie one miały odczuć najbardziej działanie nowych regulacji. Efekt był zgodny z przewidywaniami - "biorę co jest, bo po 1 lipca nie będzie mnie stać na swoje cztery kąty". Popyt skoczył do góry, podaż - wręcz przeciwnie. A ceny? Nie trzeba być profesorem ekonomii by wiedzieć, że towar, którego brakuje, tańszy nie będzie.

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu mieszkań - zamieszkaj na peryferiach

Wprowadzenie ustawy to bez dwóch zdań inicjatywa godna pochwały, gdyż w przeszłości próżno szukać spójnego programu rządowego, pozwalającego realniej myśleć o swoim M. Niestety - ustawa ma co najmniej dwa poważne mankamenty. Pierwszym z nich jest ograniczenie grupy odbiorców. Z badań prowadzonych przez redNet Property Consulting wynika, że około połowa klientów to osoby samotne, bezdzietne i nie planujące dzieci w najbliższym czasie. Ustawa nie obejmie więc ogromnej rzeszy młodych Polaków. Jest to tym bardziej niepokojące, że rodziny zwykle dążą do zamiany posiadanego już mieszkania na większe, a nie poszukują pierwszego lokum. Drugie ograniczenie to cena, a dokładniej sposób obliczania maksymalnej wartości metra kwadratowego, do jakiej przysługuje dopłata. Wskaźnik podaje Główny Urząd Statystyczny, którego dane, zwłaszcza w dużych miastach, różnią się od obecnych cen transakcyjnych nawet o 2 000 zł na metrze kwadratowym. Oznacza to, że w skorzystaniu z pomocy państwa skorzystają głównie mieszkańcy mniejszych miejscowości, w których wzrost cen w ostatnich miesiącach nie był tak gwałtowny. Nie jest to dobra informacja - przecież praca, więc i pieniądze oraz w konsekwencji zdolność kredytowa, jest łatwiej dostępna w dużych aglomeracjach. Reasumując - cieszy wprowadzenie pierwszego od lat programu mającego na celu ułatwienie kupna własnego mieszkania. Martwi jednak objęcie nim stosunkowo wąskiej grupy obywateli oraz - przynajmniej w dużych miastach - jego oderwanie od faktycznej sytuacji na rynku mieszkaniowym.

Ulga odsetkowa. Była

W październiku rząd potwierdził odebranie ulgi odsetkowej. Staje się regułą, że akty prawne dotyczące rynku mieszkaniowego przygotowywane są bez uwzględnienia okresu między kupnem, a podpisaniem aktu notarialnego, czyli działają wstecz, co - moim zdaniem - jest niedopuszczalne. Prawo do ulgi odsetkowej uzyskiwane było w momencie nabycia nieruchomości, czyli - podpisania aktu notarialnego. Załóżmy, że rok temu zdecydowaliśmy się kupić mieszkanie. Kalkulując domowy budżet braliśmy pod uwagę odliczenia związane z ulgą odsetkową. Niestety wiemy, że akt notarialny podpiszemy w 2007 roku i właśnie wtedy będziemy mogli zacząć korzystać z odpisów. Cóż... Nie zaczniemy. Ustawodawca zapomniał o tym, że średni czas między podpisaniem umowy wstępnej z deweloperem, a aktem notarialnym to - w największych aglomeracjach - kilkaset dni (od około 250 w Trójmieście do ponad 400 w Krakowie). Niestety - wprowadzenie zapisu zmieniającego moment nabycia prawa do ulgi okazało się zbyt trudne.

Mieszkanie w Polsce - intratna inwestycja

Na sytuację na rynku mieszkaniowym wpływał nie tylko rosnący popyt wewnętrzny, ale także strumień pieniędzy płynący do naszego kraju z zagranicy. Inwestowanie w polskie nieruchomości jest coraz popularniejsze wśród mieszkańców "starej" Unii. Zwłaszcza wśród Brytyjczyków i Hiszpanów. Transakcje z udziałem obcokrajowców to obecnie, w dużych aglomeracjach, około 15-20 proc. Wystarczy powiedzieć, że redNet Investment obsługujący takie zakupy, brał w udział w nabyciu około 1 000 lokali w całym kraju. Inwestorzy najchętniej kupują mieszkania w dobrych lokalizacjach i zbudowane w wysokim standardzie. Przy okazji zarabiają banki, w których zaciągają kredyty mieszkaniowe oraz firmy zajmujące się wykończeniem wnętrz - lokal musi być gotowy do wynajmu. Pieniądze z zagranicy ożywiają więc nie tylko sam rynek mieszkaniowy, ale także jego bezpośrednie otoczenie.

Rosną nie tylko ceny, ale również koszty deweloperów

Dwa podstawowe składniki ceny metra kwadratowego mieszkania to koszty gruntu i wykonania. W ciągu ostatniego roku firmy deweloperskie płaciły zdecydowanie więcej za oba z nich. Popyt na mieszkania zmobilizował firmy do poszukiwania atrakcyjnych lokalizacji. Niestety - problemy z nabyciem działki z planem zagospodarowania od lat są takie same. Bitwa o grunty zaowocowała wzrostem ich wartości. Za najlepsze tereny inwestorzy zmuszeni są zapłacić setki milionów złotych. Rekord padł w Warszawie - za metr kwadratowy działki w Śródmieściu wyłożono kilkanaście dni temu ponad 30 tys. zł. Zaledwie tydzień wcześniej dwaj hiszpańscy deweloperzy kupili - po zaciętej licytacji na ogłoszonym przez Warszawę przetargu - dwa grunty na Mokotowie oraz w Centrum za - odpowiednio - 7,2 tys. zł/mkw. i 13,2 tys. zł/mkw. We Wrocławiu metr kwadratowy gruntu (Centrum Południowe) kosztował ponad 8 tys. zł.

Rosną również koszty budowy. Coraz częściej słychać głosy firm wykonawczych, które alarmują, że brakuje im rąk do pracy. Rok temu koszt budowy metra kwadratowego mieszkania w stolicy szacowano na około 3 tys. zł. Obecnie jest to ponad 1 tys. zł więcej! Część odpowiedzi na pytanie o galopujące ceny znajduje się więc na rozbrzmiewających polską mową budowach w Wielkiej Brytanii i innych krajach Unii Europejskiej.

Co dalej, czyli gdzie są granice wzrostu

Odpowiedź kryje się przede wszystkim w możliwościach finansowych - innymi słowami w zdolności kredytowej. Banki twierdzą, że wykorzystujemy zaledwie niewielki jej procent. Mimo wszystko nie oczekiwałbym aż tak dużego wzrostu cen w 2007 roku. "Miejsce" na wzrosty widać zwłaszcza w Poznaniu i Łodzi. Poziom cen w tych miastach jest - w porównaniu z Krakowem czy Warszawą - stosunkowo niski. Dalszych podwyżek można oczekiwać również w stolicy. W innych aglomeracjach trudno spodziewać się stagnacji, jednak nie liczyłbym na takie "skoki" jak w mijającym roku - nawet kura znosząca złote jajka (zyski na poziomie 70 proc.) musi czasami nieco odpocząć. Co nie znaczy, że - wzorem strusia - schowa głowę w piasek.

Maciej Dymkowski
Dyrektor ds. Rozwoju redNet Property Group

INTERIA.PL
Dowiedz się więcej na temat: wydarzenie | popyt | budownictwa | definicja | ulgi | VAT | mieszkanie | firmy | nieruchomości
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Strona główna INTERIA.PL
Polecamy
Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »