Wielkie zyski na biurowcach

Nieruchomości. Inwestorzy, których zaskoczyły dynamiczne zmiany zachodzące na tym rynku, poszukują odpowiedzi na pytanie, jak się zachować w ich obliczu. I znajdują - wykładając kolejne miliony.

Deweloperzy i inwestorzy, agresywnie poczynające sobie w roli deweloperów fundusze inwestycyjne, najemcy nieruchomości komercyjnych oraz zarządy firm, wahające się, czy nie budować samodzielnie własnych biur i magazynów, pytają, co mają robić w obliczu nowej hossy na tym rynku.Te gwałtowne zmiany mają różnorodne formy. Zaskakuje na przykład to, że w roku 2006 nagle (po blisko trzech latach stabilizacji) skoczyły ceny czynszów w biurowcach.

Według międzynarodowej firmy doradczej Cushman &Wakefield, w obejmującym Śródmieście centralnym okręgu biznesowym w Warszawie (COB) w najlepszych lokalizacjach płaci się obecnie miesięcznie 24 euro za 1 m2. powierzchni. Bezpośrednim powodem wywindowania tych cen jest przede wszystkim duży wzrost popytu, przy małej podaży nowych miejsc w biurowcach.

Reklama

- Znów mamy do czynienia z rynkiem dewelopera - zauważa Aleksandra Wasilewska, dyrektor działu komunikacji i marketingu Apsys Polska.

Jeszcze szybsze zmiany zaszły na rynku nieruchomości handlowych.
"Wyjątkowy wzrost aktywności inwestycyjnej w Polsce" - jak określa to Retail Research Forum - spowodował skok liczby transakcji o prawie 60 procent. Znamienny jest fakt, że wskaźnik pustostanów jest bliski zeru na Górnym Śląsku, w Poznaniu i Wrocławiu.

Także rynek nieruchomości magazynowych opisywany jest przez firmy analityczne słowami "ekspansja". Jakby tego było mało, w tym roku czeka nas kolejny wysyp magazynów. Z opublikowanych niedawno przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB) zestawień wynika, że w ub.r. wydał on przeszło 38 proc. więcej pozwoleń na budowę obiektów przemysłowych i magazynowych niż dwa lata temu.

Nawiasem mówiąc - równie zaskakuje polski rynek mieszkaniowy. Ładną pulę zgarnąłby ten, kto poprawnie obstawiłby tegoroczny, styczniowy wynik sektora budownictwa mieszkaniowego. Wiceprezes GUS-u Janusz Witkowski powtarzał te dane aż dwukrotnie podczas konferencji prasowej, tak były fenomenalne - produkcja wzrosła o 60 proc. w porównaniu ze styczniem 2006 roku. Przyczyniła się do tego ciepła zima, ale nie tylko ona.

Wspomniany GUNB informuje, że w 2006 r. wydał o jedną trzecią więcej pozwoleń na budowę budynków wielorodzinnych i o jedną piątą więcej - domów jednorodzinnych. Rynek rozkręcił gwałtowny wzrost cen mieszkań, natomiast poszukującym własnego dachu nad głową pomagały w tym czasie przede wszystkim dosyć dobre warunki zaciągania kredytów mieszkaniowych.
W 2006 r. banki pożyczyły na cele mieszkaniowe 43 mld zł, prawie dwa razy więcej niż rok wcześniej.

- Spodziewamy się, że portfel kredytów mieszkaniowych w Polsce w latach 2013-2015 może wynieść 350 - 400 mld zł, przy 90 mld zł w końcu 2006 r. i zakładanych 140 mld w końcu tego roku - powiedział Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich.

Czy można się dziwić, że przy takim nagromadzeniu zjawisk pozytywnych dla firm budowlanych, w ub.r. indeks WIG-Budownictwo, obejmujący spółki deweloperskie i budowlane, wzrósł o 120 procent?
Naprawdę, mamy tu boom.Zadecydowały o tym wszystkim czynniki fundamentalne w kraju i za granicą. Inwestycje zależą głównie od koniunktury gospodarczej na świecie, ta zaś w 2006 r. była dobra i wielkie firmy rozglądały się, gdzie najbezpieczniej oraz najszybciej zarobić. Dlatego wartość na przykład globalnych inwestycji w nieruchomości komercyjne wzrosła w ub.r. o 33 proc., osiągając rekordowy poziom 643 mld dol. (491 mld euro) - podają autorzy raportu "Globalny rynek inwesty" z Cushmana & Wakefielda.

Obszarem o największej koncentracji inwestorów międzynarodowych jest nadal Europa, na którą przypada połowa wszystkich przedsięwzięć finansowych. U nas ulokowano w minionym roku w nieruchomościach 4,73 mld euro.Wojciech Szelągowski, wiceprezes Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych, podkreśla, że do tej dobrej koniunktury przyczynia się wzrost bezpośrednich inwestycji (FDI) na świecie, który w ub.r. był rekordowy dla Polski - napłynęło do nas bowiem aż 14,7 mld dolarów.

- Najistotniejszym czynnikiem przyciągającym inwestorów byli sami Polacy, ludzie relatywnie młodzi, dobrze wykształceni i mówiący wieloma językami obcymi - powiedział nam Wojciech Szelągowski.
- Ponadto w promieniu tysiąca kilometrów od Polski można dotrzeć do 250 mln konsumentów z większości krajów europejskich.

Mniej istotne wydają się więc subiektywne czynniki, o których piszą firmy ratingowe, np. dotyczące atrakcyjności największych miast na świecie. Szalę decyzji o wyborze lokalizacji nad Wisłą przechylają twarde argumenty. Lokując się tutaj oraz przenosząc funkcje pomocnicze, międzynarodowe firmy mogą zredukować koszty działalności. Gdy prezydentowi polskiego miasta zależy na inwestycji, to potrafi wymóc na Radzie Ministrów rozszerzenie podległej mu specjalnej strefy ekonomicznej, nie mówiąc o szybkim załatwianiu formalności. Słyną z tego prezydenci Wrocławia i Łodzi, ale także burmistrzowie Nowej Soli, Żarowa, Niepołomic... Nad Wisłą nadal można dobrze zarabiać na nieruchomościach.
Stopy kapitalizacji inwestycji wahają się od 7 proc. dla nieruchomości przemysłowych, po 5,5 - 5,75 proc. dla biurowych oraz handlowych, i są o jedną trzecią wyższe niż w większości miast ustabilizowanej zachodniej Europy.

- Zakładamy, że uzyskamy 8-proc. stopę zwrotu z inwestycji - powiedział Roy Gadish, członek zarządu, dyrektor zarządzający firmy Investment & Development, która rozpocznie wkrótce budowę na Mokotowie kolejnego w Polsce biurowca.
- Natomiast gdybyśmy chcieli sprzedać nowy obiekt, czego nie zrobimy, to uzyskalibyśmy stopę 25-30-procentową.

Prasa podała niedawno, że szwedzki koncern budowlany Skanska AB postanowił wycofać się z Rosji, po wielu latach obecności. Jedną z głównych przyczyn tej decyzji jest poziom korupcji panującej w tym kraju, poinformował zarząd. Inwestorzy cenią sobie bezpieczeństwo. Jest ono tak ważne, że godzą się nawet na 50-proc. redukcję stóp kapitalizacji inwestycji w Polsce, co nastąpiło w ciągu ostatnich pięciu lat.

Ponieważ nasz kraj plasuje się już wśród rynków bezpiecznych, pieniądze na ten rynek w najbliższych dwóch latach nie tyle będą ciurkać, co wlewać się strumieniami. Czy z kolei w sytuacji szybkiego, wręcz gorączkowego obrotu nieruchomościami komercyjnymi nie zabraknie produktów dla inwestorów - Z pewnością nie.

Wiele z tych nieruchomości trafi do obrotu rynkowego po raz drugi. Ponadto buduje się dużo nowych obiektów. Przybędzie wkrótce 700 tys. m2 powierzchni biurowej oraz 1,6 mln m2 handlowej. Decyzje o zakupie takich budynków można zatem spokojnie kalkulować i przemyśleć. Z informacji ekspertów wynika, że zarówno ceny nieruchomości, jak i możliwości zarobienia na nich z tytułu pobieranych czynszów, będą się nadal różnicować, w zależności od lokalizacji oraz wyposażenia. Słowem - ten rynek szybko dojrzewa.

Z drugiej strony, ponieważ w ofercie znajdzie się tyle nowych powierzchni komercyjnych, zwiększy się w rezultacie konkurencja między deweloperami. Czy spadną czynsze? To zależy od indywidualnej lokalizacji i standardu. W obiektach o gorszej lokalizacji czynsze raczej się ustabilizują, niż zmaleją, natomiast w najlepszych - będą rosły.

Pytani przez nas eksperci są przekonani, że w najbliższych latach w Polsce nie nastąpi raptowne załamanie tego rynku. Nie widać przynajmniej przesłanek. W 2007 r. w nieruchomościach ulokowane zostanie na świecie 680 mld dolarów. Nie wróży to krachu.

Anna Bartoszewicz-Wnuk, dyrektor działu badań rynku i doradztwa Jones Lang LaSalle:
Od początku roku 2006 szczególnie interesujemy się rozwojem sytuacji na rynkach powierzchni biurowych innych miast niż Warszawa, gdyż coraz częściej tam właśnie powstają nowe biurowce. Związane jest to ze zmianą popytu na nieruchomości, jaki wywołał nowy typ bezpośrednich inwestycji zagranicznych - BPO (business process offshoring). Koncerny lokują w Polsce niektóre swoje działy lub korzystają z istniejących usług outsourcingowych. O wyborze miejsca pod centrum usług (BPO) decydują trzy czynniki: koszty pracy, jakość kadr i dostępność odpowiedniej oferty nieruchomości. Dlatego atrakcyjne stają się mniejsze miasta z uczelniami, np. Szczecin, Lublin, Toruń, Bydgoszcz i Rzeszów.

Aleksander Loster, specjalista rynków kapitałowych Cushman & Wakefield:
Od trzech lat na polskim rynku nieruchomości komercyjnych dość gwałtownie wydłuża się okres zwrotu z inwestycji. Nie jest to zjawisko niepokojące. Oznacza wzrost zaufania inwestorów. W ich ocenie rynek ten dojrzał, coraz więcej na nim produktów spełniających wyśrubowane kryteria, w tym oferujących najemcom nowoczesne rozwiązania technologiczne. Oznacza to też, że zmalało ryzyko inwestowania w Polsce, a więc nie ma już przesłanek do realizacji ekstrapremii, związanej z lokowaniem kapitału na tym właśnie rynku.

Sytuację tę akceptują zwłaszcza fundusze inwestycyjne, preferujące bardziej bezpieczeństwo i płynność obrotu niż wyższy zysk, możliwy do osiągnięcia w innych krajach. Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce wciąż przechodzi zmiany strukturalne.

Piotr Stefaniak

Manager Magazin
Dowiedz się więcej na temat: biurowce | firmy | inwestorzy | nieruchomości
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Strona główna INTERIA.PL
Polecamy
Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »