W opinii prof. Czerniaka w polityce mieszkaniowej nastąpiła zmiana kierunku - państwo odeszło od wspierania zakupów mieszkań własnościowych, natomiast do łask wraca budownictwo społeczne.
- To rezultat rosnącej presji społecznej, zwłaszcza ze strony młodych dorosłych, którzy borykają się z problemami mieszkaniowymi - wysokimi czynszami najmu, niską dostępnością kredytów czy brakiem miejsc w akademikach - zauważył.
Budownictwo społeczne. Polska ma szansę pobić rekord
Czerniak zwrócił uwagę, że mamy do czynienia z trendem ogólnoeuropejskim, ponieważ zarówno Polska, jak również inne państwa UE wydają na zwiększenie dostępności mieszkań coraz większą część budżetów.
- W 2026 r. mamy szansę pobić rekord sprzed ponad 20 lat, kiedy do użytkowania oddano 7,2 tys. mieszkań - stwierdził ekspert. Jak dodał, w przyszłym roku najprawdopodobniej więcej będzie samych tylko mieszkań oddanych przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). Po doliczeniu lokali komunalnych liczba mieszkań oddanych w sektorze społecznym będzie jeszcze większa.
W ocenie Czerniaka zapał rządów do wspierania akumulacji majątku poprzez inwestowanie w mieszkania ostygł, kiedy w 2008 r. pękła bańka cenowa na rynkach mieszkaniowych wielu gospodarek wysoko rozwiniętych, co pociągnęło za sobą reperkusje społeczne i ekonomiczne.
- W Polsce dopiero wejście na rynek mieszkaniowy - chociaż powinno się raczej powiedzieć: chęć wejścia - kolejnego, urodzonego już po upadku komunizmu pokolenia, poruszyło pierwszy kamień, który wywołał lawinę zdarzeń. Młodzi ludzie, którzy po osiągnięciu dorosłości zderzyli się z szybkim wzrostem cen mieszkań i czynszów, będących skutkiem pandemicznych programów pomocowych, w tym zwłaszcza bezprecedensowego złagodzenia polityki pieniężnej, zaczęli domagać się czegoś, co byłoby nie do pomyślenia dla starszego pokolenia, czyli państwowej ingerencji w wolny rynek - zauważył uczony.
Większe wydatki na politykę mieszkaniową. "Poszliśmy o krok dalej"
Czerniak zwrócił uwagę, że trend uznawania mieszkalnictwa za temat polityczny był na tyle silny, że obecna szefowa Komisji Europejskiej Ursula von der Leyen, podniosła postulat rozwiązania problemu mieszkaniowego w Europie w kampanii przed wyborami do europarlamentu w 2024 r., które wygrała. Z kolei tuż przed świętami KE opublikowała Plan na Rzecz Dostępnego Mieszkalnictwa, czyli pierwszy zarys tego, jak mogłaby wyglądać wspólna europejska polityka mieszkaniowa. Mówi się w nim o lepszych regulacjach, wymianie dobrych praktyk, koordynacji działań, a także preferencyjnych pożyczkach na budownictwo społeczne.
- W Polsce poszliśmy o krok dalej. Od początku kadencji obecnego rządu zdecydowano się zwiększyć wydatki na politykę mieszkaniową. Po pierwszym falstarcie, czyli próbie reaktywacji programu dopłat do kredytów, strumień środków przekierowano na budownictwo społeczne, w tym zwłaszcza na społeczne budownictwo czynszowe - zaznaczył.
W ocenie Czerniaka taka forma mieszkalnictwa jest efektywna, bo za tę samą kwotę można wybudować dwa razy więcej mieszkań w porównaniu z inwestycją w lokale komunalne.
- To rezultat połączenia komponentu grantowego z finansowaniem zwrotnym i zaangażowaniem oszczędności przyszłych najemców. Państwo płaci jedynie 45 proc. wartości inwestycji i daje dopłaty do oprocentowania kredytów, ale jedynie tych udzielanych Społecznym Inicjatywom Mieszkaniowym (SIM) lub Towarzystwom Budownictwa Społecznego (TBS). Reszta to finansowanie komercyjne oraz partycypacja najemcy - wskazał.
Dodał, że dzięki temu można budować mieszkania dla grupy, która znajduje się w tzw. luce czynszowej, czyli o dochodach zbyt małych, żeby kupić lub wynająć mieszkanie na wolnym rynku, a jednocześnie zbyt dużych, żeby zakwalifikować się do pomocy, jaką stanowi przydział lokalu komunalnego czy socjalnego.
Mieszkań społecznych będzie rekordowo dużo. To ograniczy wzrost cen
Według informacji przekazanych przez prof. Czerniaka, w 2025 r. liczba oddanych do użytkowania mieszkań w społecznym budownictwie czynszowym była największa od ponad 15 lat. W 2026 roku pieniędzy będzie więcej i według szacunku eksperta będzie on rekordowy.
- Mieszkań wybudowanych przez SIM i TBS będzie zapewne ponad 7 tysięcy, a tych komunalnych kolejne kilka tysięcy. To rezultat przeznaczenia aż 4 mld zł na Fundusz Dopłat, który dotuje gminy chcące budować mieszkania. Obecnie czekają one z gotowymi pozwoleniami na budowę na dodatkowe środki. Co więcej, wiele z nich ma zakontraktowanych głównych wykonawców i to budujących w nowoczesnej technologii prefabrykacji - ściany i inne komponenty powstają na linii produkcyjnej, a na miejscu są tylko składane jak klocki lego. W rezultacie każda taka inwestycja może być zrealizowana w kilka miesięcy od rozpoczęcia budowy - zauważył Czerniak.
Do tego dojdzie uruchomienie finansowania budowy i remontów akademików oraz przyspieszone dotowanie z KPO inwestycji w efektywne energetycznie budynki wielorodzinne.
- Wszystko to sprawi, że mieszkań społecznych będzie rekordowo dużo, co ograniczy wzrost cen na rynku komercyjnym i pomoże, przynajmniej częściowo, zmniejszyć lukę czynszową - podsumował ekspert.
Dr hab. Adam Czerniak, prof. SGH jest kierownikiem Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej na Katedrze Ekonomii II w Kolegium Gospodarki Światowej SGH. Od listopada 2024 r. pełni stanowisko zastępcy prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości.
