Działki - spadków nie widać

W ciągu ostatnich 3 miesięcy średnie ceny ofertowe działek w największych polskich miastach nie uległy obniżkom. W Warszawie i Gdańsku pozostają na tym samym poziomie, w Krakowie i Poznaniu wzrosły o około 3 proc., a we Wrocławiu o 11 proc.

W porównaniu z ubiegłym rokiem (I kwartałem 2009) w Warszawie, Krakowie i Poznaniu ceny są niższe o odpowiednio 13 proc., 4,3 proc.i 2 proc., natomiast we Wrocławiu średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 7 proc., a w Gdańsku o 3,4 proc. W skali roku zdecydowanie zmieniły się minimalne ceny działek dostępnych w poszczególnych miastach: w Warszawie ze 130 do 60 złotych, w Gdańsku z 75 do 48 złotych. O kilkaset złotych niższe są również ceny maksymalne. Zmiany cenowe w tym segmencie rynku nieruchomości są jeszcze wyraźniej widoczne w analizie struktury cenowej oferty działek budowlanych.

W stolicy najłatwiej o zakup działki w cenie od 500 do 1000 złotych za metr kwadratowy. Takie oferty stanowią 59,3 proc.wszystkich ogłoszeń, podczas gdy w IV kwartale 2009 dominowały oferty w cenie powyżej 1000 złotych za metr i stanowiły ponad 53 proc.ofert sprzedaży. Warto zauważyć drastyczne ograniczenie podaży działek o najwyższych cenach: z 9 proc.przed rokiem i 14 proc.w IV kwartale 2009 do zaledwie 2,6 proc.obecnie.

W Krakowie największy, niemal 36 proc.udział w podaży mają działki w cenie od 200 do 300 złotych za metr kwadratowy. Warto zauważyć, iż w porównaniu z IV kwartałem 2009 zmniejszyła się dostępności działek od 100 do 200 złotych za metr z 30 do 18 punktów procentowych. Ta zmiana tłumaczy wzrost średniej ceny w Krakowie w ciągu ostatniego kwartału.

Znaczący -11 proc.- wzrost średniej ceny ofertowej we Wrocławiu, wynika również z braku na rynku działek najtańszych. W porównaniu z IV kwartałem ich liczba skurczyła się z 18 do 6 punktów procentowych. W Gdańsku najwięcej ofert można znaleźć w przedziale do 150 złotych za metr. W Poznaniu w I kwartale najwięcej ofert sprzedaży dostępnych było w przedziale pomiędzy 500 a 700 złotych. Duża ilość działek oferowanych w tych wysokich cenach wywindowała średnią. W efekcie, w I kwartale 2010 Poznań uplasował się na drugim miejscu zaraz po Warszawie w rankingu najdroższych działek budowlanych w Polsce.

Poziom cen wokół dużych miast jest skorelowany z poziomem cen w ośrodku centralnym. Najdroższe są okolice Warszawy, gdzie ceny działek budowlanych zaczynają się od 135 złotych w Błoniach a kończą na 800 złotych w Izabelinie. Kolejne w rankingu najdroższych miejscowości są okolice Poznania, z cenami od 90 do 245 złotych za metr kwadratowy.

W przypadku okolic dużych aglomeracji w ciągu ostatnich 12 miesięcy wszędzie nastąpiły obniżki średnich cen ofertowych i sięgały nawet 22 proc.(Jelcz-Laskowice koło Wrocławia). W przypadku działek budowlanych zmiany cen uwarunkowane są w dużej mierze wielkością podaży. Bardzo ograniczona podaż w granicach miast hamuje spadki cen, a większa dostępność wokół nich tłumaczy to wyższe obniżki.

Poszukując kredytu na zakup działki budowlanej trzeba przeanalizować wszystkie elementy, składające się na całokształt oferty kredytowej. Oznacza to, że niska cena kredytu, na którą zazwyczaj zwracamy największą uwagę, rzadko idzie w parze z atrakcyjnością pozostałych warunków oferty kredytowej. Przykładowo, Bank Millennium oferuje swoim klientom jedno z najniższych oprocentowań kredytu na rynku, jednak jednocześnie wymaga aż 50 proc.-owego wkładu własnego. Natomiast mBank, MultiBank i Deutsche Bank określiły minimalną kwotę kredytu na 80tys. PLN, co oznacza, że sfinansowanie tańszej działki nie będzie możliwe.

Zakup działki budowlanej jest w większości banków jednym z celów, na który możemy zaciągnąć kredyt hipoteczny. Kredyt taki można zaciągnąć na zakup samej działki lub połączyć go z kredytem na zakup domu albo jego budowę.

Wybierając kredyt na zakup działki budowlanej w pierwszej kolejności powinniśmy zwrócić uwagę, na jaką część kupowanej nieruchomości bank będzie gotów udzielić nam kredytu - określa to poziom wskaźnika LTV. 100 proc.ceny działki sfinansują nam: Bank Pocztowy, BGŻ, BOŚ, Kredyt Bank, Lukas Bank, Pekao BH oraz Nordea Bank, ale tylko w odniesieniu do kredytów złotowych. Najmniej, ponieważ tylko 50 proc.wartości działki sfinansuje nam Raiffeisen Bank i Bank Millennium.

Duże znaczenie dla kupujących działki, szczególnie te najtańsze ma minimalna kwota kredytu, jaką bank jest gotowy postawić kredytobiorcy do dyspozycji. W części banków bowiem, np. w mBanku, MultiBanku, Pekao BH i Deutsche Banku nie uzyskamy kredytu na zakup działki w kwocie mniejszej, niż 80-100tys. PLN. Łatwiej o kredyt będzie natomiast w BOŚ, BGŻ, BZ WBK, ING, Banku Millennium, w których minimalne kwoty kredytów zaczynają się już od 10-20tys. PLN.

Ważnym elementem, kształtującym cenę każdego kredytu, w tym też kredytu na zakup działki budowlanej jest jego oprocentowanie. Stopa procentowa kredytów, składa się ze stawki bazowej, zależnej od waluty kredytu oraz marży banku. Stawki marż zróżnicowane są w zależności od waluty kredytu, a ich poziom zależy odwrotnie proporcjonalnie od poziomu stawki bazowej. Kredyty złotowe cechuje wyższy poziom stawki bazowej, niż kredyty walutowe, za to poziomy marż przy kredytach walutowych przyjmują wyższe wartości, niż przy kredytach złotowych. Banki rekompensują sobie w ten sposób wyższe ryzyko kredytowe, wynikające z doliczenie ryzyka walutowego.

Najwyższy poziom marży w odniesieniu do kredytów złotowych ustalił bank BPH i tym samym jego oferta kredytu na zakup działki budowlanej jest najdroższą w zestawieniu z ofertami innych instytucji bankowych (9,48 proc.). Relatywnie wysoko oprocentowane kredyty złotowe oferują także Nordea Bank i Polbank (w obu oprocentowanie wynosi 7,49 proc.) oraz Getin Noble Bank, Kredyt Bank i BGŻ (oprocentowanie powyżej 7 proc.). Odnosząc się do kredytów w EUR, najwyższą marżę ustalił Getin Noble Bank i przez to jego oferta staje się najdroższą w tej walucie (oprocentowanie na poziomie 5,42 proc.).

Niewiele korzystniejsza od tego banku jest oferta BOŚ (5,19 proc.), ale ten bank pozostaje najdroższy także w kategorii oprocentowania kredytów w CHF i USD (kolejno: 6,84 proc.i 4,76 proc.). Najatrakcyjniejszą cenowo pod względem każdej waluty jest oferta kredytowa Deutsche Bank. W banku tym otrzymamy najniżej oprocentowany kredyt złotowy (6,09 proc.), a także w EUR (3,24 proc.) i CHF (4,04 proc.). Poza tym, niskie oprocentowanie kredytu złotowego znajdziemy w Banku Millennium, mBanku i MultiBanku. Dwa ostatnie banki mają także atrakcyjne oprocentowanie kredytu w EUR i USD.

Obok marży banku, w skład oprocentowania wchodzą stawki bazowe. Stawki te, poza rodzajem waluty kredytu różnicuje liczba miesięcy, w ciągu których pozostają one niezmienne. W ofertach banków, najczęściej można spotkać kredyty o trzymiesięcznej stawce bazowej. Dotyczy to zarówno, odnoszącego się do złotych - WIBORU, ale także LIBORU i EURIBORU, odnoszonych do walut obcych. W przypadku kredytów złotowych, na sześciomiesięcznym WIBORZE bazują: BOŚ, BPH, BNP Paribas Fortis, ING, Pekao BH, BGŻ - ten ostatni korzysta także z WIBORU rocznego, a na WIBORZE tylko rocznym bazuje Getin Noble Bank.

W przypadku kredytów walutowych, najdłuższym okresem stawki LIBOR i EURIBOR jest sześć miesięcy i ze stawki tej korzystają: BOŚ i BPH.

W kategorii możliwych form rat spłaty kredytu wyodrębnia się raty równe i malejące. Niezależnie od wybranej metody spłaty, każda rata kredytu składa się z części kapitałowej (rata kapitałowa) i części odsetkowej (rata odsetkowa). Spłacając kredyt ratami malejącymi, zapłacimy łącznie niższą kwotę odsetek, w porównaniu do spłaty ratami równymi. Przy ratach malejących, w każdym kolejnym terminie spłaty spłacać będziemy jednakową kwotę raty kapitałowej i malejącą kwotę raty odsetkowej.

Jednocześnie istotną zaletą rat równych jest możliwość uzyskania, przy przyjęciu tej metody spłaty, kredytu w wyższej kwocie, aniżeli byłoby to możliwe w przypadku spłaty ratami malejącymi. Wynik oceny zdolności kredytowej, przy ratach malejących odnoszony jest do pierwszej, najwyższej raty. Tym samym, danemu poziomowi zdolności kredytowej możliwe będzie przypisanie wyższej kwoty środków kredytowych, przy spłacie ratami równymi.

Choć najczęściej spotykaną metodą spłaty rat kredytu jest metoda rat równych, zdecydowana większość banków dopuszcza opcję spłaty ratami malejącymi, jedynie Polbank wyklucza możliwość spłaty tą ostatnią metodą.

Duże znaczenie obecnie ma wybór waluty kredytu. Niektóre banki ograniczają się wyłącznie do kredytowania w walucie krajowej, jak: Bank Pocztowy, BGŻ, Eurobank, BNP Paribas Fortis, ING, Lukas Bank, Bank Millennium, Pekao SA. Obok waluty krajowej, wiele instytucji bankowych decyduje się udzielać kredytów także w euro. Często też ta ostatnia waluta pozostaje jedyną walutą obcą, w jakiej bank decyduje się udzielać kredytów, co odnieść możemy do: BZ WBK, Deutsche Bank, Raiffeisen Bank. W dalszej kolejności banki oferują kredyty we frankach szwajcarskich i dolarach amerykańskich, choć waluty te są rzadziej spotykane. Dodatkowo mBank i Multibank oferują kredyty walutowe w funtach brytyjskich, a skandynawski Nordea Bank w koronach szwedzkich, norweskich i duńskich.

Aneta Rózga