Po wakacjach sejmowych ruszą dalsze prace nad poselskim projektem Konfederacji, który ma dać ochronę przed dzikimi lokatorami, którzy nie płacą i niszczą mieszkanie, a w obecnych warunkach nie można ich eksmitować.
Zmiany, jakie by wprowadził, to między innymi szybsze wypowiedzenie umowy za brak płatności czynszu najmu, właściciel będzie mógł wejść do swojego mieszkania, gdy zajmuje je osoba bez tytułu prawnego (dziś może to zostać uznane za przestępstwo), właściciel nie popełni przestępstwa, gdy przestaje opłacać media za osoby bez tytułu prawnego do lokalu. Są też propozycje usprawniające procedury eksmisji. Szczegółowo ten projekt opisywaliśmy go w Interii, a po wakacjach ma być gotowa wersja po uwagach Prokuratora Generalnego oraz Sądu Najwyższego.
Problem jest i dotyczy często osób, które wynajmują jedno mieszkanie, a nie rentierów, którzy potrafią się lepiej zabezpieczyć prawnie przed taką sytuacją.
Zobacz również:
Jak już pisaliśmy w Interii, tego typu przypadków jest coraz więcej, a umowa w formule najmu okazjonalnego daje często iluzoryczną ochronę. W mediach społecznościowych powstają lokalne grupy ostrzegające przed nieuczciwymi najemcami, którzy nie płacą miesiącami i dewastują mieszkania, a wcześniej stosują socjotechniki, by skłonić właściciela do wynajęcia im lokalu.
Z punktu widzenia właścicieli mieszkań może to prowadzić do poczucia bezradności wobec prawa, a także do wykluczenia konkretnych grup społecznych z rynku najmu z obawy o problemy z procedurą eksmisji. W przypadku niektórych najemców może wykreować się błędne przekonanie, że zaległości nie pociągają za sobą konsekwencji.
Dzicy lokatorzy to coraz większy problem właścicieli
Z drugiej strony, najemcy również odczuwają brak bezpieczeństwa, w szczególności obawę przed nagłą utratą dachu nad głową czy nieuzasadnionym wypowiedzeniem umowy. Brak przejrzystych zasad dotyczących okresów wypowiedzenia, waloryzacji czynszu czy rozliczania kaucji sprawia, że zaufanie między stronami jest ograniczone.
Doświadczenia rynków mieszkaniowych w Europie pokazują, że skuteczna ochrona właścicieli nie musi polegać na ograniczaniu praw lokatorów. Przykładowo w Niemczech istotnym elementem systemu jest weryfikacja najemcy przed zawarciem umowy.
Zagraniczne rozwiązania monitoruje Instytut Rynku Najmu.
W Niemczech proces ma często charakter sformalizowany i opiera się na przedstawieniu przez potencjalnego lokatora zestawu dokumentów potwierdzających jego wiarygodność finansową, w tym raportu kredytowego z systemu SCHUFA, zaświadczeń o dochodach oraz, w wielu przypadkach, referencji od poprzednich wynajmujących.
Choć Niemcy są często przedstawiane jako kraj, w którym przepisy silnie chronią najemców, z perspektywy właścicieli rynek ten wyróżnia się wysokim poziomem stabilności i zaufania do obowiązujących rozwiązań prawnych. Umowa najmu nie musi mieć formy pisemnej, jednak w praktyce prawie zawsze jest zawierana na piśmie, a jej kluczowe elementy, takie jak wysokość czynszu, okres wypowiedzenia i warunki podwyżek, wynikają z niemieckiego kodeksu cywilnego (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Ochronę właściciela może zapewniać kaucja, która, jeżeli została zastrzeżona w umowie, co do zasady nie może przekroczyć trzech miesięcznych czynszów netto i musi być przechowywana oddzielnie od majątku wynajmującego, zwykle na odrębnym koncie lub lokacie. W przypadku zaległości płatniczych właściciel może skorzystać z procedury rozwiązania umowy bez zachowania terminu (fristlose Kündigung) i dochodzenia należności przed sądem rejonowym (Amtsgericht).
Zobacz również:
Z kolei w Anglii system ochrony właścicieli został poddany istotnym zmianom w ramach reformy Renters' Rights Act 2025, która wprowadziła katalog ustawowych podstaw zakończenia najmu. Od 1 maja 2026 r. zniesiona została możliwość eksmisji bez podania przyczyny, a umowa najmu trwa, dopóki nie wystąpi ustawowa podstawa jej zakończenia.
W praktyce oznacza to, że sam upływ terminu, na jaki wcześniej zawarto umowę, nie stanowi już samodzielnej podstawy zakończenia najmu. Aby odzyskać lokal, właściciel musi wykazać jedną z ustawowych przesłanek, takich jak istotne zaległości czynszowe, zamiar sprzedaży nieruchomości, potrzeba zamieszkania w niej przez właściciela lub przypadki poważnego naruszenia warunków najmu przez lokatora, co ma na celu ograniczenie uznaniowości oraz zwiększenie przewidywalności zasad zakończenia najmu.
Zobacz również:
Istotnym elementem modelu pozostaje system depozytowy (Tenancy Deposit Scheme), w ramach którego depozyt musi zostać objęty zatwierdzonym systemem ochrony depozytów. Rozwiązanie to zabezpiecza interesy obu stron i pozwala na rozstrzyganie sporów dotyczących potrąceń przez niezależny mechanizm.
Równolegle na rynku powszechnie funkcjonują usługi tenant referencing, obejmujące sprawdzenie historii kredytowej, potwierdzenie zatrudnienia, weryfikację tożsamości oraz inne elementy oceny wiarygodności najemcy. Koszty takich czynności organizacyjnych co do zasady ponosi właściciel lub pośrednik, a dodatkowym zabezpieczeniem są ubezpieczenia czynszu (Rent Guarantee Insurance).
Jest też przykład kraju, gdzie trzeba było zapanować nad wystrzelonymi w górę stawkami czynszu, ale regulacje zamiast poprawy przyniosły negatywne skutki.
- Holenderski eksperyment z odgórnym zamrażaniem czynszów doprowadził do zniknięcia z oferty ponad 36 proc. dostępnych mieszkań i skoku stawek na wolnym rynku do poziomu blisko 1900 euro miesięcznie. Zamiast obniżenia kosztów najemcy zderzyli się z masową wyprzedażą lokali przez wynajmujących i rekordową konkurencją, w której na jedno ogłoszenie odpowiada niemal 60 chętnych. W Polsce musimy unikać takich błędów, stawiając na przewidywalność i standaryzację umów, których według badań Instytutu Rynku Najmu oczekuje większość uczestników rynku - komentuje w Interii Arkadiusz Derkacz, ekonomista Instytutu.
Jak wyjaśnia, wprowadzona w Holandii ustawa Wet betaalbare huur (Ustawa o przystępnych czynszach) miała chronić najemców przed wysokimi opłatami, jednak jej faktyczne skutki okazały się podręcznikowym przykładem dysfunkcji na rynku najmu mieszkań. Rozszerzenie sztywnego systemu punktowego (WWS) i narzucenie limitów cenowych na średni segment cenowy skłoniło prywatnych inwestorów do masowego wycofywania się z inwestycji. Najnowsze dane platformy Pararius pokazują skalę tego załamania: podaż dostępnych mieszkań w wolnym segmencie rynku najmu spadła rok do roku o 35,5-36,4 proc.
Anglia i Niemcy stawiają na weryfikację najemców
- Zamiast poprawy dostępności cenowej konkurencja o pozostałe na rynku lokale przybrała skrajną postać. Średnia liczba zgłoszeń na jedno ogłoszenie wzrosła z 32 do rekordowych 57 chętnych najemców, a czas życia oferty na portalach spadł do zaledwie 18 dni, czyli najkrótszego wyniku w historii pomiarów. Co więcej, spadek podaży sprawił, że na nieuregulowanej części rynku stawki czynszów rosły szybciej niż ceny mieszkań na sprzedaż czy wskaźniki inflacji (CPI). Według raportów Pararius Rent Monitor średni miesięczny czynsz wzrósł do 1892 EUR, po raz pierwszy przekraczając barierę 20 EUR za metr kwadratowy. Aby sprostać wymogom finansowym wynajmujących, potencjalny najemca musi wykazać się dochodem brutto przekraczającym 5400 EUR miesięcznie, co całkowicie wypchnęło z rynku gospodarstwa domowe o średnich dochodach.
Holenderska lekcja. Regulacja ograniczyła podaż mieszkań
Prywatni i drobni właściciele uznali wynajem mieszkań za nierentowny i obarczony zbyt wysokim ryzykiem legislacyjnym. Zjawisko określane w Holandii jako uitponding, czyli masowe wycofywanie lokali z rynku najmu mieszkań i ich sprzedaż klientom indywidualnym na cele właścicielskie, osiągnęło historyczne maksima. Dane holenderskiego rejestru Kadaster oraz Rabobanku wskazują, że byłe lokale na wynajem stanowiły w ostatnich kwartałach ponad 7 proc. wszystkich transakcji na rynku sprzedaży. Ta wyprzedaż marginalnie powiększyła rynek własnościowy, ale w sposób dewastujący uszczupliła rynek najmu mieszkań, niszcząc elastyczność i bezpieczeństwo mieszkaniowe osób młodych oraz mobilnych zawodowo - wyjaśniają eksperci Instytutu Rynku Najmu.
W Polsce na razie nie ma, poza poselskim projektem Konfederacji, żadnego projektu, który miałby uregulować kompleksowo zasady najmu długoterminowego (są tylko dwa projekty dotyczące najmu krótkoterminowego, czyli świadczenia usług noclegowo-hotelarskich, ale to inny obszar rynku).
W dyskusjach branżowych i eksperckich pojawiają się jedynie pomysły: stworzenia uniwersalnych, zrównoważonych wzorów umów (w tym najmu okazjonalnego), które ograniczyłyby szarą strefę, ułatwiły interpretację przepisów obu stronom i ograniczyły liczbę sporów sądowych, reformy najmu okazjonalnego oraz uporządkowania ram prawnych i harmonizacji rozproszonych przepisów Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów w jeden przejrzysty reżim prawny.
- Międzynarodowe doświadczenia dowodzą, że rynek najmu mieszkań nie toleruje opresyjnej kontroli cen ani drastycznej ingerencji państwa. Jednocześnie raport Instytutu Rynku Najmu pokazuje jednoznacznie: Polacy nie oczekują deregulacji za wszelką cenę. Wprowadzenia nowych przepisów chce aż 64,6 proc. wynajmujących oraz 41,9 proc. najemców. Jest to wyraźny apel o przewidywalność, spójność prawa i przejrzystość zasad obrotu. Skoro 52,4 proc. właścicieli uważa obecne narzędzia ochrony prawnej za niewystarczające, a blisko 40 proc. miało negatywne doświadczenia z płatnościami lub zniszczeniem lokalu, profesjonalizacja oraz standaryzacja umów stanowi jedyną właściwą drogę do budowy stabilnego rynku najmu mieszkań w Polsce - mówi Arkadiusz Derkacz.
Monika Krześniak-Sajewicz
