W skrócie
- Poczta Polska planuje rewitalizację zabytkowych budynków pocztowych, przekształcając je w nowoczesne Galerie Pocztowe z funkcjami handlowo-usługowymi, kulturalnymi oraz biurowymi.
- Projekt obejmie zarówno duże miasta, np. Warszawę czy Wrocław, jak i mniejsze miejscowości, z ofertą skierowaną do inwestorów oraz lokalnych społeczności.
- Eksperci dostrzegają potencjał przedsięwzięcia, zwracając uwagę na wyzwania konserwatorskie, potrzebę indywidualnego podejścia do lokalizacji i korzyści z wielofunkcyjności obiektów.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu
Prezes Poczty Polskiej Sebastian Mikosz mówi o nich "przepiękne". Zabytkowe budynki pocztowe w atrakcyjnych lokalizacjach miejskich to kapitał, który państwowy operator chce wykorzystać z korzyścią dla samego siebie - i, jak przekonuje, dla lokalnych społeczności. To w tym celu uruchomiono projekt Galerie Poczty Polskiej. Ma on przekształcić historyczne pocztowe nieruchomości w nowe serca polskich miast, które będą pełnić funkcje handlowo-usługowe, służyć jako miejsca spotkań, pozwalać na obcowanie z kulturą, a także oferować powierzchnię biurową.
Przy okazji Poczta Polska chce poprawić stan swoich finansów. Utrzymanie nieruchomości w centrach miast sporo kosztuje, a sytuacja państwowego operatora - choć powoli się poprawia - daleka jest od optymalnej (strata netto za rok obrotowy 2024 wyniosła 212,9 mln zł wobec 688,9 mln zł straty rok wcześniej; dodatkowo prezes podkreśla, że wynik EBITDA za 2025 r. będzie dodatni, tak jak w roku ubiegłym, a "plus" ma być nawet większy). "Serce nam bije, ale musimy uruchomić procesy myślowe" - mówił w sierpniu 2024 r. prezes Mikosz. Galerie Pocztowe mają być przykładem zmiany myślenia o potencjale poczty - zagospodarowanie niewykorzystanej powierzchni ma zmniejszyć koszty spółki. "Naszym celem jest wyjść 'na zero'. Jesteśmy spółką prawa handlowego, naszym celem jest zarobek, natomiast rozumiemy, że te budynki są z punku widzenia kosztowego nieoptymalne. Niedokładanie do ich utrzymania jest więc dla nas misją na tę chwilę wystarczającą" - przekazał prezes Mikosz w rozmowie z PAP.
Galerie Pocztowe - w których miastach? Jest lista
W pierwszym etapie projektu Poczta Polska wytypowała do komercjalizacji 32 zabytkowe nieruchomości. Ich dokładny opis wraz ze zdjęciami został umieszczony na stronie Poczty Polskiej, w zakładce nieruchomości, w sekcji ofert specjalnych.
Potencjalnym inwestorom polecają się budynki pocztowe w mniejszych i większych miastach. Jeśli chodzi o największe ośrodki, w tym stolice województw, Galerie Pocztowe miałyby powstać w Warszawie (ul. Świętokrzyska), Gdańsku (Targ Rakowy), Gdyni (ul. 10 Lutego), Katowicach (ul. Pocztowa), Wrocławiu (ul. Z. Krasińskiego), Łodzi (ul. J. Tuwima), Toruniu (Rynek Staromiejski), Lublinie (ul. Krakowskie Przedmieście), Bydgoszczy (ul. Jagiellońska), Poznaniu (ul. T. Kościuszki), Szczecinie (ul. Dworcowa), Opolu (ul. Krakowska), Rzeszowie (ul. Asnyka), Gorzowie Wielkopolskim (ul. Kazimierza Jagiellończyka) i Olsztynie (ul. dr. Pieniężnego).
Wśród mniejszych miast, w których Poczta Polska chciałaby tworzyć Galerie Pocztowe, są Chorzów (ul. Pocztowa), Radom (ul. J. Malczewskiego), Ostrowiec Świętokrzyski (ul. 3 Maja), Skarżysko-Kamienna (Al. Niepodległości), Gniezno (ul. Bolesława Chrobrego), Inowrocław (ul. Królowej Jadwigi), Września (ul. Warszawska), Bielsko-Biała (ul. 1 Maja), Przemyśl (ul. 3 Maja), Kędzierzyn-Koźle (ul. I. Łukasiewicza), Wałbrzych (ul. J. Słowackiego), Kwidzyn (ul. Braterstwa Narodów), Słupsk (ul. H. Kołłątaja), Koszalin (ul. W. Andersa), Nowy Dwór Mazowiecki (ul. Modlińska), Łomża (Plac Pocztowy) i Zakopane (Krupówki).
Na tym nie koniec. Z informacji na stronie Poczty Polskiej można wywnioskować, że do komercjalizacji kierowane będą kolejne budynki. - Poczta Polska wskazała propozycje 32 nieruchomości, które chce poddać dalszym rozmowom w zakresie wykorzystania ich potencjału w projekcie Galerie Poczty Polskiej - nie zamykając się jednocześnie na włączenie do projektu innych nieruchomości, które posiada - potwierdza Interii Biznes biuro prasowe narodowego operatora.
Jak będą wyglądać Galerie Pocztowe i co zaoferują klientom?
Jak będą wyglądać Galerie Pocztowe? Postanowiliśmy zapytać, czy każdy budynek będzie komercjalizowany w ten sam sposób, np. w formule mieszanej (sklepy/usługi, biura, edukacja, kultura/rozrywka), czy też Poczta Polska dopuszcza model, w którym dany budynek będzie pełnił np. wyłącznie funkcję biurową albo wyłącznie funkcję handlową.
- Poza projektem specjalnym Galerie Poczty Polskiej, który będzie cechować się określonym zakresem ujednolicenia koncepcyjnego, do każdej nieruchomości w ramach komercjalizacji i rozmów z potencjalnymi najemcami lub dzierżawcami podchodzimy indywidualnie - wyjaśnia nam Poczta Polska.
Temat rozwija Michał Markowicz, dyrektor Departamentu Infrastruktury Poczty Polskiej. - Będziemy dążyć do wypracowania możliwie ujednoliconego standardu dla Galerii Pocztowych, ale formy mogą być tutaj różne, szczególnie w warstwie np. wartości dodanej funkcji w Galeriach dla lokalnej społeczności, o której będziemy rozmawiać z lokalnymi władzami - tłumaczy. - Wstępnie myślimy o tym, by rozmieścić na poszczególnych kondygnacjach - spójnie dla wszystkich galerii - funkcje społeczno- i kulturotwórcze, handlowo-usługowe oraz biurowe. Na późniejszych etapach, po przeprowadzeniu większej liczby rozmów z instytucjami i podmiotami uczestniczącymi w tym projekcie, będziemy w stanie przekazać większą ilość szczegółów, np. na temat jednolitej identyfikacji wizualnej Galerii Pocztowych.
Zapytaliśmy także, czy - rozwijając funkcję handlową - Poczta Polska planuje zapraszać do współpracy marki detaliczne znane z "klasycznych" galerii handlowych i parków handlowych, a może celuje raczej w butiki typu "premium". Prezes Poczty Polskiej Sebastian Mikosz jako źródła inspiracji wymieniał warszawskie obiekty - Fabrykę Norblina, Elektrownię Powiśle - a także Starą Papiernię w Konstancinie-Jeziornie. Dominują tam butiki z ofertą z wyższej półki cenowej, choć np. w Starej Papierni zlokalizowany jest też popularny dyskont i drogeria; dyskont działa też w Elektrowni Powiśle.
- W zależności od potrzeb biznesowych i społecznych w danej lokalizacji będziemy rozwijać funkcje handlowe. Celem projektu jest stworzyć tętniące życiem centra miejskie służące lokalnym społecznościom i odwiedzającym - słyszymy w biurze prasowym Poczty Polskiej.
Chcieliśmy dowiedzieć się też, czy Poczta Polska rozważa współpracę przy projekcie Galerii Pocztowych z innymi spółkami Skarbu Państwa. W Fabryce Norblina funkcjonuje placówka PKO BP - być może lokalizowanie placówek państwowych banków czy państwowego ubezpieczyciela w Galeriach Pocztowych byłoby kierunkiem wartym rozważenia. Poczta Polska odpowiada tutaj dość ogólnikowo: - Do każdej nieruchomości i rozmów z potencjalnymi partnerami podchodzimy indywidualnie i jesteśmy otwarci na różne modele współpracy.
Pozostaje pytanie o fachowe wsparcie. Poczta Polska udostępnia nieruchomości, ale do zarządzania nimi przydałby się partner znający realia rynku, podmiot zewnętrzny wyspecjalizowany w zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi. - Poczta Polska będzie prowadzić szereg konsultacji w tym zakresie, zarówno z samorządami lokalnymi, innymi instytucjami jak i podmiotami komercyjnymi - zachowując oczywiście decyzyjność w projekcie - odpowiada nam państwowy operator.
Wybrane budynki Poczty Polskiej wytypowane do komercjalizacji w ramach projektu Galerie Poczty Polskiej
Galerie Pocztowe - czy to się może udać? Rynek ocenia ofertę Poczty Polskiej
Projekt Galerii Pocztowych jest ambitny. Jakie ma szanse na sukces na niełatwym rynku nieruchomości komercyjnych? Postanowiliśmy zapytać o to ekspertów.
- Nieruchomości, które dotychczas pokazała Poczta, są bardzo atrakcyjne pod względem lokalizacji, wyglądu i prestiżu. Ich potencjał jest duży, ale w perspektywie krótkoterminowej pewnie trudny do uwolnienia - mówi Interii Biznes Maciej Kotowski, Director Research & Consultancy w JLL. - W większości są to budynki raczej o charakterze biurowym, ale w układzie gabinetowym, którego we współczesnych biurowcach już się nie spotyka. Jeśli zaś chodzi o handel, to dużo z tych obiektów jest objętych opieką konserwatora i wpisanych do rejestru zabytków, a więc przekształcanie ich pod potrzeby butików lub nowoczesnej gastronomii - np. otwierania jakiejś elewacji - może być utrudnione.
- Sporo z tych budynków jest wpisanych do rejestru zabytków, mamy tego świadomość - jak również mamy świadomość pewnych ograniczeń z tego wynikających - przyznaje Michał Markowicz z Poczty Polskiej. - Jednak, jak pokazuje wiele inwestycji w podobne budynki, ich status zabytku potrafi być istotną zaletą dla wizerunku i unikalności danego przedsięwzięcia. Jesteśmy po wstępnych rozmowach z niektórymi konserwatorami i generalnie obserwujemy z ich strony przychylne podejście do tej inicjatywy, jednak należy pamiętać, że są to wstępne konsultacje - szerzej będziemy o tym rozmawiać na późniejszym etapie.
Dla Marty Cegielnik, dyrektor działu powierzchni handlowych w firmie doradczej Colliers, wysoka wartość historyczna i architektoniczna wielu budynków pocztowych i fakt, że często są one objęte ochroną konserwatorską, to "ogromny atut". - Rewitalizacja zabytków buduje prestiż i przyciąga użytkowników, ale jednocześnie wymaga ścisłej współpracy z konserwatorem, dodatkowych analiz i nierzadko większych nakładów inwestycyjnych. Doświadczenia z rynku pokazują jednak, że udane projekty rewitalizacyjne mogą stać się ikonami miejskiej przestrzeni i wzorem dla innych inwestycji - mówi ekspertka.
Ona również uważa, że projekt Poczty Polskiej ma potencjał. - Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce dynamicznie się zmienia, a inwestorzy oraz użytkownicy coraz częściej poszukują miejsc, które łączą różnorodne funkcje w jednej inwestycji. W tym kontekście projekt komercjalizacji nieruchomości Poczty Polskiej doskonale wpisuje się w najnowsze trendy urbanistyczne i oczekiwania rynku - komentuje.
- Zaletą takich inwestycji jest ich elastyczność i odporność na zmiany rynkowe - pozwalają na dywersyfikację ryzyka i pełniejsze wykorzystanie potencjału lokalizacji - dodaje Cegielnik. - Połączenie różnych funkcji generuje efekt synergii, przyciągając zarówno mieszkańców, jak i pracowników czy turystów.
Te potencjalne korzyści wydają się szczególnie ważne z punktu widzenia samorządów.
Galerie Pocztowe mogą zmienić oblicza polskich miast
- Prezes Poczty Polskiej mówił, że liczy na władze miast - podkreśla przy tym, że Poczcie nie zależy na dużym dochodzie, a na tym, by do tych budynków nie dokładać i przynajmniej "wyjść na zero" - przypomina Maciej Kotowski z JLL. - Obecnie ponosi ona bowiem koszty związane z utrzymaniem, konserwacją (rejestr zabytków), ogrzewaniem, przy czym budynki te w dużej mierze są puste: placówki pocztowe zajmują niewielki udział powierzchni. Dla miast byłyby doskonałymi obiektami do tworzenia domów kultury, bibliotek, galerii sztuki czy butików dla lokalnych artystów i rzemieślników.
- Nie bez znaczenia jest także fakt, że dostępność gruntów pod nowe inwestycje komercyjne w centrach miast jest coraz bardziej ograniczona - zwraca uwagę Marta Cegielnik z Colliers. - Adaptacja i ponowne wykorzystanie istniejących, często historycznych obiektów, staje się jednym z najważniejszych kierunków rozwoju rynku nieruchomości. Dowodzą tego liczby - aż 95 proc. zrealizowanych kompleksów wielofunkcyjnych stanowiły projekty uwzględniające rewitalizację tkanki miejskiej. Projekty mixed-use realizowane w takich lokalizacjach mają przewagę konkurencyjną - korzystają z doskonałego położenia, istniejącej infrastruktury i rozpoznawalności miejsca.
Teoria zdaje się sprzyjać Poczcie Polskiej, ale kluczowa będzie praktyka - a więc konkretne podejście do realizacji projektu Galerii Pocztowych.
- Wynajem czy dzierżawa przez prywatnego inwestora musiałaby być oparta o umowę na przynajmniej 20-30 lat - wskazuje Maciej Kotowski. - Idealny model to jeden dzierżawca na wiele budynków, ewentualnie jeden dzierżawca na jeden budynek, co zagwarantowałoby kompleksowe podejście do inwestycji. Chodzi o to, żeby partner mógł zainwestować środki, doprowadzić te budynki do odpowiedniego standardu - tym bardziej, że Poczta Polska ze swej strony nie chce ponosić nakładów inwestycyjnych. Taka współpraca jest jednak możliwa, czego przykładem jest umowa Miasta Stołecznego Warszawy na wydzierżawienie Hali Gwardii na 30 lat w zamian za pokrycie przez inwestora kosztów remontu i przygotowania tego obiektu na nowo do użytkowania. W ramach zapisów umowy z inwestorem Poczta mogłaby zastrzec między innymi, że nie chce, aby w budynkach mieściły się dyskonty czy przysłowiowe lokale z kebabami, ale punkty handlowe i usługowe o podwyższonym standardzie, roli miastotwórczej czy funkcjach społecznych.
- Jednocześnie warto zwrócić uwagę na to, że kluczowe dla powodzenia tego typu projektów jest indywidualne podejście do każdej lokalizacji - każdorazowo przed przystąpieniem do realizacji inwestycji konieczne są szczegółowe analizy miasta, najbliższego otoczenia oraz potencjalnej konkurencji - dodaje Marta Cegielnik. - Do każdego projektu mixed-use podchodzi się inaczej, bo każde miejsce ma swoją historię i unikalny kontekst.
Czy klienci to "kupią"? "Konsument w Polsce się zmienia"
Znaków zapytania jest wiele. W polskim krajobrazie handlu detalicznego zdają się obecnie dominować parki handlowe, a rynek powierzchni biurowej zmienił się w związku z coraz częstszym praktykowaniem pracy zdalnej/hybrydowej.
- Najlepiej byłoby patrzeć na ten portfel kompleksowo, tak, by inwestor dobrze to sobie lewarował - obok świetnych lokalizacji, jak np. w Lublinie, wśród nieruchomości wytypowanych do komercjalizacji są też budynki położone w mniej prestiżowych miejscach. Natomiast te atrakcyjne lokalizacje mogłyby dźwignąć handel i przyciągnąć najemców. Konsument w Polsce się zmienia, chce mieć miejsca do spotkań, wrócił do centrów miast, ponieważ praca zdalna nie tyle zanika, co standaryzuje się obecnie w proporcjach mniej więcej 50/50. Ponadto rosną siła nabywcza i sprzedaż detaliczna. W związku z tym konsumenci potrzebują miastotwórczych obiektów w centrum, gdzie w tygodniu można zrobić szybkie zakupy czy zjeść lunch a wieczorami i w weekendy spotkać ze znajomymi.
- Tu właśnie mogłyby się sprawdzić budynki pocztowe - uważa ekspert JLL. - Parki handlowe, które dominują obecnie w podaży nowej powierzchni zakupowej w Polsce, są ulokowane na obrzeżach miast, albo w małych miejscowościach; na ekspansję w ścisłych centrach największych aglomeracji czy ośrodków regionalnych powyżej 200 tys. mieszkańców nie ma miejsca. Handel typu high street w Polsce praktycznie nie istnieje, choć widać na ten format rosnący apetyt. Wielkie galerie handlowe już się nie budują. W tej sytuacji coraz większą rolę w rozwoju handlu w centrach miast zaczynają odgrywać projekty typu mix-use, takie jak Elektrownia Powiśle czy Fabryka Norblina - choć pamiętajmy, że tam działali prywatni inwestorzy za swoje pieniądze, a dodatkowo zabytkowy charakter tych miejsc wymagał precyzyjnych i kosztownych prac pod nadzorem konserwatora.
- Generalnie projekt jest ciekawy i mocno trzymam kciuki albo za znalezienie kompleksowego partnera, albo za samorządy, żeby zauważyły potencjał i go wykorzystały. Jeśli dany projekt Galerii Pocztowej okaże się sukcesem i zakorzeni w krajobrazie miasta, to z czasem wartość takiej nieruchomości wzrośnie, co będzie dodatkową korzyścią dla Poczty - podsumowuje Maciej Kotowski.
Marta Cegielnik z Colliers podkreśla, że udostępnienie obiektu dla klientów to dopiero początek. - Aby tego typu przestrzenie naprawdę żyły i przyciągały użytkowników, niezbędne jest aktywne zarządzanie oraz animowanie życia społecznego i kulturalnego. Współczesny mixed-use wymaga stałego zaangażowania właściciela i potencjalnych najemców, w tym także organizacji wydarzeń, współpracy z lokalnymi partnerami, reagowania na zmieniające się potrzeby najemców i mieszkańców. To właśnie aktywne zarządzanie i animacja przestrzeni decydują o tym, czy projekt stanie się prawdziwym centrum miejskiego życia, czy pozostanie jedynie kolejną inwestycją na mapie miasta.
- W kolejnych latach prognozujemy zwiększenie tempa realizacji nowych kompleksów wielofunkcyjnych, przede wszystkim w miastach regionalnych - dodaje ekspertka Colliers. - Sprzyjać temu będą pozytywne doświadczenia najemców oraz użytkowników. Wielofunkcyjność, synergia funkcji i unikalność historycznych lokalizacji mogą uczynić ofertę Poczty Polskiej atrakcyjną i przyszłościową.
Jej zdaniem, jeśli projekt zostanie zrealizowany "z poszanowaniem lokalnej tożsamości, elastycznością i otwartością na zmieniające się trendy, może stać się wzorem rewitalizacji i nowoczesnego podejścia do zarządzania miejskimi aktywami". - To inwestycja, która ma potencjał, by na trwałe wpisać się w krajobraz polskich miast i wyznaczyć kierunek dla kolejnych tego typu przedsięwzięć.
A jak ofertę Poczty Polskiej przyjął rynek? - Są już pierwsze reakcje na naszą ofertę, to bardzo pozytywne i to nas cieszy - ujawnia nam dyrektor Michał Markowicz. - Odzywają się do nas zarówno podmioty, które są zainteresowane obecnością w takich galeriach, ale też podmioty i wykonawcy, którzy w przeszłości uczestniczyli lub prowadzili rewitalizacje czy przebudowy tego typu i w swoim portfolio mają rozpoznawalne w kraju zabytkowe budynki przystosowane do różnych funkcji.
Katarzyna Dybińska
