Projekt ustawy likwidującej patologiczne praktyki na rynku pośrednictwa nieruchomości został już wpisany do wykazu prac rządu, a zgodnie z planem ma być przyjęty przez Radę Ministrów w trzecim kwartale 2026.
- W lipcu chcemy skierować projekt do konsultacji publicznych i międzyresortowych. Z pewnością do treści projektu wpłynie sporo uwag, stąd trzeba je będzie opisać i odpowiedzieć na nie. Potem SKRM i Rada Ministrów, więc liczę, że pod koniec roku projektem zajmie się parlament. W procesie rządowym legislacyjnym, w którym wypowiada się szeroka grupa podmiotów, to i tak bardzo ambitny plan - mówi Interii Tomasz Lewandowski, odpowiedzialny za mieszkalnictwo wiceminister rozwoju i technologii.
Koniec podwójnych prowizji? Resort chce zakazu
Najdalej idąca zmiana dotyczy zasad wynagradzania pośredników. Resort odpowiedzialny za mieszkalnictwo chce wprost zakazać pobierania prowizji od obu stron tej samej transakcji. Dziś taka praktyka jest powszechna, ale rodzi konflikt interesów. Po zmianach pośrednik będzie działał wyłącznie na rzecz jednej strony umowy.
Zobacz również:
Jak przyznają autorzy projektu, takie praktyki budzą negatywny odbiór społeczny oraz wątpliwości co do bezstronności pośrednika.
"Niejednokrotnie prowadzi to do sytuacji, w której pośrednik formalnie pozostaje w relacji umownej z obiema stronami, podczas gdy faktycznie wykonuje czynności w interesie jednej z nich, co rodzi ryzyko konfliktu interesów oraz naruszenia zasady lojalności wobec klienta. Taka konstrukcja dopuszczalnej relacji prawnej osłabia zaufanie do instytucji pośrednictwa oraz podważa transparentność obrotu nieruchomościami" - czytamy w uzasadnieniu do wpisu w wykazie prac rządu.
Klient otrzyma przejrzystą i precyzyjną informację
W praktyce często spotykane są umowy pośrednictwa, w których zakres czynności pośrednika nie jest określony w sposób jednoznaczny lub został sformułowany bardzo ogólnie poprzez powielenie definicji ustawowej. Może to prowadzić do sytuacji, w których pośrednik w obrocie nieruchomościami pobiera wynagrodzenie pomimo niewykonywania faktycznych czynności w interesie klienta.
Dlatego zmiana przepisów ma polegać na ustawowym określeniu katalogu czynności, za których wykonanie obligatoryjnie pośrednik w obrocie nieruchomościami ponosi odpowiedzialność i które powinien zrealizować w każdym przypadku, niezależnie od postanowień umowy pośrednictwa. W konsekwencji klient uzyska przejrzystą i precyzyjną informację co do zakresu działań, których może oczekiwać od pośrednika, a także realną możliwość weryfikacji prawidłowości wykonania umowy.
Jednocześnie ograniczony zostanie proceder "wymuszania" zawarcia umowy z pośrednikiem, co w konsekwencji skutkuje obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia przez obie strony transakcji.
MRiT bierze się też za problem bezprawnego wykorzystywania przez pośredników w obrocie nieruchomościami ogłoszeń publikowanych przez właścicieli nieruchomości. W efekcie następuje powielanie ofert bez zgody właściciela, a także modyfikowanie ich treści, w szczególności poprzez doliczanie wynagrodzenia pośrednika do ceny ofertowej. Jak tłumaczą projektodawcy, tym samym pośrednik w obrocie nieruchomościami oferuje nieruchomość, co do której nie ma pełnej wiedzy o jej stanie faktycznym i prawnym. Skutkuje to wprowadzaniem potencjalnych nabywców w błąd oraz przekazywaniem sprzecznych informacji na temat tej samej nieruchomości, co podważa wiarygodność faktycznego oferenta. Dodatkowo w publikowanych ogłoszeniach bardzo często brakuje jednoznacznej informacji o tym, że pochodzą one od pośrednika w obrocie nieruchomościami, co wprowadza w błąd osoby potencjalnie zainteresowane co do rzeczywistej roli podmiotu publikującego ogłoszenie.
Dlatego proponuje się wprowadzenie zakazu publikowania ogłoszeń przez pośrednika w obrocie nieruchomościami bez uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa z właścicielem nieruchomości, a także obowiązku jednoznacznego oznaczania, że ogłoszenie pochodzi od pośrednika. Ma to zwiększyć transparentność i ograniczyć ryzyko wprowadzania w błąd potencjalnych nabywców lub najemców nieruchomości co do statusu podmiotu publikującego ogłoszenie oraz stanu prawnego i faktycznego nieruchomości.
Zobacz również:
Inspekcja Handlowa będzie mogła nakładać kary pieniężne
Projekt zakłada wyposażenie Inspekcji Handlowej w odpowiednie narzędzia umożliwiające skuteczne monitorowanie i kontrolę działalności pośredników nieruchomości, a także egzekwowanie przestrzegania przepisów.
Inspekcja Handlowa będzie sprawdzać, czy pośrednik w obrocie nieruchomościami działa zgodnie z prawem, a w szczególności czy rzetelnie informuje klientów o zakresie świadczonych usług oraz warunkach zawieranej umowy pośrednictwa, zapewnia przejrzystość i kompletność treści umów pośrednictwa, realizuje minimalny zakres czynności określony w ustawie, nie pobiera wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji, nie uzależnia prezentacji nieruchomości od wcześniejszego podpisania umowy pośrednictwa, przy publikacji oferty nieruchomości wyraźnie oznacza, że ogłoszenie pochodzi od pośrednika, nie publikuje ogłoszeń bez uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa z właścicielem nieruchomości.
W przypadku stwierdzenia naruszeń Inspekcja Handlowa będzie mogła nałożyć karę pieniężną, a także wydać nakaz zaprzestania naruszających praktyk pod rygorem zakazu wykonywania działalności.
- Jakaś forma uregulowania tego rynku, tak, żeby klient wiedział, czego się może spodziewać, powinna zostać wprowadzona. Postawienie na prowizję możliwą do pobierania tylko od jednej strony, bez dyktowania której, wydaje się sensownym kierunkiem, bo będzie jasne, czy pośrednik pracuje dla kupującego, czy dla sprzedającego. W praktyce i tak większość pośredników działa po stronie sprzedających. Nie sądzę, żeby to zaszkodziło rynkowi - raczej zmieni jego strukturę. Koszt pośrednictwa przeniesie się głównie na sprzedających. Nie ma darmowych obiadów, więc to nie sprawi, że coś stanieje, ale będzie bardziej przejrzyście. Myślę, że to może uporządkować rynek - ocenia w rozmowie z Interią Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu Rynekpierwotny.pl.
Jego zdaniem jeśli większość będzie brała prowizję od sprzedającego, to zniknie też problem podpisywania umów z kupującymi tylko po to, żeby mogli obejrzeć mieszkanie.
- Może ograniczyć zjawisko wykorzystywania cudzych ogłoszeń i oddzieli bardziej profesjonalnych od mniej profesjonalnych agentów. W efekcie może to oczyścić rynek - tak jak jawność cen uporządkowała sytuację na rynku deweloperskim - dodaje.
To kolejny z wielu projektów ustaw w trakcie prac, które porządkują rynek mieszkaniowy, w tym tych obszarów, które po nadmiernej deregulacji działają w sposób nieprofesjonalny i problematyczny. Jak pisaliśmy w Interii zapowiedziane jest też uregulowania zasad funkcjonowania zarządców nieruchomości.
Monika Krześniak-Sajewicz
