Jak można bronić się przed skutkami bankructwa dewelopera

Tylko nabywcy mieszkań w inwestycji, w której sprzedaż rozpoczęła się po 29 kwietnia 2012 r., mogą odzyskać pieniądze wpłacone na rachunek powierniczy albo liczyć na kontynuowanie budowy przez zarządcę lub syndyka.

W razie upadłości dewelopera tylko niektórzy jego klienci mogą odzyskać w całości wpłacone pieniądze. Takie uprawnienia przysługują nabywcom mieszkań w przedsięwzięciu deweloperskim, w którym rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po 29 kwietnia 2012 r. Przy czym za jej rozpoczęcie uważa się podanie przez przedsiębiorcę do publicznej wiadomości informacji na temat oferowania mieszkań lub domów jednorodzinnych. Gdy taka sprzedaż rozpoczęła się przed 29 kwietnia 2012 r., wówczas nawet klienci, którzy zawarli umowę kupna później, nie są objęci ochroną przewidzianą w ustawie z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawie deweloperskiej, Dz.U. nr 232, poz. 1377). [Przykład 1]

Zainwestowane przez nich pieniądze wchodzą w skład masy upadłości i mogą oni zaspokoić swoje roszczenia tylko na ogólnych zasadach, tak jak pozostali wierzyciele upadłego wierzyciela. Gdy fundusze masy upadłości nie są duże albo liczba uprzywilejowanych wierzycieli (których roszczenia muszą zostać zaspokojone w pierwszej kolejności) jest znaczna, klienci dewelopera mogą nie odzyskać nawet części zainwestowanej gotówki.

Gdy deweloper stanie się niewypłacalny, sąd uwzględni wniosek jego albo jego wierzycieli o ogłoszenie upadłości i wyda postanowienie o ogłoszeniu upadłości. Z dniem ogłoszenia upadłości majątek dewelopera staje się masą upadłości i służy zaspokojeniu wierzycieli. W jej skład wchodzi majątek, który należał do przedsiębiorcy w dniu ogłoszenia jego upadłości oraz ten, który został przez niego nabyty już podczas toczącego się postępowania w sądzie.

Inaczej jest jednak w razie upadłości przedsiębiorcy, który rozpoczął sprzedaż lokali w przedsięwzięciu deweloperskim po 29 kwietnia 2012 r. Część jego majątku wejdzie bowiem w skład osobnej masy upadłości. Będą to środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, oraz dopłaty wnoszone przez nabywców, konieczne do zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego.

Do osobnej masy upadłości zostaną więc przekazane pieniądze z otwartego i z zamkniętego rachunku powierniczego. Rachunki te prowadzi bank i ewidencjonuje na nim wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. W normalnej sytuacji bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie. Natomiast z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego zdeponowane środki zostaną wypłacone deweloperowi jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa odrębnej własności mieszkania albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego, który został na niej postawiony i stanowi odrębną nieruchomość.

Gdy w dniu ogłoszenia upadłości dewelopera na tych rachunkach będą się znajdowały jakieś środki, których bank mu jeszcze nie przekazał, wejdą one w skład odrębnej masy upadłości. Będzie ona służyła zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali lub domów jednorodzinnych, które są objęte tym przedsięwzięciem. [Przykład 2]

Do osobnej masy upadłości wchodzą też środki, prawa oraz dopłaty związane z realizacją poszczególnych przedsięwzięć deweloperskich. Natomiast sędzia komisarz określa, które mienie wchodzi w skład osobnych mas upadłości.

Ważne! Gdy klient kupuje mieszkanie w inwestycji, w której sprzedaż rozpoczęła się przed 29 kwietnia 2012 r., powinien domagać się sporządzenia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego

Osoby, które wpłaciły pieniądze na otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy i - zanim doszło do upadłości dewelopera - nie zostały jeszcze właścicielami lokalu lub domu jednorodzinnego, mogą albo odzyskać pieniądze, albo kontynuować budowę. Wyboru dokonuje zgromadzenie nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Decyzję podejmuje w formie uchwały w obecności co najmniej połowy nabywców, którzy mają łącznie trzy czwarte ogólnej sumy wierzytelności przypadających nabywcom uprawnionym do uczestniczenia w tym zgromadzeniu.

Zgromadzenie nabywców może więc wybrać:

• zaspokojenie dłużników ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych,
• kontynuację przedsięwzięcia przez zarządcę (gdy zarząd własny został odebrany upadłemu) albo syndyka. Wtedy decyduje również o tym, w jakiej wysokości dopłaty konieczne do zakończenia budowy muszą uiścić nabywcy,
• zawarcie układu z upadłym deweloperem.

Zgromadzenie nabywców może wyrazić zgodę, aby syndyk lub zarządca sami wybrali wykonawcę. Powinni jednak określić istotne warunki zawieranej z nim umowy.

Gdy zgromadzenie nabywców podejmie uchwałę o zaspokojeniu się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych lub gdy sędzia komisarz uchyli uchwałę zgromadzenia nabywców, wówczas mienie stanowiące osobną masę upadłości wejdzie do masy upadłości, a zobowiązania niepieniężne upadłego dewelopera przekształcą się w zobowiązania pieniężne.

Jeżeli jednak zgromadzenie nabywców podejmie uchwałę o kontynuowaniu przedsięwzięcia deweloperskiego, to wówczas syndyk przeniesie na nabywców prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Powinien to zrobić w ciągu 30 dni od zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Natomiast kwoty, które pozostaną w osobnej masie upadłości, wejdą wówczas do funduszów masy upadłości.

Jeszcze przez dłuższy czas po wejściu w życie ustawy deweloperskiej w obrocie gospodarczym będą występowały inne rodzaje umów, w zróżnicowany sposób chroniące interesy nabywców. Niektóre z nich nie zostały nawet zawarte w formie aktu notarialnego. Umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej jest w obrocie gospodarczym traktowana jak umowa przedwstępna o tzw. słabszym skutku.

Na jej podstawie nabywca nie może wystąpić z roszczeniem w stosunku do dewelopera o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Nie przysługuje mu ono nawet wówczas, gdy przedsiębiorca wydał mu już wybudowane mieszkanie, ale nie zdążył na niego przenieść jego odrębnej własności przed datą upadłości. Ma prawo jedynie do roszczeń o odszkodowanie, pod warunkiem, że udokumentuje wysokość poniesionej szkody.

Gdy deweloperowi grozi upadłość, wówczas najczęściej nie wyodrębnia własności lokali, ponieważ nie chce zmniejszać aktywów swojego przedsiębiorstwa. W ten sposób chce uniknąć zarzutu, że zbyt późno wystąpił z wnioskiem o ogłoszenie upadłości.

Natomiast w razie ogłoszenia upadłości likwidacyjnej dewelopera syndyk sprzeda jego przedsiębiorstwo lub nieruchomości w drodze przetargu, a z uzyskanych środków spłaci zobowiązania według kategorii, do których zostali zaliczeni wierzyciele. Wygasną wówczas nawet prawa i roszczenia nabywców, wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, lub zgłoszone tylko (bez wpisu do księgi wieczystej) sędziemu komisarzowi w terminie przewidzianym dla zgłoszenia wierzytelności. Natomiast gdy dojdzie do podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, powinna zostać spłacona wartość tych praw. W praktyce jednak klienci dewelopera, którzy stali się jego wierzycielami, najczęściej nie uzyskują całej należnej kwoty. Zostają bowiem zaliczeni do czwartej kategorii wierzycieli (po m.in., pokryciu kosztów postępowania upadłościowego, należności wobec pracowników, alimentów, zaległych zobowiązań podatkowych itp.). W dodatku wraz z nabywcami mieszkań w tej kategorii znajdą się również inni wierzyciele dewelopera, np. dostawcy usług i materiałów oraz firmy budowlane.

Dlatego gdy klient kupuje mieszkanie w inwestycji, w której sprzedaż lokali rozpoczęła się przed 29 kwietnia 2012 r., powinien domagać się sporządzenia umowy przedwstępnej o budowę lokalu w formie aktu notarialnego, a także ujawnienia roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej nieruchomości. Wtedy jego wierzytelności zostaną zaspokojone ze środków uzyskanych ze sprzedaży tej nieruchomości, podczas gdy pozostali wierzyciele będą zaspokajani tylko z masy upadłości. [Przykład 3]

PRZYKŁADY

1. Czy deweloper powinien poinformować o braku ochrony

Po wejściu w życie ustawy deweloperskiej chcę zawrzeć umowę o zakup mieszkania w inwestycji, której jeszcze przedsiębiorca nie ukończył. W jaki sposób powinnam uzyskać wiarygodne informacje o tym, czy zapewnia on klientom środki ochrony w razie upadłości firmy? Czy deweloper ma obowiązek udzielania takich informacji? Tak. Gdy deweloper sprzedaje lokale w przedsięwzięciu, w którym rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 29 kwietnia 2012 r., to wówczas w prospekcie informacyjnym musi zamieścić informację o braku stosowania środków ochrony. Są to następujące środki: zamknięty lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa. Deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcy co najmniej jeden z tych środków, ale tylko wówczas, gdy umowa deweloperska została zawarta na zasadach określonych w ustawie z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

2. Czy bank lub ubezpieczyciel zapłacą w razie upadłości dewelopera

Deweloper zapewnia nabywcom mieszkań otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową. Co to oznacza? Czy w razie jego upadłości bank zwróci mi wpłacone deweloperowi pieniądze? Tak. W razie ogłoszenia upadłości dewelopera bank na żądanie klienta objętego ochroną w postaci otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz gwarancji bankowej wypłaci mu środki wpłacone na rzecz dewelopera. Gdyby deweloper zapewnił nabywcy gwarancję ubezpieczeniową, to w razie jego upadłości klient ma prawo domagać się wypłaty tych pieniędzy od ubezpieczyciela. Z tytułu tych obu gwarancji nie otrzyma jednak od banku i od ubezpieczyciela odsetek od wpłaconych środków oraz odszkodowania za utracone korzyści.

3. Czy umowę z deweloperem musi sporządzić notariusz

Chcę kupić mieszkanie u dewelopera. Wynegocjowałem obniżenie ceny i bonusy, ale deweloper namawia mnie na sporządzenie umowy tylko na piśmie. Czy dla własnego bezpieczeństwa powinienem domagać się zawarcia jej w formie aktu notarialnego? Tak. Gdy w inwestycji deweloperskiej sprzedaż mieszkań rozpoczęto dopiero po 29 kwietnia 2012 r., to wówczas umowy między przedsiębiorcą a klientem muszą zostać zawarte w formie aktu notarialnego. Sporządzone w jakiejkolwiek innej formie (np. na piśmie) nie będą ważne. W takiej umowie deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności lokalu lub domu jednorodzinnego. Natomiast nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Tylko umowa sporządzona przez notariusza stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczenia nabywcy o wybudowanie domu, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego prawa własności oraz praw niezbędnych do korzystania z niego albo przeniesienia na niego własności domu jednorodzinnego wraz z prawem własności nieruchomości, albo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

8 maja 2012 (nr 88)

Podstawa prawna:

• Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377).