Reklama

Jak nie narazić się na straty i kłopoty, wynajmując mieszkanie

Tylko zawarta na piśmie umowa najmu skutecznie zabezpieczy prawa i obowiązki stron. Można w niej przewidzieć wpłatę kaucji na poczet naprawy ewentualnych zniszczeń.

Czy wynająć może także spadkobierca?

Reklama

Czytelniczka chce wynająć mieszkanie, którego właściciel zmarł. W tej sytuacji o zawarcie umowy chce zwrócić się do spadkobierców. Nie wie jednak, czy uregulowali już w sądzie swoje prawa do spadku. Z kim powinna zawrzeć umowę najmu: ze wszystkimi czy tylko z jednym? Czy mieszkanie o nieuregulowanym stanie prawnym można wynająć?

TAK

Wprawdzie mieszkanie powinien wynajmować właściciel albo ustanowiony przez niego pełnomocnik, ale w razie śmierci właściciela mogą to zrobić jego spadkobiercy. Najbezpieczniej jest zawrzeć umowę ze spadkobiercami, którzy już przeprowadzili w sądzie sprawę o ustalenie praw do spadku bądź dokonali formalności związanych z objęciem spadku u notariusza. Spadkobierca, który przyjął spadek (w skład którego wchodzi również mieszkanie), może go zbyć w całości lub części. Ma prawo również wynająć mieszkanie wchodzące w skład masy spadkowej. Jeżeli mieszkanie odziedziczyło kilku spadkobierców (i wszyscy przyjęli przypadającą na siebie część spadku), to także mają prawo je wynająć, z tym że każdy z nich będzie dysponował swoim udziałem spadkowym. W takiej sytuacji do umowy najmu powinni przystąpić wszyscy albo tylko jeden z nich, pod warunkiem że ma pełnomocnictwa udzielone przez pozostałych. Do wynajmu mieszkania wystarczy sporządzenie takiego pełnomocnictwa na piśmie.

Gdy spadkobiercy nie uregulowali jeszcze w sądzie swoich praw do spadku ani nie załatwili formalności związanych ze spadkiem u notariusza, procedura wynajmu i tak jest zbliżona: do zawarcia umowy przez jednego potrzebne są pełnomocnictwa na piśmie udzielone przez pozostałych spadkobierców.

W umowie najmu warto wówczas opisać, jaka jest sytuacja prawna lokalu. Trzeba też wskazać, że zawierają ją wszyscy spadkobiercy, którzy nie dysponują jeszcze postanowieniem sądu o nabyciu praw do spadku (ani nie potwierdzili swoich uprawnień u notariusza), bądź też tylko jeden z nich (albo niektórzy), ale mający pełnomocnictwo od pozostałych.

Podstawa prawna

Art. 1051 i 98-109 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.)

Czy pośrednik pomoże bezpiecznie wynająć?

Chcę wynająć mieszkanie. Znajomi radzą, żebym skorzystała z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami, ponieważ ułatwi mi on znalezienie najemcy oraz zagwarantuje, że umowa zostanie zawarta w sposób właściwy. Czy decydując się na pomoc pośrednika, muszę zawrzeć z nim odrębną umowę?

TAK

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami powinna zostać zawarta na piśmie. Bez zachowania tej formy nie jest ważna. Co więcej, pośrednik, który przystąpi do wykonywania czynności bez tej umowy, naraża się na odpowiedzialność zawodową (dyscyplinarną). Najczęściej tego rodzaju profesjonalista sam przygotowuje treść umowy i okazuje ją do podpisu właścicielowi mieszkania, który chce skorzystać z jego pomocy przy wynajmie. Jednakże zaproponowane przez niego postanowienia umowy nie są nienaruszalne i podlegają negocjacji.

W umowie pośrednictwa (zawartej na czas oznaczony lub nieoznaczony) pośrednik zobowiązuje się do wykonania dla zamawiającego (np. wynajmującego mieszkanie bądź poszukującego lokalu do wynajmu) czynności zmierzających do zawarcia umowy. Z kolei zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wskazanej w umowie kwoty jako wynagrodzenia. Wynagrodzenie można określić również jako procent od ceny najmu. Do wynagrodzenia pośrednik ma jednak prawo tylko wówczas, gdy oczekiwana przez zamawiającego umowa zostanie zawarta na skutek jego zabiegów.

W tego rodzaju kontrakcie pośrednik może zobowiązać się również do pomocy w wykonaniu innych czynności, które nie wchodzą w zakres pośrednictwa, np. do opracowania pism procesowych w postępowaniu spadkowym, które prowadzi jego kontrahent planujący wynająć mieszkanie.

Podstawa prawna

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)

Czy agencja tylko wyszuka kontrahenta?

Kobieta powierzyła wynajęcie mieszkania pośrednikowi. Chce on obejrzeć mieszkanie, które będzie oferował przyszłym najemcom, i zapoznać się z dokumentacją, aby ustalić, czy czytelniczka ma prawo dysponować mieszkaniem. Czy musi ona wyrazić na to zgodę?

TAK

Jeżeli chce korzystać z usług tego pośrednika. Zanim dojdzie do zawarcia umowy, pośrednik ma prawo dokonać oględzin mieszkania i zapoznać się z dokumentacją, która go dotyczy (np. odpisów i wypisów z księgi wieczystej prowadzonej dla wynajmowanego mieszkania, zaświadczeń z ewidencji gruntów). Najczęściej pośrednicy korzystają z takich uprawnień. Na tej podstawie mogą później np. podpowiedzieć właścicielowi lokalu, jakiej ceny powinien oczekiwać za wynajem, aby szybko znaleźć chętnego.

Umowa z pośrednikiem może jednak określać węższy zakres czynności pośrednictwa, np. pośrednik zobowiąże się w niej tylko do stworzenia zamawiającemu sposobności do zawarcia transakcji i do poszukania ofert odpowiadających wymaganiom właściciela mieszkania. Wtedy wywiąże się on ze swoich zobowiązań w momencie przedstawienia zleceniodawcy tych ofert i przygotowania transakcji od strony organizacyjnej i formalnej. Może też jednak brać udział jako doradca w rokowaniach prowadzonych przez strony i pomagać w pisemnym sformułowaniu umowy.

Podstawa prawna

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)

Czy można żądać kaucji od najemcy?

Poprzedni najemca, któremu właścicielka wynajęła mieszkanie, zniszczył je i nie chciał pokryć kosztów naprawy szkód. Czy zawierając umowę z kolejnym najemcą, można domagać się wpłaty kaucji, aby zabezpieczyć się przed ewentualnymi stratami?

TAK

Właściciele najczęściej zabezpieczają się w taki sposób, że w umowie zobowiązują najemcę do wpłacenia kaucji, najczęściej w wysokości miesięcznego lub dwumiesięcznego czynszu. Po zakończeniu umowy najmu z tej kwoty mogą dokonać potrąceń na pokrycie szkód, które wyrządził najemca. Kaucja może również zostać wykorzystana w celu pokrycia niezapłaconego czynszu.

W umowie warto podkreślić, że po zakończeniu okresu najmu strony ocenią zakres zużycia wyposażenia i ustalą, czy nie zostało ono zniszczone. Zazwyczaj przyjmuje się, że za normalne zużycie najemca nie ponosi odpowiedzialności i nie musi płacić. Powinien jednak pokryć wyrządzone przez siebie szkody, które nie mieszczą się w ramach strat wynikających z codziennego, zwyczajnego użytkowania sprzętów.

Aby uniknąć nieporozumień w przyszłości, w umowie należy też wskazać datę wydania lokalu najemcy, a także ewentualne dodatkowe obowiązki na niego nakładane, np. dokonywanie niezbędnych napraw połączonych ze zwykłym używaniem mieszkania. Należy też uściślić, kto będzie dokonywał niezbędnych polepszeń i remontów, które zapewniają utrzymanie mieszkania w stanie przydatnym do użytku przez cały czas trwania umowy najmu.

Najczęściej w umowach się przyjmuje, że wynajmujący dokonuje napraw koniecznych, bez których mieszkanie nie jest przydatne do użytku (np. usuwa awarię instalacji elektrycznej).

Najemca może mu nawet wyznaczyć termin do wykonania napraw, a po bezskutecznym jego upływie sam wykonać te prace na jego koszt. Z kolei naprawy bieżące (np. wymiana przepalonych żarówek) obciążają najemcę.

Podstawa prawna

Art. 659, 660, 663 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.)

Czy strony muszą szczegółowo określać prawa i obowiązki?

Chcę wynająć mieszkanie i zawrzeć na piśmie umowę z przyszłym najemcą. Co należy w niej określić poza długością okresu najmu i wysokością czynszu? Czy powinno znaleźć się w niej więcej szczegółów?

TAK

Umowa najmu powinna możliwie precyzyjnie określać prawa i obowiązki obu stron. Im jest bardziej szczegółowa, tym lepiej zabezpiecza ich interesy. W umowie wynajmujący zobowiązuje się przede wszystkim oddać najemcy lokal do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowę najmu na czas dłuższy niż rok należy zawrzeć na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się bowiem, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Oprócz długości okresu najmu, możliwości wypowiedzenia umowy i wysokości czynszu należy wskazać także termin płatności (np. co miesiąc do konkretnego dnia) oraz konkretnie opisać stan mieszkania.

Gdy najemca nie zapłaci czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, wówczas wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Jeżeli wynajmujemy lokal umeblowany, warto dokładnie wyszczególnić sprzęty, jakie się w nim znajdują, z których będzie korzystał najemca. Należy też dokładnie określić ich stan, np. czy są nowe i nie są uszkodzone. W ten sposób sformułowana umowa ułatwi późniejsze dochodzenie roszczeń od najemcy za zniszczone meble, dywany, AGD i RTV, stanowiące wyposażenie mieszkania.

Oprócz wysokości czynszu należy w umowie wskazać także, jakie dodatkowe koszty związane z eksploatacją mieszkania ponosi najemca, np. czy płaci za zużycie prądu, gazu, wywóz śmieci, za korzystanie z garażu lub miejsca postojowego.

Co do zasady jednak jeszcze bezpieczniejsza dla właściciela mieszkania jest umowa najmu okazjonalnego. I czasami warto rozważyć skorzystanie z tej formuły, ułatwia ona bowiem pozbycie się nierzetelnego korzystającego z mieszkania. Do takiej umowy dołącza się oświadczenie najemcy, sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie, który wskazał właściciel w żądaniu. Z takim żądaniem właściciel występuje na piśmie z podpisem urzędowo poświadczonym, gdy najemca dobrowolnie nie opróżni lokalu po upływie czasu, na jaki umowa została zawarta.

Podstawa prawna

Art. 659, 660, 663 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.)

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.)

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

27 czerwca 2013 (nr 123)

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Strona główna INTERIA.PL

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »