Reklama

Jakie prawa wobec właściciela mieszkania ma jego najemca?

Właściciel wynajmowanego lokalu musi dokonywać na swój koszt niezbędnych napraw i remontów. Nie może też niezapowiedzianie nachodzić lokatorów lub wchodzić do domu bez ich zgody.

Czy mogę sam eksmitować najemcę?

Reklama

Zdecydowałem się wynająć mieszkanie, jednak obawiam się, że trafię na nieuczciwych lokatorów. Czy jeśli nie będą oni chcieli się wyprowadzić po rozwiązaniu umowy, to będę musiał złożyć pozew o eksmisję i latami czekać, aż gmina da im mieszkanie socjalne?

NIE

Taki scenariusz mógłby rzeczywiście zrealizować się w przypadku wynajęcia lokalu na podstawie tradycyjnej umowy najmu. Od prawie dwóch lat właściciele lokali mieszkalnych mogą jednak wynajmować swoje nieruchomości na podstawie nowego rodzaju umów o najem okazjonalny. Ta forma pozwala na zwrócenie się do komornika o eksmisję uciążliwych lub zalegających z czynszem lokatorów bez konieczności uzyskania wyroku eksmisyjnego. To dzięki temu, że do umowy musi być dołączone notarialne oświadczenie lokatora o poddaniu się eksmisji do wskazanego przez siebie w umowie mieszkania bez potrzeby przeprowadzenia standardowego postępowania o opróżnienie lokalu.

Jeżeli umowa najmu okazjonalnego lokalu wygaśnie po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub zostanie skutecznie wypowiedziana, najemca ma obowiązek wyprowadzenia się wraz ze wspólnie zamieszkującymi z nim osobami i zabrania swoich rzeczy. Jeżeli nie uczyni tego dobrowolnie, właściciel w pierwszej kolejności musi mu doręczyć sporządzone na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. W przypadku upływu terminu może następnie złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności posiadanemu notarialnemu oświadczeniu najemcy, w którym poddał się on egzekucji. Po uzyskaniu klauzuli może się udać z takim dokumentem do komornika. Ten usunie z mieszkania niesolidnego lokatora wraz z jego dobytkiem i przeprowadzi go do lokalu, który wskazał on w umowie o najem okazjonalny. Jeżeli adres okazał się zmyślony lub jego właściciel nie będzie chciał przyjąć lokatorów, zostaną oni usunięci na bruk.

Podstawa prawna

Art. 1 i 2 ustawy z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2010 r. nr 3, poz. 13).

Czy właściciel może wchodzić do mieszkania?

Od kilku miesięcy wynajmujemy kawalerkę w centrum Poznania. W czasie gdy jesteśmy w pracy, właścicielka wchodzi bez pytania do mieszkania i kontroluje jego stan. Czy ma do tego prawo?

NIE

Właściciel jest uprawniony do korzystania z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa oraz rozporządzania nią. Najemca zaś uzyskuje możliwość używania rzeczy. Właściciel, wynajmując mieszkanie, wyzbywa się przez to na rzecz najemcy uprawnień w zakresie korzystania z lokalu.

Kodeks karny przewiduje, że osoby, które wdzierają się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu podlegają karze grzywny albo ograniczenia wolności nawet do roku więzienia. Tak samo będzie w przypadku, gdy sprawca nie opuszcza takiego miejsca, mimo że żąda tego osoba uprawniona do korzystania z nieruchomości (art. 193 kodeksu karnego). Jak podkreślił w postanowieniu z 21 lipca 2011 r. Sąd Najwyższy (sygn. akt I KZP 5/11), cudzym mieszkaniem lub innym miejscem chronionym przez art. 193 k.k. jest miejsce, do którego zamieszkujący ma wyłączne lub większe uprawnienie niż wdzierający się. Uprawnienia do rozporządzania określonymi lokalami mogą natomiast wypływać z różnych tytułów. Najpowszechniejszy stanowi prawo własności, ponadto przydział lokalu przez organ administracji lub spółdzielnię mieszkaniową, prawa użytkowania, dzierżawy, dożywocia czy umowy najmu. Do ochrony praw najemcy lokalu stosuje się w takich sytuacjach odpowiednio przepisy o ochronie własności.

Podstawa prawna

Art. 193 ustawy z 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny (Dz.U. z 1997 r. nr 88, poz. 553 z późn. zm.).

Czy muszę wyremontować ściany?

W trakcie wynajmowania mieszkania wywierciłem w ścianach kilkanaście dziur, by zawiesić obrazy na umieszczonych w nich kołkach. Zrobiłem to za zgodą właściciela. Podczas wyprowadzki powiedział mi on jednak, że ściany mają wyglądać tak jak wcześniej, bo inaczej potrąci mi na remont z kaucji. Czy miał do tego prawo?

NIE

Skoro właściciel mieszkania zgodził się w umowie na zawieszenie obrazów, nie ma prawa żądać pieniędzy za usunięcie dziur. Zgodnie z art. 675 par. 1 kodeksu cywilnego po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Użyte w art. 675 par. 1 k.c. sformułowanie "w stanie niepogorszonym" należy rozumieć jako stan identyczny pod względem faktycznym, jak w momencie zawierania umowy.

Podstawa prawna

Art. 675 kodeksu cywilnego z 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy mam obowiązek zwrócić wydatki za remont?

Wynajmuję trzypokojowe mieszkanie w Lublinie grupie studentów. Gdy zjawiłem się po czynsz, najemcy chcieli, abym odliczył im od sumy koszt wymiany spalonych żarówek, prania dywanów i wymiany przeciekającego kranu. Czy muszę zwrócić wszystkie te koszty?

NIE

Podstawową powinnością wynajmującego jest wydanie najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku. Właściciel powinien więc fizycznie przekazać najemcy przedmiot najmu, tak by umożliwić mu władanie tą rzeczą. Nieprzydatna do użytku może być rzecz posiadająca wadę fizyczną lub prawną (np. mieszkanie z niesprawną kanalizacją). Wynajmujący ma ponadto obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do użytku przez cały czas trwania najmu. Polega to na dokonywaniu niezbędnych napraw i remontów czy wymianie uszkodzonych części. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają z kolei najemcę. O tym, które naprawy należy uznać za drobne, decydują techniczne właściwości rzeczy i przyjęte w danych stosunkach zwyczaje. Dlatego czytelnik powinien zwrócić studentom jedynie koszt naprawy hydraulicznej i ewentualnie podkreślić, że następnym razem to on będzie naprawiał podobne usterki i trzeba go o nich informować. Pozostałe wydatki nie muszą być zwrócone, bo wiązały się ze zwykłym używaniem mieszkania.

Podstawa prawna

Art. 663 kodeksu cywilnego z 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy mogę żądać pieniędzy za meble?

Wynająłem mieszkanie, w którym meble kuchenne były w bardzo złym stanie. W porozumieniu z wynajmującym postanowiłem kupić nowe. Umowa najmu wygasła, a ja zostawiłem meble w mieszkaniu. Czy mogę domagać się zwrotu poniesionych kosztów?

TAK

Najemca, który poniósł wydatki na remont, modernizację, ulepszenie wynajmowanego budynku, lokalu itp., może po zakończeniu najmu żądać od właściciela zwrotu tych nakładów. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, a takim ulepszeniem jest niewątpliwie wstawienie nowych mebli kuchennych, to z braku odmiennej umowy wynajmujący, który chce zatrzymać ulepszenia, powinien zapłacić najemcy odpowiednie wynagrodzenie. Ulepszenie traktować należy jako nakład, ale nie konieczny, tylko użytkowy. Wynagrodzenie to powinno odpowiadać wartości ulepszenia w chwili zwrotu mieszkania wynajmującemu. Zgodnie z art. 677 k.c. roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Podstawa prawna

Art. 676 i 677 kodeksu cywilnego z 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy można zerwać umowę za zakłócanie porządku?

Właścicielka mieszkania wezwała mnie i mojego męża do wyprowadzenia się bez uwzględniania wiążących nas terminów wypowiedzenia. Powodem były wielokrotne skargi sąsiadów w związku z zakłócaniem ciszy nocnej. Czy miała do tego prawo?

TAK

Szczególnym obowiązkiem najemcy lokalu jest przestrzeganie regulaminu porządku domowego. Jeśli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 685 k.c.). Wykraczanie w sposób rażący polega na powtarzającym się i cechującym dużym stopniem złej woli naruszaniu porządku, z kolei naruszanie uporczywe to takie, które powtarza się mimo wielokrotnych upomnień ze strony wynajmującego czy innych osób. Powodem decyzji o natychmiastowym zerwaniu umowy najmu nie może być więc na przykład interwencja policji, związana z zakłócaniem ciszy nocnej podczas nocy sylwestrowej, gdy zachowanie najemców było jednokrotne, a po wizycie funkcjonariuszy uczestnicy imprezy nie naruszali już porządku.

Podstawa prawna

Art. 685 kodeksu cywilnego z 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy mogę złożyć wypowiedzenie najemcy?

Wynajęłam swoje mieszkanie na podstawie umowy o najem okazjonalny. Czy mogę również rozwiązać umowę z uwagi na to, że lokator zalega z czynszem?

TAK

Strony umowy o najem okazjonalny zgłoszonej właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego są co do zasady wyłączone spod obowiązywania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. W art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów zostały jednak wymienione poszczególne uregulowania, które mają zastosowanie do nowej konstrukcji najmu. Właściciel ma możliwość wypowiedzenia najmu, gdy lokator używał lokalu w sposób sprzeczny z umową lub przez trzy miesiące zwlekał z zapłatą czynszu. Może to zrobić także wtedy, gdy lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Do najmu okazjonalnego zastosowanie mają przepisy umożliwiające wniesienie powództwa o rozwiązanie najmu przez sąd na wniosek innego lokatora lub właściciela innego lokalu z powodu rażącego wykroczenia przeciwko porządkowi domowemu. Dopuszczalne jest złożenie powództwa o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, jeżeli ten swoim postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie w lokalu.

Podstawa prawna

Art. 19e ustawy z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2010 r. nr 3, poz. 13).

Adam Makosz

17 lipca 12 (nr 137)

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »