Zapowiadana w lutym przez wiceministra Tomasza Lewandowskiego zmiana została wpisana do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów. Ponowne uregulowanie zasad funkcjonowania zarządców nieruchomości ma zwiększyć bezpieczeństwo właścicieli mieszkań.
Zarządzają majątkiem wartym 8 bln zł. Wystarczy najtańsze OC
Po deregulacji zawodów przeprowadzonej 12 lat temu Polska pozostaje obecnie jednym z nielicznych państw europejskich, w których wykonywanie zawodu zarządcy nieruchomości nie jest objęte obowiązkowymi wymogami kwalifikacyjnymi ani systemem nadzoru zawodowego.
Dziś wystarczy zarejestrować działalność i wykupić najniższe OC, by zarządzać największym majątkiem Polaków. To przykład tych obszarów, gdzie deregulacja poszła za daleko.
Zobacz również:
Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, wartość nieruchomości mieszkaniowych w skali kraju na koniec 2024 roku szacowana była na ok. 7,8 bln zł. Obecnie wystarczy zarejestrować działalność gospodarczą i posiadać obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem tych czynności, by zarządzać takim majątkiem.
W praktyce nie daje to wystarczającej ochrony i gwarancji dla wspólnot mieszkaniowych, powierzających zarządzanie nieruchomością wspólną.
- Profesjonalizacja tego zawodu jest uzasadniona. Zarządca odpowiada za sprawy mające bezpośredni wpływ na bezpieczeństwo budynku, jego finanse, remonty, zużycie energii i warunki życia mieszkańców - uważa Aleksandra Krugły z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów i Ośrodka Rozwoju Najmu Społecznego.
Zarządcy nieruchomości pod lupą. "Znaczne trudności w weryfikacji wiarygodności"
MRiT wskazuje, że obecny model skutkuje niską przejrzystością rynku oraz ograniczoną możliwością weryfikacji kompetencji zarządców nieruchomości przez uczestników rynku nieruchomości, co istotnie zwiększa ryzyko nieprawidłowego zarządzania nieruchomościami.
- Dodatkowym czynnikiem destabilizującym rynek zarządzania nieruchomościami jest funkcjonowanie wielu "rejestrów zarządców nieruchomości", prowadzonych przez różne organizacje branżowe. Wiele osób posługuje się także licencjami państwowymi nadawanymi przed deregulacją zawodu w 2014 roku. Ta sytuacja powoduje chaos informacyjny oraz znaczne trudności w weryfikacji wiarygodności zarządców nieruchomości przez klientów. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że organizacje zawodowe prowadząc systemy certyfikacji stosują własne, a przy tym niejednolite wymogi oraz programy szkoleniowe - czytamy we wpisie do wykazu prac rządu.
Problematyczny jest też brak instytucji, do której mogłyby zwrócić się osoby poszkodowane przez nierzetelnego lub nieuczciwego zarządcę nieruchomości. W aktualnym stanie prawnym spory oraz zastrzeżenia wobec działań zarządców nieruchomości rozstrzygane są wyłącznie przez sądy powszechne, co wiąże się z długotrwałością postępowań i wysokimi kosztami.
Zobacz również:
- Ze strony członków wspólnot mieszkaniowych, właścicieli nieruchomości oraz innych podmiotów korzystających z usług zarządców nieruchomości płyną głosy świadczące o niskiej jakości świadczonych usług oraz braku kompetencji osób podejmujących się wykonywania czynności zarządzania nieruchomościami. Często podnoszony jest argument, że likwidacja w 2014 roku państwowych licencji zarządcy nieruchomości doprowadziła do braku odpowiedzialności w działaniach podmiotów zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami. Ponadto świadomość, że właściciele mogą dochodzić swoich praw wyłącznie na drodze postępowania sądowego, często powoduje, że zarządcy nieruchomości czują się bezkarni. Jako nagminne zgłaszane są sytuacje, w których zarządcy nieruchomości tworzą fikcyjne plany gospodarcze, odmawiają dostępu do dokumentacji finansowej czy księgowej, nie odpowiadają na pytania i sprzeciwiają się wszelkim oddolnym propozycjom działania. Potrzebę profesjonalizacji zawodu dostrzega również branża zawodowa - uzasadnia MRiT.
Rząd szykuje duże zmiany dla wspólnot mieszkaniowych
Tymczasem zakres odpowiedzialności zarządcy nieruchomości jest niezwykle szeroki i obejmuje m.in. dysponowanie znacznymi środkami finansowymi, nadzór nad gospodarką finansową nieruchomości, organizowanie i kontrolę przeglądów technicznych, a także dbałość o właściwy stan techniczny obiektów budowlanych.
Dlatego planowane jest ponowne uregulowanie zasad wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości oraz przywrócenie systemu odpowiedzialności zawodowej wobec osób zajmujących się tą profesją.
Zmiany mają poprawić jakość usług świadczonych przez zarządców, zwiększyć bezpieczeństwo właścicieli i wspólnot mieszkaniowych oraz uporządkować zasady wykonywania zawodu.
Do zarządzania takim majątkiem potrzebni są profesjonaliści wyposażeni m.in. w wiedzę na temat eksploatacji budynku, nowoczesnych technologii zarządzania obiektami, posiadający umiejętności oceny potrzeb modernizacyjnych, śledzenia możliwości finansowania inwestycji podnoszących wartość obiektu budowlanego, jak i umiejętności interpersonalnych oraz zdolności elastycznego dostosowywania się do zmieniających się potrzeb. Błędy lub nadużycia popełniane przez zarządców nieruchomości mogą prowadzić do poważnych strat finansowych, degradacji zasobu mieszkaniowego, a w skrajnych przypadkach do zagrożenia zdrowia lub życia użytkowników nieruchomości - uzasadnia MRiT.
Zobacz również:
Najważniejsza zmiana w projekcie ustawy dotyczy utworzenia ogólnopolskiego rejestru zarządców nieruchomości. Wpis do rejestru będzie obowiązkowy do wykonywania zawodu. Rejestr będzie ogólnodostępny. Podstawowym wymogiem dla zarządcy będzie właśnie obowiązkowy wpis do rejestru.
W rejestrze zamieszczane będą obligatoryjnie m.in. informacje o posiadanej polisie odpowiedzialności cywilnej oraz podmiotach, na rzecz których świadczy usługi dany zarządca nieruchomości. Będzie też można sprawdzić kto zarządza daną nieruchomością wspólnoty.
Nowe zasady dla zarządców nieruchomości
Uzyskanie wpisu nastąpi po formalnej weryfikacji spełnienia warunków obejmujących posiadanie pełnej zdolności do czynności prawnych oraz niekaralność za określone przestępstwa. Tylko osoba wpisana do CRZN będzie uprawniona do wykonywania czynności zarządzania nieruchomościami.
Projekt zakłada wskazanie na poziomie ustawowym czynności, za które odpowiada zarządca nieruchomości bez względu na zakres czynności określony w umowie o zarządzanie nieruchomością.
Będzie też zwiększona minimalna wymagana kwota obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych, bo obecna suma gwarancyjna (50 tys. euro) jest zbyt niska i zupełnie nieprzystająca do warunków rynkowych. Jej wysokość jest jeszcze w trakcie ustalania.
Zarządca nieruchomości będzie podlegał odpowiedzialności zawodowej, a postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej będą prowadzone przez ministra. Postępowania wszczynane będą na wniosek podmiotu będącego stroną umowy o zarządzanie nieruchomościami, ale w wyjątkowych sytuacjach (np. gdy zarządca nieruchomości będzie wykonywał czynności zawodowe bez zawartej umowy) przewidziano możliwość wszczęcia postępowania z urzędu przez ministra. Skarżący będzie stroną postępowania dyscyplinarnego, co umożliwi sięganie również po polubowne metody rozwiązywania sporów.
Postępowanie wyjaśniające w sprawie przeprowadzać będzie powołana przez ministra właściwego do spraw budownictwa Komisja do spraw Odpowiedzialności Zawodowej Zarządców Nieruchomości. Zadaniem Komisji będzie ustalenie, czy zarządca nieruchomości dopuścił się naruszenia przepisów prawa, a następnie wystąpienie z wnioskiem o zastosowanie kary dyscyplinarnej albo o umorzenie postępowania. Postępowanie kończyć będzie decyzja organu, podlegająca zaskarżeniu w trybie administracyjno-sądowym. Projekt przewiduje sankcje finansowe, a także czasowe wykreślenie z rejestru czy nawet całkowity zakaz wykonywania zawodu.
Będzie obowiązek stałego podnoszenia kwalifikacji zawodowych. Natomiast ostatecznie nie będzie zapowiadanego wcześniej wymogu dotyczącego wykształcenia wyższego i podyplomowych studiów z zakresu zarządzania nieruchomościami.
Monika Krześniak-Sajewicz
