Na razie mamy sytuację, w której sklep internetowy sprzedający buty czy ubrania musi podać nie tylko bieżącą cenę, ale to jak ona się zmieniła w ostatnich 30 dniach, a deweloper sprzedający mieszkania nie musi podać ceny w ogłoszeniu, a udostępni ją dopiero po podaniu danych kontaktowych przez klienta, a często dopiero po wizycie w biurze sprzedaży.
Niepodawanie cen przez deweloperów w ofertach jest problematyczne, bo nie pozwala na wstępne rozeznanie się poszukującym dla siebie mieszkania. Pisaliśmy o tym pod koniec listopada, przy okazji medialnej burzy o wysokie marże deweloperów.
Brak cen w ofertach deweloperów to nie jest nowe odkrycie
Wówczas przy okazji "twitterowej" dyskusji internauci zwracali jeszcze uwagę na brak przejrzystych ofert deweloperów i praktykę "zapytaj o cenę".
Teraz temat powrócił, po tym jak minister Pełczyńska-Nałęcz również w serwisie X ogłosiła, że trzeba ustawowo zmusić deweloperów do podawania cen. Potem zapytana o to w Radiu Zet powiedziała, że Polska 2025 przygotuje projekt ustawy.
Zapytaliśmy ministerstwo, którym kieruje Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz o to dlaczego będzie to projekt poselski, a nie rządowy i czy resort zgłaszał ten problem w ramach rządu, w tym kierownictwu MRiT odpowiedzialnemu za politykę mieszkaniową, ale nie otrzymaliśmy odpowiedzi na to pytanie.
Po stronie deweloperów jest opór w sprawie podawania cen w ogłoszeniach, choć są tacy, którzy je ujawniają.
Mamy więc taką sytuację, że próbując zrobić wstępne rozeznanie, szukając za pomocą najpopularniejszego narzędzia czyli internetu, często natrafimy na formułę "zapytaj o cenę". Ale uzyskanie takiej informacji w odpowiedzi, wcale nie musi być proste, a niekiedy jest to możliwe dopiero po zjawieniu się w biurze sprzedaży.
Portal ze średnią ceną, nie zastąpi podawania ceny w konkretnej ofercie
Nie wiadomo na czym polega problem, skoro część deweloperów podaje ceny, a nawet załącza do ogłoszeń internetowych szczegółowe prospekty informacyjne.
- Nie rozumiem jaki jest problem z ujawnieniem cen. W mojej branży, dzięki wprowadzonej ustawie, jest pełna jawność i klient w formularzu widzi dokładnie ile firma pośrednictwa zarabia na kredycie. A jak chce kupić mieszkanie to cena schowana, a to jedno z głównych kryteriów przy wyborze nieruchomości. To jakiś absurd. Tym bardziej, że przecież część deweloperów podaje, więc można - ocenia Łukasz Sroczyński, pośrednik kredytowy z Poznania.
Polski Związek Deweloperski deklaruje, że wspiera działania na rzecz transparentności, ale nie wymaga tego od swoich członków, a jedynie rekomenduje. Opublikował w tej sprawie oświadczenie.
"Zdajemy sobie sprawę, że tylko dzięki dostępowi do rzetelnych i pełnych informacji konsumenci mogą podejmować świadome decyzje zakupowe. Dlatego też nasza organizacja rekomenduje swoim 330 członkom publikowanie cen mieszkań, co dobrowolnie wdraża część z nich" - napisano w oficjalnym oświadczeniu. Jednocześnie tłumaczy, że " brak informacji o cenie skłania klientów do nawiązania kontaktu z deweloperem, co umożliwia przedstawienie wszystkich atutów nieruchomości - takich jak lokalizacja, jakość wykończenia czy dodatkowe udogodnienia - zanim zostanie przekazana informacja o cenie. Bezpośredni kontakt daje też możliwość zindywidualizowania oferty, np. poprzez omówienie opcji finansowania, rabatów czy innych korzyści, co w przypadku prezentacji oferty wyłącznie na stronie internetowej może być trudniejsze".
I dalej przekierowuje temat z podawania cen przez sprzedających, na zapowiadany już przez kolejny rząd portal ze średnimi cenami transakcyjnymi.
"W ocenie PZFD, zamiast regulowania praktyk marketingowych poszczególnych firm, znacznie skuteczniejszym rozwiązaniem byłoby wdrożenie systemowych narzędzi legislacyjnych, takich jak Portal Cen Mieszkań. Portal ten zapewniłby pełną i bieżącą informację o rzeczywistych cenach transakcyjnych w różnych lokalizacjach, co znacząco podniosłoby przejrzystość całego rynku. Niestety, projekt ustawy w tej sprawie - mimo przeprowadzonych już konsultacji - został wstrzymany na etapie legislacyjnym i nie jest dalej procedowany".
Zapytaliśmy też UOKiK jak ocenia praktyki w tym zakresie i czy konsumenci - potencjalni kupujący - mają wystarczająco łatwy dostęp do rzetelnych informacji o cenach mieszkań na etapie ich poszukiwania.
- Przygotowane przez UOKiK przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nakładają na deweloperów obowiązek przygotowania prospektu informacyjnego, który zawiera kluczowe informacje dotyczące oferowanego mieszkania lub domu jednorodzinnego, w tym cenę nieruchomości. Deweloper doręcza prospekt informacyjny osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, przed zawarciem umowy. Dodatkowo, deweloperów obowiązują również przepisy ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług. Na ich podstawie deweloper prezentuje w miejscu sprzedaży detalicznej cenę oferowanego mieszkania w sposób jednoznaczny, niebudzący wątpliwości oraz umożliwiający porównanie cen. Z punktu widzenia konsumentów korzystniejsza byłaby sytuacja, gdyby mogli znaleźć ceny na stronach internetowych - odpowiada Interii UOKiK.
Prospekt obowiązkowy, ale przed umową
Eksperci zwracają jednak uwagę, że przywołane przez Urząd przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu nie precyzują na jakim etapie deweloper ma obowiązek doręczyć prospekty informacyjny.
"Deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej, umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, lub poprzedzającej te umowy umowy rezerwacyjnej, o której mowa w art. 29 ust. 2, doręcza osobie zainteresowanej zawarciem umowy prospekt informacyjny wraz z załącznikami".
Prawnicy w komentarzach do tego przepisu tłumaczą, że tu chodzi o zachowanie takiego terminu, który pozwoli na zapoznanie się z treścią prospektu informacyjnego przed złożeniem oświadczenia woli. Ustawodawca nie precyzuje ram czasowych. Nie ma więc obowiązku, żeby udostępniać taki prospekt na etapie wstępnego poszukiwania mieszkania.
Zdaniem UOKiK, pozytywnym krokiem w kierunku zwiększenia transparentności na rynku deweloperskim może być utworzenie Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami, który ma na celu stworzenie narzędzia stanowiącego źródło informacji o transakcjach na rynku mieszkaniowym, a przez to zwiększenie przejrzystości rynku mieszkaniowego.
Portal Dom szybko nie powstanie, bo nie ma nawet projektu ustawy
- Nowelizację przepisów ustawy deweloperskiej przygotowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Portal ma zapewnić powszechny dostęp do aktualnych i wiarygodnych statystyk dotyczących cen transakcyjnych mieszkań i domów jednorodzinnych w Polsce. Pozwoli osobom szukającym mieszkania na porównywanie ofert rynkowych z realnymi cenami transakcyjnymi na rynku lokalnym, a w konsekwencji ułatwi podejmowanie decyzji zakupowych. Mieszkania są produktem bardzo niejednorodnym: ich wartość zależy od wielu czynników, takich jak m.in. lokalizacja, rozkład, piętro, standard. Prezes UOKiK będzie monitorował zasady udostępniania danych pod kątem tego czy dokładna wiedza o cenach sprzedaży mieszkań nie będzie przez deweloperów niewłaściwie wykorzystana, np. poprzez podnoszenie cen i w razie potrzeby podejmie działania w ramach swoich kompetencji - napisał Urząd w odpowiedzi.
Jednak eksperci wskazują, że podawanie cen przez sprzedawców, a średnia cena z rynku to przecież co innego.
- Zapowiadany portal cen mieszkań jest oczywiście bardzo ważnym tematem. Sam niedawno postulowałem rozszerzenie zakresu danych, które chce zbierać państwo o transakcje dotyczące sprzedaży gruntów. Natomiast prezentacja cen mieszkań i domów w ofertach deweloperskich to zupełnie inny obszar ewentualnej nowelizacji ustawy deweloperskiej. Warto zwrócić uwagę, że ten akt prawny obecnie nie reguluje etapu pomiędzy rozpoczęciem sprzedaży w danej inwestycji oraz przekazaniem prospektu informacyjnego zainteresowanej osobie - podkreśla Andrzej Prajsnar, analityk portalu Rynekpierwotny.pl.
Dodatkowo, zapowiedź portalu z cenami transakcyjnymi, na który powołuje się zarówno PZFD jak i UOKiK, to na razie jedynie zapowiedź i pieśń przyszłości. Taka baza szybko nie powstanie.
Jak niedawno pisała Interia po raz kolejny oddalił się w czasie termin przygotowania projektu ustawy, który potem miałby pójść do Sejmu i po uchwaleniu umożliwić prace na uruchomieniem tego portalu.
Projekt, nad którym pracuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, po wcześniejszym wyjęciu go z innej przygotowywanej ustawy, wciąż jest niegotowy. Ma trafić do wykazu prac Rady Ministrów dopiero w drugim kwartale 2025. Jeśli ten termin zostanie dochowany, to potem trafi do prac parlamentarnych, ale nawet jak zostanie w miarę sprawnie uchwalony przez parlament, to ma ruszyć dopiero 20 miesięcy po wejściu przepisów. To oznacza, że zgodnie z planem pełną parą może zacząć działać najwcześniej za kilka lat.
Monika Krześniak-Sajewicz
