Choć wielu kupujących przygotowuje się do zakupu mieszkania na kredyt, rzeczywistość potrafi zaskoczyć, zwłaszcza gdy warunki rynkowe zmieniają się z dnia na dzień - i nie chodzi tylko o zmiany oprocentowania, ale o to, czy osiągalny będzie kredyt w tej wysokości i w wymaganym terminie. Zapytaliśmy, z czego najczęściej biorą się problemy?
- Nie zgadzam się z tezą, że kupujący nie czytają umów kredytowych, rezerwacyjnych czy deweloperskich. Zwykle czytają je bardzo uważnie, bo zakup mieszkania, zwłaszcza pierwszego, jest jedną z najbardziej stresujących i kosztownych decyzji w życiu. Problem polega raczej na tym, że osoba bez doświadczenia często nie wie, które zapisy powinny zapalić jej czerwoną lampkę. Najczęstszy błąd nie polega więc na braku lektury dokumentów, ale na braku świadomości, które elementy wymagają szczególnej ostrożności albo konsultacji ze specjalistą - mówi Interii Jarosław Sadowski, dyrektor departamentu analiz Rankomat.pl.
Łukasz Sroczyński, pośrednik kredytowy z Poznania, wskazuje, że jednym z najczęstszych błędów przy kupowaniu mieszkania na kredyt jest zbyt krótki termin do zawarcia umowy ostatecznej.
Błędy zaczynają się od umowy. Termin, bank i ryzyko utraty zadatku
- W bankach, tak jak obecnie, potrafią zrobić się zatory i proces kredytowy może trwać nawet 2-3 miesiące. Warto o tym pamiętać na etapie umowy z deweloperem i zadbać o odpowiednio długi czas, aby nie działać później pod presją - mówi Interii Łukasz Sroczyński.
O tym, że w związku z niedawnym rekordem liczby wniosków kredytowych w bankach zrobiły się zatory, Interia pisała niedawno. Efekt był taki, że z kilku czy kilkunastu dni cały proces wydłużył się do kilku tygodni, a nawet miesięcy.
Zobacz również:
Bardzo częstym błędem jest niedoszacowanie kosztów wykończenia lub budowy.
- Klienci zakładają optymistycznie, że wiele rzeczy zrobią taniej, a w praktyce kosztorysy najczęściej się rozjeżdżają w górę. W efekcie pojawia się konieczność zaciągania dodatkowych zobowiązań, bo nagle brakuje środków. Kluczowym elementem jest oczywiście zdolność kredytowa, a tymczasem nadal wiele osób przy podejmowaniu tak ważnych decyzji opiera się na wyliczeniach sprzed kilku miesięcy. To błąd, bo banki zmieniają zarówno oferty, jak i metodologię liczenia zdolności. Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić ją jeszcze raz. Szczególnie dotyczy to osób prowadzących działalność gospodarczą, które często utożsamiają przychód z dochodem, nie uwzględniając kosztów takich jak ZUS, podatki czy leasingi - mówi Sroczyński.
- Często pomijanym etapem jest też wcześniejsza samodzielna weryfikacja historii w BIK. Klientom wydaje się, że wszystko spłacali w terminie, a dopiero w trakcie procesu kredytowego wychodzi, że mają zapomnianą kartę kredytową czy drobne zaległości, które wpływają na scoring i decyzję banku.
Na podobne błędy w podejściu do ubiegania się o kredyt wskazuje Jarosław Sadowski.
- Częstym problemem jest też niedoszacowanie całego procesu, zarówno pod względem czasu, jak i kosztów. Kupującym wydaje się, że skoro mają wstępną informację o odpowiedniej zdolności kredytowej albo wybrane mieszkanie, to najtrudniejszy etap jest już za nimi. Tymczasem po kilku tygodniach analizy bank może odmówić przyznania kredytu albo zaoferować kwotę niższą od tej, która jest potrzebna do zakupu wybranego mieszkania. Rozpoczęcie procesu od początku w innym banku może doprowadzić do przekroczenia terminu ustalonego ze sprzedającym, a w konsekwencji nawet do utraty zadatku. Dlatego na wszelki wypadek warto składać wnioski kredytowe jednocześnie do co najmniej dwóch banków - radzi ekspert Rankomat.pl.
Zdolność kredytowa może się błyskawicznie zmienić
Podobnie jest z kosztami. Poza ceną mieszkania i ratą kredytu pojawiają się opłaty notarialne, podatki, prowizje, ubezpieczenia oraz koszty wykończenia. Te ostatnie bardzo często okazują się znacznie wyższe niż pierwotnie zakładano.
Na opłaty, zapisy prawne i obowiązki wobec fiskusa trzeba uważać, bo konsekwencje bywają kosztowne, a czasem wręcz groźne.
- Przy kredycie hipotecznym jednym z zabezpieczeń jest wpis hipoteki do księgi wieczystej. Do uruchomienia kredytu zwykle wystarcza sam wniosek o wpis hipoteki i wiele osób zapomina o jeszcze jednej rzeczy - podatku PCC-3 w wysokości 19 zł. To niewielka kwota, dlatego temat często umyka kredytobiorcom. W praktyce bank zwykle tego później nie weryfikuje, pośrednik czasem przypomina, ale obowiązek zapłaty nadal pozostaje po stronie klienta. Miałem sytuację, że po 3 latach urząd skarbowy upomniał się o ten podatek - skończyło się nie tylko na zaległych 19 zł, ale też około 500 zł kary - mówi Łukasz Sroczyński.
19 zł, które kosztuje kilkaset. PCC-3 i inne zapomniane obowiązki
Jak tłumaczy, podatek PCC-3 od wpisu hipoteki trzeba opłacić w ciągu 2 tygodni od złożenia wniosku do sądu. Sam wniosek jest potrzebny do uruchomienia kredytu, a samego PCC-3 nie wymaga od klienta nikt poza urzędem skarbowym.
Zobacz również:
- To dlatego wiele osób o nim zapomina, a urzędy po kilku latach potrafią wrócić do sprawy i naliczyć dodatkowy mandat. Często wynika to z tego, że klienci mylą PCC-3 z innym podatkiem PCC. Przy zakupie na rynku wtórnym PCC-2 pobiera notariusz i odprowadza go do urzędu skarbowego. Natomiast PCC-3 to osobny obowiązek. Jeżeli wpis hipoteki realizuje notariusz, to on również odprowadzi te 19 zł, ale jeśli kupujący składa wniosek samodzielnie, to musi sam zgłosić i zapłacić podatek - mówi Łukasz Sroczyński.
- Kolejny częsty błąd to brak rozróżnienia między zaliczką a zadatkiem. Dla wielu osób to wciąż to samo, a to zupełnie inne formy prawne. Przy zadatku ryzykujemy własnymi środkami - jeżeli nie otrzymamy kredytu, sprzedający ma prawo go zatrzymać. Dlatego przy większych kwotach warto zadbać o zapis w umowie przedwstępnej, że środki zostaną zwrócone, jeśli przedstawimy na przykład trzy decyzje odmowne z banków. Nigdy nie mamy 100 proc. pewności, że kredyt zostanie przyznany - podkreśla w rozmowie z Interią Łukasz Sroczyński.
- Największe ryzyko powstaje wtedy, gdy kupujący nie zostawiają sobie żadnego marginesu na opóźnienia i nieprzewidziane wydatki. W takiej sytuacji nawet niewielki problem może szybko stać się źródłem dużego stresu - podsumowuje Sadowski.
Monika Krześniak-Sajewicz
