Monika Krześniak-Sajewicz, Interia Biznes: W związku z tym, że Związek Miast Polskich był przeciwny wprowadzeniu całkowitego zakazu bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych, chciałam zapytać o nową propozycję projektu ustawy przygotowaną przez Klub Parlamentarny Lewicy. W lutym została ona przesłana do ZMP. Zakłada m.in. wydłużenie vacatio legis sprzedaży z bonifikatą lokalu do czerwca 2029 roku, ale w przypadku, gdy nabywca sprzeda później mieszkanie, będzie musiał zwrócić zwaloryzowaną kwotę bonifikaty. Czy powstało oficjalne stanowisko wobec tej propozycji?
Marek Wójcik, zastępca dyrektora Biura ZMP ds. legislacyjnych: - Zarząd ZMP, podtrzymuje negatywne stanowisko w sprawie tego projektu ustawy wyrażone w 2025 roku. Informowaliśmy o naszych zastrzeżeniach pana ministra Tomasza Lewandowskiego podczas posiedzenia Zarządu w Poznaniu. Nie odnieśliśmy się pisemnie do propozycji z lutego br.
Ale otrzymaliście ją. Jak ZMP ocenia tę propozycję?
- Podtrzymujemy uwagi, które zgłaszałem już podczas posiedzenia sejmowej komisji w ubiegłym roku (do pierwszej wersji projektu - red.). Mówiłem wtedy wyraźnie, że ustawa w tamtym kształcie jest dla nas nie do przyjęcia i nie będziemy jej akceptować. Chodzi przede wszystkim o brak zgody na ingerencję w autonomię samorządów i ograniczanie ich prawa do decydowania o własnym majątku. To samorządy najlepiej znają i analizują swój zasób mieszkaniowy. Podejmując decyzje o sprzedaży mieszkań z bonifikatą kierują się racjonalnymi przesłankami.
Zobacz również:
Opinia do wcześniejszej propozycji zmian ustawowych jest znana, bo była przedstawiana w Sejmie. Pytanie dotyczy nowej propozycji, czyli wydłużenia vacatio legis i wprowadzenia bezterminowo zasady zwrotu bonifikaty przy późniejszej sprzedaży. Bo z tego, co wiadomo, Związek Miast Polskich nie wysłał odpowiedzi ze swoim stanowiskiem.
- Zacznę od kwestii obrotu takim mieszkaniem i problemów jakie by to wywołało. Jeżeli chodzi o sytuację, w której ktoś nabywa lokal z bonifikatą i następnie szybko go sprzedaje, to uważam, że warto szukać rozwiązań ograniczających takie praktyki. W tej kwestii jesteśmy otwarci na rozmowę. Natomiast nie jesteśmy w stanie zaakceptować rozwiązania, które przewidywałoby obowiązek zwrotu bonifikaty bez ograniczenia czasowego.
Dlaczego?
- Generalnie uważamy, że nie powinno się wprowadzać regulacji ograniczających samorządom możliwość stosowania bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych. Jeżeli natomiast mówimy o obowiązku zwrotu bonifikaty w przypadku sprzedaży, to nie wyobrażam sobie sytuacji, w której ktoś po 30 czy 40 latach nadal byłby związany takim obowiązkiem. Wydaje mi się, że takie rozwiązanie jest bardzo problematyczne. Po pierwsze, mam poważne wątpliwości dotyczące zgodności takiego rozwiązania z zasadą równości. Jak odnieść sytuację osób, które wcześniej skorzystały z bonifikat i nie podlegają takim ograniczeniom, do osób, które byłyby nimi objęte po zmianie prawa? Moim zdaniem pojawia się tutaj problem nierównego traktowania podmiotów znajdujących się w podobnej sytuacji.
Gdyby taki przepis wszedł w życie, nie zdziwiłbym się, gdyby osoby objęte nowymi ograniczeniami próbowały dochodzić swoich praw przed sądem. Powstaje pytanie, czy da się obronić tak daleko idące różnicowanie sytuacji osób, które skorzystały z tego samego mechanizmu, tylko w innym czasie.
Równie dobrze można powiedzieć, że dziś nie jest już tak łatwo wejść do zasobu komunalnego jak kiedyś. Osoby, które wynajmują mieszkania na rynku prywatnym i płacą wielokrotnie wyższe czynsze, też mogą czuć się poszkodowane, bo nie mają możliwości uzyskania taniego mieszkania komunalnego na takich warunkach jak ci, którzy "załapali się" przed laty.
- Mówimy o dwóch różnych sytuacjach. Natomiast ja widzę tu możliwość innego rozwiązania. Można sięgnąć do mechanizmów stosowanych przy zbywaniu nieruchomości otrzymanych w drodze darowizny. Jeżeli uznajemy, że powinno istnieć jakieś ograniczenie, to można rozmawiać o określonym okresie, przez który obowiązywałby zakaz sprzedaży bez konsekwencji finansowych. W przypadku darowizn funkcjonują już podobne rozwiązania. To mógłby być punkt wyjścia do dyskusji.
Tylko że w przypadku darowizny mówimy o majątku prywatnym. Tutaj mówimy jednak o przejmowaniu mieszkania z zasobu komunalnego na własność, za część jego wartości. To zasadnicza różnica.
- Jeżeli już miałyby zostać wprowadzone dodatkowe ograniczenia, to można rozmawiać o określonym terminie. Może on być dłuższy niż obecnie w przypadku darowizny, to jest 5 lat ograniczenia bez konsekwencji podatkowych, ale rozwiązanie bezterminowe nie wchodzi w grę.
Chciałabym zrozumieć, dlaczego możliwość stosowania bonifikat powinna zostać zachowana. Autorzy projektu ustawy nie chcieli zakazu sprzedaży mieszkań komunalnych przez gminę, a jedynie zakazu wyprzedaży za ułamek wartości.
- Trzeba pamiętać, że dziś bonifikaty stosowane są już na niewielką skalę. Mówiąc może niezbyt elegancko, często w ten sposób "czyścimy" zasób, czyli sprzedajemy np. pojedyncze lokale komunalne, ostatnie w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe.
Zobacz również:
Ale przecież takie mieszkania można sprzedawać po cenie rynkowej.
- Nie zawsze jest to takie proste. Tytułem przykładu, budynek, który wymaga kapitalnego remontu, termomodernizacji, wymiany instalacji czy naprawy dachu. Jeśli zleci pani wycenę takiego lokalu, rzeczoznawca wyceni jego obecny stan, ale nie uwzględni wszystkich koniecznych inwestycji, które gmina będzie musiała przeprowadzić. Tymczasem my często znajdujemy się właśnie w takich sytuacjach. Wtedy korzystniej dla finansów gminy będzie taki lokal sprzedać z bonifikatą.
Tylko jeśli mówimy o osobie w trudnej sytuacji finansowej i mieszkaniu wymagającym dużych nakładów, to czy taka osoba, dotychczasowy najemca mieszkania komunalnego o niskich dochodach, rzeczywiście będzie w stanie sfinansować wszystkie remonty?
- Może przecież nie kupować. Jeśli ktoś decyduje się na zakup mieszkania, bierze odpowiedzialność za własną decyzję. Nie możemy z góry zakładać, że ludzie są nieodpowiedzialni, nie są w stanie ocenić swojej sytuacji życiowej i finansowej. Jeszcze raz powtórzę, samorządy powinny zachować autonomię. To gminy znają lokalne warunki i potrzeby mieszkańców. Nie rozumiem, dlaczego miałoby się ograniczać samorządom możliwość prowadzenia własnej polityki mieszkaniowej i gospodarowania zasobem w sposób, który lokalnie uznają za najbardziej racjonalny. Trzeba też pamiętać, że wysokość bonifikat nie była ustalana arbitralnie. Decydowały o niej rady gmin, a cały proces był powszechnie znany. To nie wyglądało tak, że ktoś po prostu wymyślał sobie wysokość bonifikaty, bez racjonalnej analizy ekonomicznej.
Może dlatego, że wraz ze wzrostem środków z Funduszu Dopłat samorządy otrzymują coraz większe wsparcie z budżetu centralnego. W zamian państwo chce uszczelnić system i ograniczyć sprzedaż mieszkań komunalnych za ułamek wartości.
- Środków finansowych rzeczywiście jest więcej. Warunki korzystania z nich są coraz korzystniejsze, a wymagany wkład własny samorządów coraz niższy. To dla nas bardzo dobre rozwiązania i jesteśmy za nie wdzięczni rządowi.
Właśnie dlatego o to pytam. Skoro samorządy dostają więcej pieniędzy z budżetu centralnego, to jednocześnie pozostawienie autonomii do dalszej wyprzedaży ma jednak mniejsze uzasadnienie.
- Życie nie jest takie proste. Jeżeli sprzedam dziesięć mieszkań, a dzięki temu będę miał wkład własny potrzebny do budowy stu nowych mieszkań komunalnych, to z punktu widzenia wspólnoty samorządowej jest to korzystna operacja. Samorządy mają ograniczone środki na projekty rozwojowe i czasami właśnie takie działania pozwalają uruchomić nowe inwestycje.
Zobacz również:
Tylko że przez politykę wyprzedaży z bonifikatami zasób mieszkań komunalnych przez lata się skurczył, a kolejki oczekujących wciąż są długie.
- Nie zgadzam się z tą oceną. Obecnie zasób komunalny się nie kurczy, a wręcz się zwiększa. Nie sprzedajemy mieszkań już tak jak kiedyś. Dziś najczęściej są to pojedyncze lokale, nie ma już masowej wyprzedaży mieszkań. Od dawna odchodzimy od takich praktyk. Obecnie skala sprzedaży mieszkań z bonifikatą jest nieporównywalnie mniejsza niż kiedyś.
Tyle że dane GUS pokazują, że w latach 2016-2024 sprzedano kolejne 146 tys. mieszkań komunalnych, a oddano do użytku ok. 13 tys.
- Moim zdaniem problem polega na tym, że dane GUS pokazują tylko część zasobu komunalnego. Gdyby patrzeć na to w ten sposób, należałoby dojść do wniosku, że samorządy wyprzedały już praktycznie cały zasób. Tymczasem tak nie jest.
Od czasu transformacji skurczył się z ok. 1,7 mln do około 700 tys.
- I tu znowu wracamy do kwestii definicji i sposobu liczenia zasobu. To właśnie jest część problemu. Nie sprzedajemy mieszkań na potęgę. Poza tym jest jeszcze jedna rzecz. Kiedyś sprzedawano praktycznie wszystkie rodzaje lokali. Dziś sprzedawane są wyłącznie lokale co najmniej kilkudziesięcioletnie, a bonifikaty są ograniczane często do 50 - 60 proc.
Ładne kamienice w prestiżowych dzielnicach miast są stare, a wielu ludzi chętnie wykupi mieszkanie właśnie w takich budynkach. Zresztą część osób już właśnie w ten sposób je przejęła.
- Ale proszę też pamiętać, kto później te budynki remontował. To nie było tak, że samorząd najpierw wyremontował kamienicę, a później sprzedał mieszkania za bezcen. Jeżeli sprzedawaliśmy lokale, to często były one w złym stanie technicznym, a później właściciele remontowali je już na własny koszt.
Takie było założenie. Mogę odwołać się do własnych doświadczeń. Sprzedawaliśmy lokale wymagające gruntownych remontów. Ich utrzymywanie kosztowało nas bardzo dużo. Jeżeli mieszkańcy chcieli przejąć je na własność i brać odpowiedzialność za utrzymanie budynku, to wyrażaliśmy na to zgodę. Później jako wspólnota mieszkaniowa sami ustalali fundusz remontowy i finansowali potrzebne prace.
Wracając do pierwszego pytania, czy ZMP zamierza formalnie odpowiedzieć na propozycję przesłaną w lutym przez Klub Lewicy?
- Tak oczywiście. Będziemy rozmawiać z panią poseł Anną Marią Żukowską, autorką projektu, a także z innymi posłami, którzy się pod tym projektem podpisali. Będziemy przekonywali do uwzględnienia naszych argumentów.
Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz
