Mieszkania z rynku wtórnego trzymają poziom cenowy

Porównanie cen rok do roku, oraz ujęcie w dłuższej perspektywie (wykres 1, na podstawie danych NBP i WGN) pokazuje, że stabilizacja cenowa trwa już do końca 2013 roku, który dla wiodących metropolii był momentem największego spadku cen od szczytu górki z lat 2007 - 2008.

Najdroższym rynkiem oczywiście pozostaje Warszawa, ale też w stolicy mieszkania kwartał do kwartału staniały najbardziej. Wg NBP w I kw. 2016 średnio za metr kwadratowy mieszkania w stolicy płaciło się 7077 zł. W stosunku do wcześniejszego kwartału ceny spadły o 330 zł - z poziomu 7400 zł za metr.

Z kolei najwyższy wzrost stawek zanotował Poznań. W stolicy województwa wielkopolskiego mieszkania używane kosztują obecnie 5900 zł i w ciągu kwartału wzrosły o 200 zł na metrze. Praktycznie nie zmieniły się natomiast ceny w Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu. To możemy mówić jedynie o wahaniach rzędu kilkudziesięciu zł na metrze.

Jak już wspomnieliśmy - stabilizacja cenowa trwa w zasadzie od dwóch lat. Także porównanie cen rok do roku pokazuje mało istotne zmiany: w Warszawie spadek wyniósł tyle samo co w relacji kwartał do kwartału, co oznacza, że ceny w stolicy w ciągu minionego roku praktycznie się nie zmieniały.

W Krakowie przez ostatnie 12 miesięcy lokale staniały o 200 zł/ mkw. (z 7000 zł do 6800), w Poznaniu podrożały o około 100 zł (z 5800 do 5900), we Wrocławiu pozostały na takim samym poziomie (5900 zł za metr), natomiast w Gdańsku wzrosły o 200 zł (z 5900 do 6100 zł/ mkw.).

Jak już wspomnieliśmy - analiza zmian cen w dłuższej perspektywie pokazuje, że szczyt spadków przypadał w każdym z miast na rok 2013. Wtedy mieszkania używane były najtańsze. Od tamtego momentu nastąpiło lekkie odbicie, jednak nie można mówić o wyraźnym trendzie wzrostowym. Ceny utrzymują się mniej więcej na tym samym poziomie.

Co więc dalej z rynkiem wtórnym? Na to pytanie niełatwo odpowiedzieć. O tym, na ile jest on odporny na ewentualne wahania koniunktury, przekonamy się prawdopodobnie po kolejnych kwartałach roku. Od września 2015 popyt na rynku wtórnym w dużej mierze kształtował program MDM, który objął mieszkania używane po zmianie ustawy. Obecnie środków na tegoroczne dopłaty już nie ma, co stopuje możliwość zakupu ze wsparciem państwa. Prawdopodobnie podobnie będzie w roku przyszłym. Środki z puli na 2017 szybko się kończą, wykorzystywane głównie przez klientów na rynku pierwotnym, którzy mogą je rezerwować na mieszkania będące aktualnie w budowie, z datą finalizacji w roku przyszłym.

Czy wyschnięte źródełko MDM przełoży się na spadek cen? Wydaje się to jednak wątpliwe, biorąc pod uwagę fakt, że dobroczynnego wpływu MDM nie było widać dotychczas. Krótko mówiąc - mimo, że z miesiąca na miesiąc rosła liczba beneficjentów programu i wysokość wypłacanych środków, z których średnio połowa przypadała na mieszkania używane, ceny tych lokali nie zaczęły dynamicznie rosnąć.

Rozpatrzyć natomiast należy scenariusz, w którym mieszkania używane, nawet pomimo braku dopłat w MDM, zaczną drożeć. Tak może być w związku z rosnącymi marżami kredytów hipotecznych i wkładem własnym. Wszystkie te czynniki mogą pchać kupujących w stronę tańszych mieszkań używanych, zwłaszcza, że te - o ile są w dobrym stanie - nie wymagają natychmiastowego wkładu finansowego, co jest nagminne w przypadku mieszkań nowych oddawanych w standardzie deweloperskim. Trzeba je przecież wykończyć, co oznacza konieczność wyłożenia dodatkowych kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dla wielu koszty wykończenia plus wkład własny na poziomie 20 proc. od przyszłego roku - mogą być nie do udźwignięcia, stąd niewykluczone, że rynek wtórny zacznie zyskiwać nowych klientów.

Warto dodać, że mieszkania używane nadal są najchętniej kupowane przez Polaków. Wg Eurostatu niecałe 45 proc. transakcji zawartych na rodzimym rynku mieszkaniowym w zeszłym roku dotyczyło nowych lokali, a więc 55 proc. to umowy kupna mieszkań używanych. Nieruchomości z rynku wtórnego często wygrywają z budownictwem deweloperskim nie tylko ceną, ale bogactwem oferty i dużo lepszymi lokalizacjami.