"Marże deweloperskie w Polsce są dwa razy wyższe niż średnia europejska. Wzrosły one z 20 proc. w 2014 r. do 30 proc. obecnie i to jest dwa razy więcej niż średnia europejska. Może czas przyjrzeć się, skąd biorą się takie marże. Chyba pora, żeby przyjrzał się temu Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów" - mówi w opublikowanym w poniedziałek nagraniu wideo w serwisie X (dawniej Twitter) minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz.
Jak zauważył Damian Kaźmierczak, członek zarządu Polskiego Związku Pracodawców Budowlanych (to branża budowlana, a nie deweloperska - red.), wpis minister jest nieprecyzyjny.
Marże deweloperskie trafią pod lupę?
- Przede wszystkim to dokonałbym rozróżnienia na "marże NETTO" i "marże BRUTTO", bo w nagraniu zupełnie nie pada, o którym poziomie rentowności mówimy. A to spora różnica. I czy mówimy o największych deweloperach działających w dużych metropoliach czy o małych deweloperach sprzedających mieszkania w mniejszych miastach? - skomentował na X Kaźmierczak.
Szybko pojawił się też krótki komentarz przedstawicieli branży deweloperskiej.
"Szanowna Pani Minister, kluczem jest oddzielenie pojęć marży netto i brutto. Rzeczywisty zysk firm deweloperskich stanowi bowiem marża netto, która zawiera wszystkie koszty ponoszone w całym procesie realizacji inwestycji. Na stronie PZFD wyjaśniamy temat szczegółów" i odsyła do opublikowanego na stronie internetowej wyjaśnienia, gdzie można m.in. przeczytać:
"Marża deweloperska i jej rzeczywista wysokość to jedna z najczęściej powielanych błędnych informacji dotyczących szeroko pojętego rynku nieruchomości".
Deweloperzy tłumaczą, jak liczą marże
"To marża netto stanowi rzeczywisty zysk firmy, ponieważ zawiera wszystkie koszty ponoszone na całym etapie realizacji inwestycji deweloperskiej. Różnicę w zakresie marży netto i brutto widać na przykładzie danych za pierwsze półrocze 2024 roku. W przypadku spółek notowanych na giełdzie, średnia wysokość marży brutto wynosiła 32,5 proc., natomiast marża netto już 13,5 proc. - czytamy w wyjaśnieniach PZFD.
Żadna ze stron nie podała danych, które by pokazywały, jak to wygląda na tle średniej europejskiej.
Pełczyńska-Nałęcz pytana później w radiu TOK FM, czy oczekuje wprowadzenia odgórnych limitów wysokości marż deweloperów, odpowiedziała, że nie. "Nie oczekuję odgórnej regulacji, nie od tego jesteśmy, żeby takie rzeczy robić. Natomiast, jeżeli mamy marże deweloperów, które rosną i to tak bardzo znacząco, które są dzisiaj dwa razy większe średnio niż średnia europejska, to wydaje mi się, że to jest obszar dokładnie taki, któremu powinien się przyjrzeć UOKiK" - powiedziała minister cytowana przez PAP. Dodała, że UOKiK powinien sprawdzić, czy prawa klienta i zasady konkurencji zostały "w pełni dochowane".
Z wypowiedzi minister wynikało, że skoro programy dopłat do rat kredytów doprowadziły do wzrostu ceny mieszkań, to nie należy ich kontynuować. "Tempo wzrostu cen mieszkań diametralnie się zmniejszyło, a w niektórych miastach - jak Kraków - wynosi zero za ostatnie miesiące" - podkreśliła.
Zmiany cen transakcyjnych w największych miastach opublikowane dziś w raporcie AMRON omawiamy w tym artykule. Ich tempo mocno ostatnio wyhamowało, ale wcześniej na fali programu BK 2 proc. rocznie wzrosły one w niektórych miastach o ponad 20 proc.
O marże deweloperskie zapytaliśmy autorów dziś opublikowanego raportu AMRON o cenach transakcyjnych mieszkań w trzecim kwartale.
- To nie do nas pytanie, ale do przedstawicieli branży deweloperskiej - zastrzega Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich, ale przyznaje, że to pytanie padało także na ostatnim kongresie finansowania nieruchomości.
- Rzeczywiście deweloperskie spółki giełdowe raportują w swoich sprawozdaniach na poziomie 30, a niektóre nawet 50 proc., ale padło też wyjaśnienie, z czego to wynika, bo ta marża jest uzyskiwana w końcowym momencie procesu deweloperskiego, który trwa od 3 do 5 lat, wiec tę marżę trzeba podzielić na koszt obsługi realizacji projektu przez okres 5 lat i wówczas rentowność wygląda inaczej. To marża, którą deweloper realizuje na całym projekcie przez okres kilku lat - powiedział Jacek Furga.
Poprosiliśmy o komentarz także Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i zapytaliśmy, czy przygląda się marżom deweloperskim. Czekamy na odpowiedź Urzędu.
Jednocześnie w komentarzach pod wpisem minister Pełczyńskiej-Nałęcz użytkownicy X zwracają uwagę na problem braku przejrzystości cen mieszkań wystawianych przez deweloperów, czyli stosowanie w ogłoszeniach formuły "zapytaj o cenę", a nie podawanie jej.
"Wyobrażacie sobie pytać o cenę każdego produktu w markecie?" - komentuje jeden z użytkowników X. Takich komentarzy jest jednak więcej.
Monika Krześniak-Sajewicz
