Rok 2022 był wyjątkowy na rynku najmu: znalezienie wolnego mieszkania było trudne, a czynsze poszybowały w górę. Był to efekt dwóch zjawisk, napływu uchodźców z Ukrainy oraz podwyżek stóp procentowych, które drastycznie ograniczyły możliwość kupna mieszkania na kredyt.
- W konsekwencji tych zdarzeń, a także wskutek dość silnej utraty wartości pieniądza w wyniku inflacji, nominalne czynsze najmu w ciągu ostatniego roku wzrosły o 30-40 proc. Obraz rynku najmu w 2023 roku jest już jednak inny - piszą analitycy PKO BP swoim najnowszym raporcie, który potwierdza już wcześniejsze sygnały dużej zmiany na rynku najmu.
Opisywane w mediach historie o castingach na lokatora to już przeszłość. Przybywa wystawionych mieszkań do wynajęcia.
W miastach z wyjątkiem Warszawy oferta się odbudowała
Większa oferta i słabszy popyt oznacza większą skłonność do obniżek stawek czynszowych, co obserwujemy od czwartego kwartału 2022. Względnie odporny na korektę cen najmu pozostaje tylko rynek warszawski, który wciąż nie odbudował oferty do poziomu sprzed wojny - informują analitycy PKO BP.
Z czego to wynika? Powody są dość jasne. Po pierwsze, część osób będąca klientami rynku najmu wznowi swoje zainteresowanie zakupem mieszkania, co wiąże się to z powoli odbudowującą się zdolnością kredytową i siłą nabywczą kupujących na rynku transakcyjnym. - Impulsem dla rynku transakcyjnego, a bolączką dla rynku najmu, będzie program dopłat do rat kredytu z budżetu państwa - jest on bowiem skierowany dla osób nieposiadających własnej nieruchomości, a więc zapewne w relatywnie dużym stopniu korzystających z oferty najmu - piszą analitycy największego banku w Polsce. Program ma wystartować od lipca.
Dużą zmianę na rynku najmu sygnalizowali już analitycy Otodom, a w ostatnim tygodniu także Expander i Rentier.io.
- W poprzednich raportach sygnalizowaliśmy, że dynamiczne wzrosty czynszów najmu się zakończyły i stawki się ustabilizowały. Dane z marca mogą sugerować, że być może zaczyna się tendencja spadkowa. Aż w 10 miastach odnotowaliśmy bowiem obniżki stawek, a tylko w 4 wzrosty. Przypomnijmy, że w lutym też przeważały spadki. Oprócz tego mamy jednak do czynienia z wysypem nowych ogłoszeń o wynajmie. W 16 badanych przez nas miastach w marcu opublikowano 19 272 nowych, unikalnych (po usunięciu duplikatów) ogłoszeń o wynajmie. To największa liczba od kwietnia 2021 r. Z kolei aktywnych (niezależnie od daty dodania) było 36 889 ogłoszeń, czyli o 13 proc. więcej niż przed wojną w Ukrainie - wyliczają analitycy Expandera i Rentier.io w najnowszym raporcie.
Rentowność najmu bliska oprocentowania lokat
Taka sytuacja przekłada się na rentowność tego biznesu i oczekiwania stóp zwrotu, gasną przyczyny windowania stawek czynszów.
- Wraz z narastaniem oczekiwań na obniżki stóp procentowych, które widoczne jest choćby w spadku rentowności obligacji, zmienia się percepcja oczekiwanych stóp zwrotu z inwestycji ze strony wynajmujących. Widząc malejące stopy zwrotu z alternatywnych inwestycji, presja na dalsze podwyżki stawek czynszowych będzie gasnąć. Z drugiej strony, inflacja nie pozwala o sobie zapomnieć, co ma bezpośredni dodatni wpływ na poziom stawek najmu, a także osłabia wspomniane wcześniej oczekiwania na spadek stóp procentowych, co z kolei wpływa na poziom stawek pośrednio - piszą analitycy PKO BP.
Z kolei Expander i Rentier.io pokazują, że rentowność netto (dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku) z takiego biznesu jest na poziomie lokat bankowych.
- Rentowność wynajmu jest porównywalna do tej sprzed kwartału i waha się delikatnie w zależności od segmentu. Średnia rentowność brutto w I kw. 2023 r., w przypadku zakupu bez udziału kredytu i przy pełnym obłożeniu, wyniosła dla małych mieszkań 7,4 proc. (-0,2p.p.), dla średnich 6,8 proc. (+0,8p.p.), a dla dużych na 6,1 proc. (-0,8p.p.). Przy doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5 proc.), przeciętna rentowność 30-metrowego mieszkania wyniesie 5,9 proc. netto. Dla 50-metrowego mieszkania będzie 5,5 proc. netto, a dla 70-metrowego 4,9 proc. netto. Są to odpowiedniki lokaty bankowej z oprocentowaniem odpowiednio 7,3 proc., 6,8 proc. i 6,1 proc. - wyliczają. Zaznaczają jednocześnie, że jeśli spadki stawek najmu będą kontynuowane w kolejnych miesiącach lub jeśli ceny mieszkań zaczną rosnąc, to rentowność tego rodzaju inwestycji będzie spadała.
Monika Krześniak-Sajewicz
