Reklama

Nieruchomości: Deweloperzy wygrywają w sporze o metraż

W umowie deweloperskiej można zastrzec dopuszczalne różnice między projektowaną a rzeczywistą powierzchnią lokalu. Tak uznał sąd apelacyjny.

Polski Związek Firm Deweloperskich miał prawo umieścić w kodeksie dobrych praktyk klauzulę, która uniemożliwiała klientom odstąpienie od umowy w przypadku, gdy przedsiębiorca zbudował lokal o powierzchni o 2 proc. mniejszej bądź większej niż określona w kontrakcie. Do takiego wniosku doszedł w środę warszawski sąd apelacyjny, do którego sprawa wróciła po rozpoznaniu przez Sąd Najwyższy (VI ACa 831/15).

Reguły dla deweloperów

To bardzo ważny wyrok dla deweloperów. Dotąd pozostający z nimi w sporze Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów twierdził, że niezależnie od tego, co zostało zapisane w umowie, kupujący mieszkanie ma prawo od niej odstąpić, jeśli powierzchnia wybudowanego lokalu okaże się inna niż wskazana w projekcie. Zapisy umowne wyłączające to uprawnienie traktowane były jako niezgodne z prawem i naruszające interesy konsumentów.

W sporze UOKiK ze związkiem chodziło konkretnie o zapisy zawarte w katalogu zasad umowy deweloperskiej (KZUD) będącym częścią kodeksu dobrych praktyk PZFD.

Zgodnie z zakwestionowanymi przepisami KZUD, przedsiębiorcy w umowach powinni się zobowiązać, że "powierzchnia wykonanego lokalu (...) nie będzie się różnić od powierzchni zapisanej w umowie o więcej niż 2 proc.". W takich przypadkach należy bowiem uznawać, że lokal wykonano zgodnie z umową i stronom nie przysługuje prawo do odstąpienia od niej. Różnice przekraczające 2 proc. miały już uprawniać kupującego do rezygnacji.

Deweloperzy wykazywali, że takie zastrzeżenie wynika z praktyki - nie ma bowiem fizycznych możliwości, by nawet działając zgodnie z normami i sztuką budowlaną, wznieść wszystkie lokale o dokładnie takich powierzchniach jak określone w projekcie (patrz: grafika). Do swoich racji nie potrafili jednak dotąd przekonać sądów, poza Sądem Najwyższym rozpoznającym skargę kasacyjną.

- Sąd Najwyższy, a za nim Sąd Apelacyjny przyjęły, że kwestionowane postanowienia KZUD nie mają charakteru abuzywnego z uwagi na to, że nie stanowią wzorca umowy w rozumieniu art. 385[1] par. 1 k.c. Przede wszystkim jednak sądy nie dopatrzyły się jakiejkolwiek sprzeczności tych postanowień z dobrymi obyczajami czy zasadami współżycia społecznego - wskazuje radca prawny Andrzej Springer z kancelarii BWHS Bartkowiak Wojciechowski Hałupczak Springer Sp.j., pełnomocnik PZFD.

Jak podkreśla, w ocenie sądów zastrzeżenie, że 2-procentowa różnica oznacza prawidłowe wykonanie umowy, stanowi dozwolone określenie jej przedmiotu.

- Innymi słowy, w umowie deweloperskiej możliwe jest określenie przedmiotu świadczenia dewelopera za pomocą widełek, przy jednoczesnym uzależnieniu wysokości ceny od rzeczywistej powierzchni lokalu. Tego rodzaju postanowień nie można traktować jako ograniczenia odpowiedzialności dewelopera - dodaje.

Sąd apelacyjny - jak wskazuje mec. Springer - wytknąć miał też prezesowi UOKiK, że w dowolny sposób ocenił przeprowadzony przez siebie dowód z opinii biegłych. Politechnika Gdańska wskazała bowiem wyraźnie, że faktyczna powierzchnia lokalu może różnić się od projektowanej o 2,1-4,3 proc. z uwagi na specyfikę procesu budowlanego.

UOKiK musi zapłacić

Wyrok jest ostateczny, ale PZFD z decyzją, czy katalog zasad będzie ponownie stosowany, wstrzyma się do otrzymania uzasadnienia.

- Co jednak istotne, SA uchylił nie tylko wyrok sądu ochrony konkurencji i konsumentów, ale i decyzję UOKiK. A to oznacza, że przysługuje nam nie tylko zwrot kosztów postępowania. Urząd będzie musiał zwrócić związkowi także to, co zapłaciliśmy w ramach nałożonej kary, a także wszystkie koszty, jakie ponieśliśmy w wyniku decyzji, która została teraz uchylona: m.in. koszt ogłoszeń w prasie - wskazuje radca prawny Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.

Jak podkreśla, będzie to około 50 tys. zł. Wszystko wskazuje na to, że UOKiK będzie musiał zweryfikować podejście do deweloperów. O utrwalającej się linii orzeczniczej świadczy np. orzeczenie Sądu Najwyższego w innej sprawie (sygn. akt I CSK 624/13). SN podkreślił w nim, że postanowienia wzorca umowy, przewidujące określenie ostatecznej ceny lokalu zgodnie z jego rzeczywistą powierzchnią ustaloną po zakończeniu inwestycji, nie może być uznane za rażąco naruszające interesy konsumenta.

- Dotychczasowa praktyka organów ochrony konkurencji nie uwzględniała specyfiki branży budowlanej. Wymaga ona wzięcia pod uwagę niewielkich różnic w ostatecznych wymiarach lokali. Niekoniecznie są one zawinione przez dewelopera, a mogą wynikać np. z konieczności korekt na etapie budowy z przyczyn obiektywnych - komentuje Mariusz Zając, adwokat i partner w Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy.

Anna Krzyżanowska

10.07.2015

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Strona główna INTERIA.PL

Polecamy

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »