Nowy projekt ustawy autorstwa Ministerstwa Rozwoju i Technologii wzmacnia ochronę nabywców mieszkań i domów z rynku pierwotnego. Obecne przepisy nie zapewniają wystarczającej przejrzystości i ochrony w relacjach z deweloperami. Problemem jest m.in. brak pełnych i wiarygodnych informacji o historii działalności oraz standardzie realizowanych inwestycji, co utrudnia podejmowanie świadomych decyzji i dochodzenie roszczeń.
Poza rozszerzeniem funkcjonalności Portalu DOM o dostęp do bezpłatnych danych dotyczących działalności deweloperów, projekt zakłada m.in. zwiększenie wymogów dotyczących ogłoszeń i ofert sprzedaży, podwyższenie kwoty zwrotu opłaty rezerwacyjnej w przypadku niewywiązania się przez dewelopera z zobowiązań, wprowadzenie ustawowego zakazu podwyższania ceny mieszkania lub domu po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej, a także zmianę procedury odbioru lokalu. Nowe przepisy mają umożliwić zgłaszanie wad drogą elektroniczną oraz zobowiązać dewelopera lub jego pełnomocnika do udziału w odbiorze. Projekt przewiduje również modyfikację wzoru prospektu informacyjnego, która ma zwiększyć przejrzystość dokumentacji technicznej i prawnej. Projekt zakłada też ograniczenie możliwości zakończenia działalności przez spółki deweloperskie w okresie rękojmi.
Zobacz również:
Problem jest i wynika z modelu funkcjonowania deweloperów na rynku. Obecnie możliwe jest wystąpienie sytuacji, w której deweloper, realizujący przedsięwzięcie lub zadanie inwestycyjne za pomocą tzw. spółki celowej, rozwiąże daną spółkę po sprzedaży wszystkich nieruchomości wchodzących w skład tego przedsięwzięcia lub zadania, co nastąpi przed upływem okresu rękojmi za wady wynoszącego 5 lat. Roszczenie może nie być możliwe do wyegzekwowania w przypadku rozwiązania spółki zobowiązanej do realizacji rękojmi. W sytuacji likwidacji spółki celowej przed końcem okresu rękojmi nabywca pozostaje bez ochrony, chyba że likwidujący się deweloper zabezpieczy te roszczenia względem nabywców.
Kupujący zostają z wadami, a spółki znikają
Problemy w związku z taką sytuacją występują, a ich dokładna skala nie jest znana, bo żaden publiczny urząd nie prowadzi i nie publikuje takich statystyk.
Proponowana w projekcie (jest jego nowa wersja) zmiana polega na dodaniu nowych przepisów dotyczących spółek realizujących przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne. Przewidują one dodatkową ochronę nabywców w postaci zastrzeżenia, że rozwiązanie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjnej i prostej spółki akcyjnej możliwe jest nie wcześniej niż po upływie 5 lat od dnia wydania nabywcy lokalu albo domu jednorodzinnego. W przypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, której rozwiązanie nastąpiło w związku z uchwałą wspólników o rozwiązaniu spółki albo o przeniesieniu siedziby spółki za granicę bądź w wyniku wyroku sądu, wprowadzono zastrzeżenie, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości przeniesionych na nabywcę w wyniku realizacji umów przechodzi z mocy prawa na wspólników tej spółki - czytamy w uzasadnieniu.
Zobacz również:
Jednak adwokat zajmujący się sporami budowlanymi ma wątpliwości, czy taka ochrona nie byłaby iluzoryczna.
- Proponowany zakaz likwidacji spółek deweloperskich i przeniesienie odpowiedzialności za wady na wspólników po jej likwidacji realnie nie zwiększą ochrony nabywców. Nabywca nie potrzebuje spółki, tylko pieniędzy. Wspólnicy spółek deweloperskich mogą dziś po zakończeniu inwestycji wypłacić wypracowany zysk i zlikwidować spółkę. Może to nastąpić także przed upływem 5-letniego okresu rękojmi. Jeśli nabywca nie zgłosi roszczeń z rękojmi przed wykreśleniem spółki z rejestru, traci podmiot, przeciwko któremu mógłby ich dochodzić. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ich nie obejmuje - przyznaje w rozmowie z Interią Biznes adwokat Mateusz Stawski, który doradza przy inwestycjach deweloperskich i prowadzi spory budowlane.
Jednak jego zdaniem projektowane zmiany nie spełnią zakładanego celu.
- Skutkiem projektowanych zmian będzie istnienie spółki 5 lat dłużej. Zapewne bez majątku i bez środków na usunięcie wad. Wyrok zapadły przeciwko takiej spółce nie będzie wykonalny, a zarząd będzie zobowiązany złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości. Nabywcy nie daje to żadnej korzyści. Proponowane przejęcie odpowiedzialności przez wspólników przy likwidacji po 5-letnim okresie przymusowego trwania spółki będzie argumentem, żeby jej nie likwidować w ogóle. Alternatywą będzie sprzedaż udziałów podmiotom, których odpowiedzialność będzie iluzoryczna po likwidacji - tłumaczy.
Wskazuje inną drogę.
- Mechanizmem, który realnie zwiększyłby ochronę nabywców, byłby nakaz ustanowienia zabezpieczeń finansowych na wypadek wystąpienia wad, np. gwarancja bankowa, ubezpieczeniowa, ewentualnie ubezpieczenie czy zabezpieczenia części środków. Beneficjentami byliby nabywca i kolejni właściciele lokalu. Byłby to instrument skuteczniejszy i realnie zabezpieczający środki dla nabywców. Do rozważenia obowiązek ustanowienia takiego zabezpieczenia również przez wykonawcę - mówi nam Stawski.
Zobacz również:
Nowy projekt MRiT to kolejny krok zwiększający ochronę nabywców mieszkań i domów od deweloperów. Przede wszystkim wprowadzono potrzebną ochronę środków wpłacanych deweloperowi przez nabywców mieszkań.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni wpłaty na budowane mieszkania
Od początku działalności DFG (lipiec 2022 r.) do końca pierwszego półrocza 2026 r. suma środków wypłaconych z DFG na rzecz nabywców sięgnęła 28,2 mln złotych od 2024 r., z czego tylko w I półroczu 2026 r. wypłacono niemal połowę tej kwoty. W tym czasie DFG wszczął łącznie 31 spraw sądowych na kwotę ponad 20 mln złotych.
MRiT jako autor ustawy podkreśla, że planowane zmiany, dające większą ochronę klientom, są także skutkiem postulatów wyrażanych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) oraz UFG. Resort argumentuje, że zmiana zachowuje konstytucyjną zasadę proporcjonalności.
Monika Krześniak-Sajewicz
