Czy można jednocześnie kierować miliardy złotych do samorządów na budowę i remonty mieszkań komunalnych, a jednocześnie pozwalać na wyprzedaż takich mieszkań za ułamek ich wartości? Taką sytuację mamy obecnie.
Zasób mieszkań komunalnych kurczy się nadal, choć szerszym strumieniem płyną środki z budżetu centralnego zarówno na budowę nowych, jak i remonty starych mieszkań komunalnych.
"Gdzie się podział milion komunalnych mieszkań?" - ten tytuł nosiła analiza portalu RynekPierwotny.pl sprzed dziesięciu lat. Zwracała ona uwagę na bardzo szybkie tempo wyprzedaży lokali gminnych. Od czasu publikacji wspomnianej analizy gminy sprzedały ponad 150 tys. mieszkań - nierzadko z bonifikatami wynoszącymi ponad 90 proc. Wstępne szacunki wskazują natomiast, że sprzedaż mieszkań gminnych w 2025 r. wcale nie zwolniła - zauważa Andrzej Prajsnar, analityk RynekPierwotny.pl, autor raportu.
O tym, że wbrew przyjętej rządowej polityce mieszkaniowej - nie tylko opozycyjny PiS, ale także partie koalicyjne były przeciw wprowadzeniu zakazu wyprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatami - pisaliśmy w Interii w trakcie prac nad poselskim projektem Lewicy, który przy braku zgody został na kilka miesięcy zamrożony. Przedstawiciele samorządowców byli przeciwni zakazowi bonifikat i twierdzą, że skala wyprzedaży nie jest tak duża jak wcześniej.
Zobacz również:
Andrzej Prajsnar, który od lat monitoruje sektor mieszkań komunalnych, zwraca uwagę, że jest też problem z oceną tempa sprzedaży mieszkań gminnych. Polega on na tym, że dane dotyczące wspomnianego zjawiska otrzymujemy z opóźnieniem. GUS publikuje bowiem odpowiednie informacje w cyklu dwuletnim, na podstawie nadsyłanych przez gminy sprawozdań statystycznych. Na razie najnowsze dostępne i dokładne dane o liczbie sprzedanych lokali gminnych dotyczą lat 2023-2024. W tym okresie gminy sprzedały kolejne 24 tys. mieszkań. To wynik mniejszy niż chociażby w latach 2021-2022 (33 tys.), ale nadal relatywnie wysoki - zwłaszcza że zasób komunalny szybko się kurczy.
Pieniądze na remonty są, a wyprzedaż komunalnych trwa
Na podstawie dostępnych informacji GUS można obliczyć, że krajowe gminy odnotowały bardzo mocno ujemny bilans sprzedaży oraz budowy mieszkań. Od 2002 r. do 2015 r. gminy sprzedały 501 tys. lokali mieszkalnych, natomiast nowych mieszkań gminnych ukończono tylko 38 tys., a w latach 2016-2024 gminy sprzedały 146 tys. mieszkań, a liczba oddanych do użytku nowych lokali komunalnych wyniosła jedynie 13 tys.
Czyli bilans to ubytek grubo ponad pół miliona mieszkań komunalnych (51 tys. mieszkań zbudowanych w porównaniu do 647 tys. sprzedanych). Wyprzedaż rozpoczęła się w latach 90., ale wbrew pozorom trwa do dziś.
A jak wyglądał podobny bilans sprzedaży i budowy lokali gminnych z zeszłego roku? Zdaniem ekspertów RynekPierwotny.pl na razie możliwe są tylko przybliżone szacunki. Wiemy bowiem, ile lokali gminnych oddano do użytku w 2025 roku (1644), lecz brakuje dokładnych informacji na temat sprzedaży. Dane Ministerstwa Sprawiedliwości o ubiegłorocznej liczbie aktów notarialnych pozwalają natomiast sądzić, że w 2025 roku gminy sprzedały około 10 tys.-11 tys. mieszkań (z bonifikatą lub bez). Zatem bilans budowy i sprzedaży lokali gminnych ponownie był mocno ujemny.
Krótki przegląd sytuacji z dużych miast potwierdza zróżnicowanie polityki lokalnych włodarzy. Najlepszy przykład stanowi Warszawa. Dane GUS wskazują, że w latach 2002-2013 stolica sprzedała 26 305 lokali gminnych. Analogiczny wynik z lat 2016-2024 to już tylko 640 sprzedanych przez Warszawę mieszkań. Tak duża zmiana była efektem przyjęcia sprzedaży lokali po cenie rynkowej (bez bonifikat) jako generalnej zasady. Wcześniej stołeczne mieszkanie można było wykupić za 10 proc.-20 proc. wartości. Eksperci RynekPierwotny.pl obliczyli, że w latach 2005-2013 średnia cena lokalu komunalnego sprzedawanego przez Warszawę wyniosła ok. 30 tys. zł (źródło danych: Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem m.st. Warszawy na lata 2021-2025).
Zobacz również:
Jednocześnie są miasta, w których wyprzedaż została wstrzymana, w niektórych niedawno, a na przykład Kraków przestał przyjmować wnioski o taki wykup dopiero z końcem 2024 roku.
Jak niedawno pisała Interia, polityka mieszkaniowa rządu jest niespójna z tym, co robią w Sejmie koalicyjne partie. Zablokowanie wprowadzenia zakazu wyprzedaży mieszkań komunalnych przy jednoczesnym wzroście nakładów na rozbudowę zasobu mieszkań komunalnych jest w oczywistej sprzeczności. Poselski projekt Lewicy miał definitywnie zakończyć długoletnią wyprzedaż, nawet z 95-procentowymi bonifikatami, ale na etapie drugiego czytania nie było zgody wśród koalicjantów i został zablokowany i do tej pory zamrożony. Nawet opowiadająca się za rozwojem mieszkalnictwa społecznego i komunalnego Polska 2050 zmieniła zdanie między pierwszym czytaniem a posiedzeniem komisji i mocno zmiękczyła stanowisko, argumentując, że nie powinno być odgórnego zakazu i w tym obszarze samorządy powinny mieć pewną swobodę.
Zobacz również:
Bardzo mocno przeciw zakazowi stosowania bonifikat opowiedział się Związek Miast Polskich. Projekt miał wprowadzić jedynie zakaz wyprzedaży za ułamek wartości, a nie było tam zakazu sprzedaży - co oznacza, że jeżeli w danym bloku czy kamienicy zostało tylko jedno mieszkanie komunalne i utrzymywanie go nie miałoby uzasadnienia, można by je sprzedać, ale po cenie rynkowej. Tymczasem Związek Miast Polskich zasłaniał się właśnie tym argumentem, że są przypadki, gdy utrzymywanie mieszkania komunalnego w danej lokalizacji nie ma uzasadnienia, podczas gdy projekt ustawy nie zabraniał sprzedaży.
Polityka mieszkaniowa rządowa, ale koalicja podzielona
Jak pisaliśmy miesiąc temu, w związku z tym, że koalicjanci zablokowali zakaz wyprzedaży, jest nowa, łagodniejsza wersja przepisów, ale czeka na uruchomienie prac.
Jak mówił pytany o to przez Interię niedawno wiceminister Lewandowski z Lewicy, nowa propozycja wychodząca naprzeciw argumentacji samorządowców, że muszą się wywiązać z wcześniej przyjętych zobowiązań, zakłada wydłużenie vacatio legis - do 5 lat dla zakazu zbywania z bonifikatą, ale z jednym istotnym zastrzeżeniem. W okresie vacatio legis obowiązywałyby takie zasady, że jeżeli ktoś kupi mieszkanie komunalne z bonifikatą, to obecnie po 5 latach może je sprzedać bez obowiązku zwrotu bonifikaty, a nowa propozycja zakłada, że jeśli ktoś nabędzie mieszkanie w tym okresie przejściowym, a w przyszłości będzie chciał je sprzedać, to będzie zobowiązany do zwrotu bonifikaty - i to bezterminowo. To ograniczenie dotyczyłoby również kolejnych właścicieli, czyli także sytuacji, gdy przechodzi ono np. w drodze dziedziczenia.
Losy tej propozycji i odblokowania prac nad tym projektem w Sejmie mają się rozstrzygnąć w najbliższych dniach.
Monika Krześniak-Sajewicz
