Monika Krześniak-Sajewicz, Interia Biznes: Jakie są główne cele Instytutu Rynku Najmu? Co i jak na rynku najmu chce badać Instytut? Dziś brakuje danych, są rozproszone, opieramy się często na szacunkach. Nie wiadomo nawet, ile mieszkań jest wynajmowanych. Nie mówiąc już o tym, że nie znamy skali najmu krótkoterminowego, wokół którego mamy obecnie polityczną burzę.
Arkadiusz Derkacz, współzałożyciel i główny ekonomista Instytutu Rynku Najmu: Pełna zgoda. Natomiast pozyskiwanie danych i informacji o rynku nie powinno skupiać się wyłącznie na tym, ile mieszkań jest wynajmowanych i czy popyt rośnie, czy maleje. Oczywiście ceny i czynsze są ważne, medialne i dobrze się o nich czyta, ale dla funkcjonowania rynku jako takiego nie są najważniejsze.
Znacznie ważniejsze są mechanizmy. W zasadzie to, od czego pani zaczęła, czyli choćby najem krótkoterminowy. W moim przekonaniu to, że pojawił się problem najmu krótkoterminowego, jest pokłosiem tego, że rynek najmu w Polsce wciąż jest niedojrzały, ma swoje luki i podlega turbulencjom. Osoby posiadające mieszkania na wynajem próbowały optymalizować swoje przychody, a w pewnym momencie najem krótkoterminowy pojawił się jako atrakcyjna możliwość. Część inwestorów poszła właśnie w tym kierunku. Oczywiście miało to swoje negatywne konsekwencje, o których dziś słyszymy. Dla mnie jest to jednak jeden z dowodów na to, że rynek najmu w Polsce nadal się rozwija i kształtuje.
Zobacz również:
Gdzie widzi pan największe luki? Do tego, żeby analizować rynek, trzeba wiedzieć, jak duży on jest, jak funkcjonuje, gdzie jest szara strefa, czy umowy są rejestrowane. Bez tego trudno przejść do głębszych analiz. Czy w ogóle wiemy, ile mieszkań jest w Polsce wynajmowanych, niezależnie od formy?
Na to trzeba spojrzeć dwutorowo. Z jednej strony mamy coraz więcej, choć wciąż za mało, bardzo rzetelnych badań naukowych. W nich rzeczywiście pojawia się kwestia liczby mieszkań i wielkości rynku. Jednocześnie chodzi o to, żeby je wykorzystywać i informować o nich, bo teraz często nikt o nich nie słyszy, a niosą ze sobą cenne informacje.
Jeśli miałbym krótko odpowiedzieć na pani pytanie, to tak, istnieją badania pozwalające oszacować wielkość rynku. Ja osobiście zakładam, że mówimy o rynku na poziomie około 1,1-1,2 mln mieszkań wynajmowanych. Jednym z celów instytutu jest właśnie zebranie tej wiedzy w jednym miejscu i regularne informowanie rynku o tym, co się dzieje.
Dlaczego dziś nie mamy pełnej informacji gromadzonej przez państwo i musimy opierać się na różnych źródłach oraz szacunkach?
Problem jest szerszy i nie dotyczy wyłącznie rynku mieszkaniowego. Wynika to z pewnych niedoskonałości naszego systemu zbierania danych. Często brakuje drobnych elementów sprawozdawczości. Dobrym przykładem są dane podatkowe. W statystykach Ministerstwa Finansów możemy sprawdzić, jakie przychody pochodzą z najmu, ale nie wiemy, jakiego rodzaju jest to najem. Czy chodzi o mieszkanie, garaż czy choćby wynajem fragmentu działki pod reklamę.
Nie deprecjonowałbym jednak samych szacunków. Większość statystyk, nie tylko z rynku nieruchomości, opiera się właśnie na szacowaniu. Tak działają GUS, Eurostat i wiele instytucji na świecie. Trzeba po prostu umieć te szacunki odpowiednio interpretować.
Jaki jest więc główny cel badań prowadzonych przez instytut?
Naszym sztandarowym projektem są badania koniunktury rynku najmu. Nie chodziło nam o stworzenie kolejnego badania, które pokazuje wyłącznie liczbę mieszkań czy poziom czynszów. Chciałem pokazać coś, co jest kluczowe dla każdego rynku, czyli nastroje jego uczestników.
Podobnie działają badania koniunktury prowadzone przez GUS czy Eurostat. Pokazują one, jakie nastroje panują w przemyśle, usługach czy wśród konsumentów. Na rynku najmu takich badań nie było. Pytamy więc ekspertów rynku najmu i właścicieli mieszkań o to, jak oceniają obecną sytuację i czego spodziewają się w przyszłości.
Dlaczego nie badacie również nastrojów najemców?
Nie pomijamy ich całkowicie, ponieważ ich perspektywa częściowo pojawia się w opiniach ekspertów, którzy na co dzień pracują z najemcami. Nie prowadzimy natomiast bezpośrednich badań wśród najemców. Z jednej strony byłoby to bardziej skomplikowane, a z drugiej zależało mi na zachowaniu metodologii zbliżonej do tej stosowanej przez GUS i Eurostat. Dzięki temu nasze wyniki w przyszłości będą bardziej porównywalne. Do najemców kierujemy inne badania, które będą dopełniały obraz współczesnego rynku najmu.
Czyli te badania pokazują bardziej sytuację i nastroje w biznesie wynajmu mieszkań niż sytuację na rynku najmu?
Tak. Bardziej odzwierciedlają emocje, nastroje i oczekiwania uczestników rynku. Przy czym pamiętajmy, że zdecydowana większość właścicieli mieszkań to osoby fizyczne posiadające jedno lub dwa mieszkania, które często nie traktują tego jako główne źródło utrzymania.
Zobacz również:
Jak ocenia pan zmianę podejścia do inwestowania w mieszkania? Przez wiele lat były one traktowane jako pewna inwestycja i źródło dochodu pasywnego. Mam jednak wrażenie, że to się zmienia.
Ja bym przekornie powiedział, że jest to dowód na profesjonalizację i dojrzewanie rynku najmu w Polsce. Coraz więcej mamy właścicieli, których nazywam świadomymi inwestorami. Nawet jeśli są to osoby fizyczne, to świadomie podejmują decyzję o wejściu na rynek najmu jako inwestorzy.
To przesunięcie akcentu z przypadku na świadomą inwestycję pokazuje, że rynek dojrzewa. Coraz częściej nie jest już efektem tego, że komuś zostało drugie mieszkanie po rodzinie lub po przeprowadzce. Coraz częściej jest świadomą decyzją inwestycyjną bazującą na coraz bardziej racjonalnych argumentach..
Jak ocenia pan obecną sytuację na rynku najmu?
Mamy dopiero trzecie notowanie naszego badania, ale już dziś można wyciągać pewne wnioski. Widzę początek stabilizacji rynku najmu. Po zaburzeniach związanych z wybuchem wojny w Ukrainie i gwałtownym spadkiem podaży mieszkań rynek zaczyna wracać do równowagi. Wszystko stopniowo się samo reguluje. W średnim terminie widzę raczej spokojną i stabilną sytuację. Oczywiście w krótkim okresie zawsze będziemy mieli sezonowość związaną z wakacjami, studentami czy początkiem roku akademickiego.
Co będzie najmocniej wpływać na tę sytuację? Stopy procentowe i dostępność kredytów hipotecznych, bo część najemców kupi zamiast wynajmować, rozwój mieszkalnictwa społecznego, coś innego?
Wbrew obiegowym opiniom nie jestem przekonany, że krótkoterminowe zmiany stóp procentowych automatycznie powodują masowe przechodzenie z najmu do własności lub odwrotnie. To są decyzje podejmowane na lata. Gospodarstwa domowe nie zmieniają sposobu zamieszkania z tygodnia na tydzień. Znacznie ważniejsza jest dla mnie stabilność najmu. Jeśli relacje między właścicielem i najemcą będą coraz bardziej profesjonalne, a umowy bardziej przewidywalne i bezpieczne dla obu stron, to właśnie takie czynniki będą wzmacniać rynek. Dzisiejsza rozmowa o tym, że ludzie wynajmują mieszkania wyłącznie dlatego, że nie stać ich na zakup mieszkania na kredyt, jest moim zdaniem zbyt dużym uproszczeniem. Gdyby porównać czynsz najmu i ratę kredytu, to często te kwoty są do siebie zbliżone.
Tak, tylko nie zgodzę się z panem, że jeśli rata kredytu jest zbliżona do czynszu najmu, to z punktu widzenia najemcy jest to sytuacja neutralna. Bo na koniec dnia, po 10 czy 20 latach, w wariancie kredytu ma on majątek w postaci mieszkania, a w wariancie najmu nie ma. To jednak zasadnicza różnica.
To prawda, ale proszę zwrócić uwagę, że taka sytuacja będzie miała miejsce wtedy, gdy będziemy mówili o gospodarstwie domowym, które jest ustabilizowane, znalazło swoje miejsce na świecie i gdzieś tam żyje oraz mieszka. Natomiast mamy też osoby, które wynajmują mieszkanie, bo wyjechały zawodowo, mają inne preferencje albo nie wiedzą, gdzie będą za rok, dwa czy pięć lat. Nie mówię tu wyłącznie o studentach. Przyczyn najmu jest bardzo wiele. Prowadzę badania dotyczące preferencji najemców i okazuje się, że powodów wynajmowania mieszkań jest naprawdę dużo. To, co pani powiedziała, jest prawdą, ale nie dla całego społeczeństwa. Nie możemy tego uogólniać. Jest duża grupa osób, które nawet jeśli stać na zakup mieszkania, a czasem nawet posiadają nieruchomość w innym miejscu, to i tak wynajmują mieszkanie, bo takie mają potrzeby, preferencje albo styl życia.
Czy rynek będzie się coraz bardziej profesjonalizował, w jakąś bardziej instytucjonalną formę, czy zostaniemy przy indywidualnych umowach?
Będzie się profesjonalizował i już dziś to widać, choćby w danych podatkowych dotyczących najmu okazjonalnego. Liczba takich umów i rozliczeń systematycznie rośnie. To pokazuje, że właściciele coraz częściej działają świadomie, podpisują umowy, korzystają z aktów notarialnych, weryfikują swoich potencjalnych najemców i prowadzą wynajem w bardziej uporządkowany sposób. Widzimy też rozwój nowych segmentów rynku: najmu abonamentowego, PRS-ów czy prywatnych akademików, czyli PBSA. To wszystko pokazuje, że rynek najmu staje się coraz bardziej profesjonalny, a jednocześnie coraz bardziej różnorodny.
Zarówno dla strony najemców, jak i wynajmujących ważne jest to, czy czynsze najmu będą rosły, czy będą spadały. Mówił pan o stabilizacji rynku. Czy to oznacza, że czynsze pozostaną na podobnym poziomie? Mieszkań na wynajem przybywa, ofert jest więcej. Co może dziś powiedzieć ekonomista, gdy ktoś pyta po prostu, czy czynsze najmu będą rosły, czy spadały?
Dobrze, że podkreśliła pani, że mam odpowiedzieć jako ekonomista, bo wtedy najłatwiej powiedzieć, że ceny działają w cyklach i temat załatwiony. A mówiąc już zupełnie poważnie, rzeczywiście te cykle są widoczne, zarówno w czynszach, jak i w liczbie ofert. Jeśli spojrzymy na dłuższą perspektywę, widać sezonowość na rynku. Wiosna, później jesień, studenci rozpoczynający rok akademicki. Te cykle powtarzają się od lat.
Oczywiście mieliśmy też wyjątkową sytuację po wybuchu wojny w Ukrainie, kiedy podaż mieszkań krótkookresowo się załamała. Jednak gdy patrzymy na rynek w długim okresie, zarówno zmiany czynszów, jak i liczba ofert na największych portalach internetowych zachowują się bardzo cyklicznie. Dużo ciekawsze jest jednak to, o czym pani wspomniała: liczba mieszkań na wynajem rośnie. To prawda, ale warto dodać jeszcze jedną rzecz. Rośnie liczba mieszkań wynajmowanych oraz liczba transakcji realizowanych w sposób profesjonalny, czyli zgłaszanych do urzędu, zawieranych legalnie, często z dodatkowymi zabezpieczeniami, takimi jak akty notarialne czy komercyjne ubezpieczenia najmu. To pokazuje, że udział szarej strefy na rynku najmu stopniowo maleje. I to jest bardzo dobra informacja płynąca z danych, które obserwujemy między innymi za pośrednictwem Ministerstwa Finansów.
Zobacz również:
Czy widzi pan zjawisko, w którym część osób dochodzi do wniosku, że najem nie jest jednak takim łatwym dochodem pasywnym, jak wcześniej zakładano, a przy obecnych stopach zwrotu może lepiej kupić inflacyjne obligacje skarbowe niż zajmować się pozyskiwaniem najemców? Czy są już jakieś sygnały potwierdzające taką hipotezę?
Widzę takie zjawisko i bardzo się cieszę, że ten temat pojawia się w debacie publicznej. Dla mnie jest to kolejny dowód na dojrzewanie rynku. Pamiętam, jak ponad 20 lat temu zaczynałem swoją przygodę z rynkami finansowymi. Wtedy słyszeliśmy, że nie każda forma inwestowania jest odpowiednia dla wszystkich. Dzisiaj jesteśmy w podobnym miejscu, jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy. Nie każda inwestycja w mieszkanie będzie najlepszym rozwiązaniem dla każdego Polaka i każdej Polki. Tak samo jak ktoś może wybierać między akcjami, obligacjami czy funduszami inwestycyjnymi, tak samo może zdecydować, czy chce inwestować w mieszkanie na wynajem.
Jedni mają większą skłonność do ryzyka, inni mniejszą. Jedni chcą samodzielnie zajmować się najmem, inni wolą zlecić wszystko pośrednikowi i otrzymywać jedynie określony dochód.
Nie postrzegałbym więc tego jako problem makroekonomiczny czy oznakę ucieczki z rynku najmu. To raczej naturalny proces podejmowania racjonalnych decyzji inwestycyjnych. Coraz więcej osób świadomie ocenia różne możliwości inwestowania kapitału i wybiera tę, która najlepiej odpowiada ich oczekiwaniom. To kolejny dowód na to, że rynek staje się coraz bardziej dojrzały, profesjonalny i oparty na racjonalnych decyzjach, a coraz mniej na przypadku. Coraz rzadziej mamy sytuację, w której ktoś wynajmuje mieszkanie wyłącznie dlatego, że akurat wszedł w jego posiadanie. Taki model powoli odchodzi do przeszłości.
Arkadiusz Derkacz: ekspert specjalizujący się w analizie najmu mieszkań, bezpieczeństwie ekonomicznym oraz zachowaniach najemców. Zawodowo związany jest m.in. z Uniwersytetem Kaliskim. Jest członkiem American Real Estate Society, Housing Studies Association i Towarzystwa Naukowego Nieruchomości.
Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz
