W skrócie
- Nowa ustawa dla spółdzielni mieszkaniowych wprowadza czteroletnie kadencje dla prezesów, zwiększa transparentność wydatków i nakłada obowiązek publikowania rejestru umów online.
- Lokatorzy zyskują większy wgląd w decyzje zarządów i mogą uczestniczyć w zebraniach zarówno stacjonarnie, jak i zdalnie, a decyzje o większych inwestycjach będą wymagały uchwały.
- W kolejnym projekcie ustawy przewidziane są zmiany dotyczące weryfikacji dochodów najemców mieszkań komunalnych, likwidacja wskaźnika metrażowego.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu
Monika Krześniak-Sajewicz, Interia: Jest gotowy projekt ustawy, która ma dać większy wpływ lokatorom - członkom spółdzielni mieszkaniowych na to, co się dzieje i jak są podejmowane decyzje. Obecnie to problem zwłaszcza w dużych spółdzielniach. Czy projekt rzeczywiście zwiększy ich dostęp do informacji i możliwość wpływania na kluczowe decyzje, które dziś zapadają często poza wiedzą i kontrolą lokatorów?
Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii: - Tak, będą mieli na nie większy wpływ, ale oczywiście pod warunkiem, że będą chcieli, bo to wymaga aktywności od lokatorów. W spółdzielniach powyżej 500 lokali będzie obowiązek prowadzenia strony internetowej, a na niej publikowania m.in. rejestru umów - informacji o zawartych umowach na usługi czy prace. Dzięki temu spółdzielcy będą wiedzieli, na co idą ich pieniądze.
Czyli będzie można sprawdzić, kto wykonuje prace, jaka jest wartość umowy, terminy realizacji?
- Tak, chcemy, żeby były podane dane wykonawcy, przedmiot umowy, wynagrodzenie, terminy. Już mamy sygnały od zarządów spółdzielni, że obawiają się "utraty konkurencyjności", ale to pokazuje, że zamiast widzieć szansę, że zgłosi się tańszy wykonawca i kolejne prace mogą być wykonane za niższą kwotę, traktują jawność jako zagrożenie. Transparentność jest kluczowa.
A co z informowaniem o walnych zgromadzeniach i możliwością uczestnictwa? W dużych spółdzielniach część osób w ogóle nie wie, kiedy i w jakim trybie spotkania się odbywają.
- Walne zgromadzenia powinny być coroczne. Wprowadzamy też możliwość organizowania ich w trybie przedstawicielskim - najpierw wybór przedstawicieli osiedli, którzy potem biorą udział w walnym. To taka demokracja pośrednia, ale będzie łatwiej wpływać na decyzje zarządów, zwłaszcza w dużych spółdzielniach.
- Jak duża spółdzielnia jest podzielona na osiedla, to w pierwszej kolejności może się odbyć spotkanie, na którym wybierze się przedstawicieli, którzy następnie mogą wziąć udział w walnym zgromadzeniu.
- Dajemy też możliwość uczestnictwa zdalnego, jeśli spółdzielcy wpiszą to do statutu i regulaminu. Mamy XXI wiek - trzeba dać ludziom możliwość spotkań online. Część zarządów postrzega to jako zagrożenie, bo takie spotkanie jest mniej "sterowalne", ale ktoś, kto dobrze zarządza i pokazuje, skąd biorą się koszty, na co zostały wydane pieniądze, nie ma się czego bać. Chodzi o transparentność i zrozumienie zasad zarządzania.
Wprowadzona ma być kadencyjność zarządów. Jak to będzie wyglądać?
- Dotąd prezesi mogli pełnić funkcję przez długie lata - aż do odwołania przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie, w zależności od tego, jak zostali powołani. Wprowadzamy kadencję czteroletnią - chyba, że statut stanowi inaczej, bo można ją skrócić.
- Jeśli taki prezes chce kandydować na kolejną kadencję, to raz na cztery lata stanie przed radą nadzorczą albo walnym, rozliczy się z poprzedniego okresu, przedstawi plany - i może być ponownie wybrany.
- To będzie zdrowe i ożywcze dla spółdzielni. Sama świadomość, że trzeba przekonać ludzi do wyboru na kolejną kadencję, wprowadzi nową jakość w relacjach spółdzielcy-zarząd. Czy to mniej komfortowe dla zarządu? Pewnie tak, zwłaszcza dla tych, którzy są prezesami 30-40 lat. Ale dla spółdzielni to dobrze - jeśli ktoś ma wizję na kolejne lata i wykonuje tę pracę rzetelnie i aktywnie, to dla niego też lepiej.
Czyli nie będzie ograniczenia liczby kadencji, tylko wprowadzona zostanie kadencyjność i konieczność ponownego wyboru. Jeśli ktoś zostanie wybrany, może pełnić funkcję nawet przez 20 lat, pod warunkiem odnawiania mandatu?
- Tak, dokładnie - nie wprowadzamy limitu kadencji, tylko obowiązek odnawiania mandatu. Może to być pięć, osiem razy - bardzo proszę, jeśli spółdzielcy wyrażą zgodę. To rozwiązanie jest oczywiste w spółkach prawa handlowego czy innych instytucjach - mandat musi być odnawiany, co wymusza rozliczenie i przedstawienie planów. To zdrowe dla spółdzielni.
Ma być też wskazanie czynności przekraczających zwykły zarząd - kiedy będzie wymagana uchwała właścicieli? O jakie sytuacje konkretnie chodzi?
- Jeśli chodzi o czynności przekraczające zwykły zarząd - projekt precyzyjnie wskazuje, kiedy potrzebna jest uchwała właścicieli. Dotyczy to głównie przeznaczenia lub dysponowania częściami wspólnymi. W pozostałych sprawach decyzję podejmuje zarząd spółdzielni. To wprowadza większą pewność i porządkuje proces decyzyjny, który dziś bywa niejasny.
Czyli mówiąc prosto - zarząd nie będzie mógł samodzielnie podejmować decyzji o większych inwestycjach czy zmianach w częściach wspólnych?
- Tak, to krok wychodzący naprzeciw postulatom spółdzielców i samych zarządów, które sygnalizowały brak jasności. Teraz będzie wiadomo, które czynności wymagają uchwały właścicieli, a które nie - co skróci proces decyzyjny i zmniejszy ryzyko sporów.
A co z dostępem do dokumentów spółdzielni? To będzie duża zmiana?
- Tak. Prawo dostępu otrzymają nie tylko członkowie spółdzielni, ale też właściciele lokali zarządzanych przez spółdzielnię. Powinni mieć wgląd w statut, dokumenty finansowe czy umowy, skoro z nich wynikają koszty, które ponoszą. Dodatkowo jak wspominałem - wprowadzamy obowiązek prowadzenia rejestru umów - wszystkie spółdzielnie powyżej 500 lokali będą musiały prowadzić stronę internetową z informacjami o zamówieniach i zleceniach. To zwiększy transparentność.
Czy rejestr obejmie wszystkie umowy spółdzielni?
- Tak, z wyłączeniem zwykłych umów o pracę.
Jest też punkt dotyczący zakazu łączenia funkcji członka zarządu z członkostwem w związku rewizyjnym. O co konkretnie chodzi?
- Obecnie mechanizm lustracji bywa fikcją. Wprowadzamy zasadę, że zmiana związku rewizyjnego może nastąpić raz na 6 lat, a lustracja jest co 3 lata. W tej sytuacji zarząd nie będzie mógł "uciekać" do innego związku po niekorzystnej kontroli. W praktyce lustrator nie będzie już tak chętnie "przymykał oka" na nieprawidłowości.
- Po drugie, członkowie zarządów nie mogą reprezentować związku rewizyjnego - by uniknąć sytuacji, w której są sędziami we własnej sprawie. Po trzecie, umożliwiamy, by pracownicy spółdzielni byli lustratorami, ale nie w swojej spółdzielni - to poprawi jakość kontroli, bo dziś lustracje wykonują byli pracownicy, którzy nie zawsze są na bieżąco z przepisami. Wprowadzamy też możliwość odwołania od wyników lustracji do Krajowej Rady Spółdzielczej, aby zapewnić dodatkowy poziom weryfikacji.
Kiedy będą kolejne z zapowiadanych projektów ustaw?
- Na początku przyszłego tygodnia planujemy skierować do konsultacji przepisy dotyczące ustawy o własności lokali oraz ustawy o ochronie praw lokatora i mieszkaniowym zasobie gmin. Chcemy to zrobić jeszcze przed świętami.
Ten drugi projekt dotyczy zapowiadanego wprowadzenia obowiązku weryfikacji dochodów najemców mieszkań komunalnych?
- Projekt obejmuje m.in. obowiązek weryfikacji dochodowej najemców mieszkań komunalnych i odejścia od tzw. automatycznego dziedziczenia umów najmu. Po śmierci najemcy jego bliscy wciąż będą mogli wstąpić w stosunek najmu, ale będą musieli poddać się weryfikacji dochodowej. Podkreślam, że nikogo nie będziemy "wyrzucać" z lokali komunalnych - jeśli weryfikacja wykaże, że jego bliscy mają dochody przekraczające próg dochodowy, zapłacą po prostu proporcjonalnie wyższy czynsz. Jednocześnie zakładamy likwidację wskaźnika metrażowego w przypadku osób, które ubiegają się o mieszkanie komunalne, o co zabiegają ruchy lokatorskie. Teraz poza dochodem, stosowany przez gminy wskaźnik metrażowy uniemożliwia niekiedy możliwość najmu mieszkania komunalnego - np. w sytuacji, gdy obecnie zamieszkiwany lokal jest w bardzo złym stanie technicznym, ale przekroczony jest metraż.
A jeśli chodzi o weryfikację dochodową osób już zamieszkujących - jaka będzie główna zasada?
- Weryfikacja dochodów będzie obowiązkowa co trzy lata, ale przy wyższych progach dochodowych i mniej drakońskich zasadach kalkulacji podwyżek. Podwyżki, które nie obejmą emerytów i rencistów, będą proporcjonalne do dochodów lokatora - jeśli na przykład przekroczy próg dochodowy o dziesięć procent, będzie płacił o dziesięć procent wyższy czynsz. Raz jeszcze podkreślam, że nie chodzi nam o wypychanie ludzi z zasobu, ale o bardziej sprawiedliwe zasady najmu komunalnego. Nowe ustawowe progi dochodów, po przekroczeniu których lokator będzie płacił podwyższony czynsz, będą oczywiście wyższe niż te, które obecnie określają samorządy,
- Natomiast jeżeli ktoś zarabia 15- 20 tysięcy zł na rękę, to nie powinien płacić jednej czwartej czynszu rynkowego. Chcemy, żeby w takich przypadkach czynsz był bardziej zbliżony do rynkowego, choć nadal niższy.
- Równolegle przygotowujemy projekt ustawy o społecznych zasobach mieszkaniowych i inwestycjach mieszkaniowych, który ma wprowadzić mechanizmy motywujące gminy do lepszego zarządzania zasobem, uzależniając od tego możliwość otrzymania środków z Funduszu Dopłat. Liczę, że wniosek o wpis do wykazu prac rządu trafi na początku stycznia.
Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz
