W zaprezentowanym przez Stowarzyszenie Rozwój Plus Mateusza Morawieckiego planie na poprawę sytuacji demograficznej jest też element mieszkaniowy, a konkretnie cztery punkty, które mają pomóc rodzinom w pokonaniu tej przeszkody, jaką jest trudność w zapewnieniu odpowiedniego lokum. Jak wskazują autorzy pomysłu, kryzys mieszkaniowy - wyrażony przez przeludnienie i zjawisko "gniazdownictwa" (mieszkanie z rodzicami) - stanowi obecnie najsilniejsze "wąskie gardło" sfery materialnej. Co proponują?
"Należy wyłączyć z badania zdolności kredytowej fakt posiadania dzieci. Obniżanie zdolności kredytowej rodzinom z dziećmi, które planują powiększyć przestrzeń do życia, nakręca spiralę rezygnacji z kolejnego dziecka" - proponują w pierwszym punkcie. Drugi zakłada: "upowszechnienie niekomercyjnych form zaspokajania potrzeb mieszkaniowych oraz oddziaływanie podażowe na rynek w celu obniżenia cen mieszkań, przede wszystkim poprzez obniżenie marż". Trzecia propozycja to spłata części kredytu hipotecznego po urodzeniu dziecka: możliwość aplikowania o spłatę przez państwo części kapitału kredytu hipotecznego, do wysokości zależnej od liczby posiadanych dzieci, wieku rodziców i ich sytuacji materialnej. Podobne rozwiązania funkcjonują np. na Węgrzech - czytamy w opublikowanym raporcie.
Jako czwarty punkt proponują Prywatne Agencje Najmu - miałby to być system zachęt dla wynajmujących (gwarancje płatności, ulgi podatkowe) w zamian za stabilny najem dla rodzin z dziećmi.
Dzieci a zdolność kredytowa. Najwięcej wątpliwości budzi jeden postulat
Na razie to tylko lakonicznie zasygnalizowane pomysły, ale zapytaliśmy specjalistów, jak oceniają te kierunki.
- Jeśli miałabym oceniać "program mieszkaniowy" stowarzyszenia Rozwój Plus, to na dziś powiedziałabym ostrożnie: to jeszcze nie jest program, lecz kilka bardzo skrótowo zarysowanych kierunków w raporcie poświęconym demografii. Warto odnotować, że stowarzyszenie w ogóle dostrzega znaczenie dostępnego mieszkania dla decyzji o założeniu i powiększeniu rodziny. Same propozycje są jednak tak lakoniczne, że rodzą więcej pytań niż odpowiedzi - komentuje w rozmowie z Interią Aleksandra Krugły z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
- Jak duży miałby być sektor mieszkań niekomercyjnych, kto miałby go finansować i w jakim modelu, czy kontynuacja aktualnych kierunków rozwijających TBS/SIM? Czym Prywatne Agencje Najmu różniłyby się od istniejących społecznych agencji najmu, kto by je nadzorował i jakie gwarancje otrzymywaliby najemcy? Czy spłata kredytu po urodzeniu dziecka oznacza rozszerzenie już istniejącej spłaty rodzinnej, czy zupełnie nowy instrument? Dziś BGK może spłacić 20 tys. zł po pojawieniu się drugiego dziecka oraz 60 tys. zł po trzecim lub kolejnym, ale wyłącznie w ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego - wylicza ekspertka IRMiR.
I dodaje, że najwięcej wątpliwości ma wobec pomysłu nieuwzględniania dzieci przy liczeniu zdolności kredytowej.
- KNF wymaga przecież, by bank oceniał rzeczywistą sytuację gospodarstwa domowego, w tym liczbę osób na utrzymaniu i realne koszty życia. Dziecko nie powinno być oczywiście "karą" w bankowym algorytmie, ale administracyjne pominięcie kosztów jego utrzymania nie zwiększy dochodu rodziny. Może wręcz stworzyć pozorną zdolność kredytową i zwiększyć ryzyko nadmiernego zadłużenia.... - zastanawia się Krugły.
Zobacz również:
Faktycznie posiadanie na utrzymaniu dzieci mocno wpływa na zdolność kredytową. Bank postrzega dzieci jako czynnik zwiększający koszty utrzymania gospodarstwa domowego. W przypadku przykładowej pary z dochodem 12 tys. zł netto jedno dziecko obniża dostępną kwotę kredytu o 174 tys. zł, a dwoje dzieci aż o 348 tys. zł. - wylicza Jarosław Sadowski, dyrektor działu analiz Rankomat.pl.
Tylko że pomysł "wyłączenia z badania zdolności kredytowej faktu posiadania dzieci" jest mocno problematyczny i sprzeczny z podstawowymi regulacjami, a nawet z matematyką.
- To kłóci się z samą koncepcją zdolności kredytowej. Ocena zdolności opiera się na prostym mechanizmie: przychody minus koszty utrzymania. To, co pozostaje, w odpowiedniej proporcji może zostać przeznaczone na spłatę raty kredytu. Wyłączenie dzieci oznaczałoby przyjęcie założenia, że gospodarstwo domowe nie ponosi kosztów ich utrzymania, a to jest po prostu nierealne - mówi Interii Krzysztof Bontal, pośrednik kredytowy i prezes Proferto.
Jak podkreśla, obecne rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego zobowiązują banki do uwzględniania kosztów utrzymania gospodarstwa domowego, w tym osób pozostających na utrzymaniu kredytobiorcy.
- Podejście KNF jest ostrożnościowe i ma zapobiegać nadmiernemu zadłużaniu się klientów. W rekomendacjach wprost wskazuje się, że należy uwzględniać koszty utrzymania, które nie powinny być niższe od określonych minimów. Ostatnio nadzór nawet zasugerował zaostrzenie zasad uwzględniania 800+. Żeby zrealizować postulat wyłączenia dzieci z liczenia zdolności kredytowej, trzeba byłoby w praktyce odwrócić obecne zasady oceny ryzyka kredytowego - ocenia.
Zdaniem Krzysztofa Bontala propozycja mogłaby być rozważana wyłącznie wtedy, gdy towarzyszyłyby jej dodatkowe mechanizmy ograniczające ryzyko lub zwiększające dochody gospodarstw domowych.
Pomysł niezgodny z regulacjami KNF
- Musiałyby pojawić się znów pomysły dopłat, gwarancji albo innych rozwiązań zmniejszających obciążenia kredytobiorców, żeby można byłoby analizować taki pomysł. W przedstawionych założeniach nie ma jednak mowy o żadnym mechanizmie zastępczym. Dlatego dziś uważam ten postulat za nierealny - podkreśla.
Co na to sami bankowcy?
- Prawo bankowe w sposób dość ogólny odnosi się do kwestii badania zdolności kredytowej, wskazując, że bank uzależnia przyznanie kredytu od zdolności kredytowej rozumianej jako zdolność do spłaty kredytu wraz z odsetkami w terminach przewidzianych w umowie. Natomiast bardzo precyzyjne są rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego dotyczące oceny zdolności kredytowej, w szczególności Rekomendacja S, która odnosi się do kredytów mieszkaniowych. Rekomendacja S przewiduje m.in., że przy analizie wydatków bank powinien uwzględniać kwoty odpowiadające ich rzeczywistemu poziomowi, w szczególności biorąc pod uwagę liczbę osób pozostających na jego utrzymaniu, status mieszkaniowy i miejsce zamieszkania. Co więcej, ostatnie stanowisko KNF wskazuje, że przy ocenie zdolności kredytowej powinno się ze szczególną ostrożnością podchodzić do uwzględniania w dochodach świadczenia 800+, ponieważ okres jego wypłaty jest, co do zasady, krótszy niż okres spłaty kredytu - mówi Interii Agnieszka Wachnicka, wiceprezes Związku Banków Polskich.
Jak wyjaśnia, dzieci są uwzględniane przy badaniu zdolności kredytowej dlatego, że generują realne koszty utrzymania gospodarstwa domowego i wpływają na możliwości spłaty rat.
Zobacz również:
- Zasady oceny zdolności kredytowej nie odnoszą się wyłącznie do dzieci. W ocenie zdolności kredytowej uwzględnia się każdą osobę pozostającą na utrzymaniu kredytobiorcy. Może to być również rodzic czy inny członek gospodarstwa domowego. Każda osoba pozostająca na utrzymaniu kredytobiorcy oznacza realne koszty związane z wyżywieniem, utrzymaniem i codziennym funkcjonowaniem, które wpływają na poziom wydatków gospodarstwa domowego. Zarówno przepisy prawa, jak też wytyczne nadzorcze, wymagają od banków przeprowadzenia, przed udzieleniem kredytu, rzetelnej i kompleksowej oceny zdolności kredytowej, opartej o pełny obraz dochodów i wydatków kredytobiorcy - dodaje wiceprezes ZBP.
Tłumaczy, że badanie zdolności kredytowej ma wykazać, czy klient będzie w stanie regularnie spłacać zobowiązanie przez cały okres kredytowania.
- Wyłączenie kluczowych kategorii wydatków z tego badania mogłoby prowadzić do sytuacji, w której niektórzy kredytobiorcy wprawdzie uzyskaliby łatwiejszy dostęp do kredytu, ale mogliby popadać w problemy z jego obsługą w okresie kredytowania - wyjaśnia.
Dopłaty po narodzinach dziecka i "nowy" pomysł na najem
Krzysztof Bontal bardziej przychylnie ocenia inną propozycję zawartą w programie, dotyczącą spłaty części kredytu hipotecznego po urodzeniu dziecka, choć zaznacza, że propozycja jest zbyt ogólnikowa.
- Tego typu rozwiązania mogą wspierać politykę prorodzinną. Nie sądzę, by ktoś decydował się na kolejne dziecko wyłącznie z powodu takiej dopłaty, ale dla rodzin rozważających powiększenie rodziny mogłoby to być dodatkowym argumentem przy podejmowaniu decyzji. Podobne mechanizmy funkcjonują już częściowo w Polsce w ramach tzw. spłaty rodzinnej w programie gwarantowanych kredytów mieszkaniowych, jednak są one dostępne dla ograniczonej grupy beneficjentów. Jeżeli propozycja Rozwoju Plus miałaby objąć szerszą grupę kredytobiorców niż obecne programy, mogłaby mieć większy zasięg i mocniejsze oddziaływanie. To jednak wymagałoby poznania szczegółów i źródeł finansowania. Sam kierunek można uznać za prorodzinny, ale bez konkretnych założeń trudno ocenić skuteczność takiego rozwiązania - podsumowuje.
Także Aleksandra Krugły zaznacza, że z oceną całości poczekałaby na szczegóły. - Być może kolejnym krokiem Rozwoju Plus powinien być osobny raport poświęcony już wyłącznie mieszkalnictwu? - dodaje.
Monika Krześniak-Sajewicz
