Reklama

W jaki sposób należy starać się o pozwolenie na budowę domu

Przed wystąpieniem z wnioskiem inwestor musi sprawdzić, jaki status ma jego działka. Jeśli nie jest ona objęta planem zagospodarowania przestrzennego, musi uzyskać decyzję o warunkach jej zabudowy.

Osoby, które zamierzają wiosną przyszłego roku ruszyć z budową domu, powinny już teraz rozpocząć kompletowanie wymaganych dokumentów, a następnie złożyć wniosek o uzyskanie pozwolenia na budowę. Większych formalności nie wymaga tylko budowa obiektów takich jak niewielki garaż czy altana. Rozpoczęcie prac budowlanych w ich przypadku jest możliwe po dokonaniu zgłoszenia u starosty. Domy oraz większe budynki gospodarcze muszą powstawać zgodnie ze ściśle określoną procedurą budowlaną.

Wymagane dokumenty

Obowiązki związane z prawidłowym przygotowaniem inwestycji oraz dokumenty potrzebne do legalnego rozpoczęcia robót budowlanych wskazuje ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Roboty związane z budową domu można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. [Przykład 1]

Reklama

Pierwszym z dokumentów, jaki należy uzyskać przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia, jest wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zawiera on informacje na temat możliwości wykorzystania nieruchomości, na której planujemy postawić budynek. Dokument wydaje urząd gminy/miasta właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości po uiszczeniu opłaty skarbowej. Jest ona uzależniona od objętości wypisu i wyrysu. Koszt wypisu wynosi od 30 do 50 zł, natomiast za wyrys należy zapłacić 20 zł za każdą wchodzącą w jego skład pełną lub rozpoczętą część odpowiadającą stronie formatu A4, jednak nie więcej niż - w sumie - 200 zł. We wniosku o wydanie wypisu i wyrysu należy wskazać numer ewidencyjny nieruchomości i jej położenie. Dokument powinien zostać przygotowany w ciągu 30 dni.

Plan zagospodarowania przestrzennego może szczegółowo określać wymagania dotyczące wyglądu domu, dachu, kąta nachylenia połaci, wysokości budynku, a nawet materiałów wykończeniowych i wielkości terenów zielonych. Zagospodarowanie danej działki możliwe jest wyłącznie w sposób określony w miejscowym planie. Jeżeli plan wskazuje, że dany teren przeznaczony jest pod zabudowę jednorodzinną, to nie można wybudować supermarketu lub fabryki. Jeżeli została wskazana w nim ostateczna linia zabudowy, to właściciel gruntu nie może liczyć nawet na to, że za wskazany punkt będzie mógł legalnie wysunąć choćby balkon.

Warunki zabudowy

Do dzisiaj wiele działek, na których można budować domy, nie zostało jednak objętych planami zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która określi, czy tego rodzaju budynek może powstać na działce. Decyzję wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Wniosek można złożyć najczęściej na gotowym formularzu, który jest udostępniony na stronie internetowej lub w siedzibie urzędu. Trzeba w nim wskazać m.in. lokalizację inwestycji i granice terenu, na jakim będzie prowadzona. Ponadto należy w nim określić rodzaj planowanych robót budowlanych. Muszą się tam znaleźć też informacje na temat sposobu zagospodarowania terenu i charakterystyki zabudowy (planowana lokalizacja domu, przebieg sieci uzbrojenia, drogi, powierzchnia zabudowy budynku w mkw., wysokość zabudowy). Wniosek powinien także wskazywać m.in. planowane zapotrzebowanie na wodę, energię i sposób odprowadzenia ścieków oraz inne potrzeby co do infrastruktury technicznej.

Budujesz dom, remontujesz mieszkanie? Tutaj znajdziesz mnóstwo porad budowlanych

Decyzja określająca warunki zabudowy terenu powinna być wydana w ciągu jednego miesiąca, a w skomplikowanych przypadkach w ciągu dwóch miesięcy. Wydanie wiąże się z opłatą w wysokości 107 zł. Zgodnie z przepisami ustawy o opłacie skarbowej za dokonanie czynności urzędowej, za wydanie zaświadczenia oraz zezwolenia w sprawach budownictwa mieszkaniowego nie pobiera się natomiast opłaty. [Przykład 2]

Projekt budowlany

Oprócz jednego z powyższych dokumentów do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem wydanym przez właściwą izbę samorządu zawodowego dla projektanta o wpisie na listę jej członków, aktualnym na dzień opracowania projektu. Gotowe projekty budowlane, jakie można wybrać z katalogów, muszą być dostosowane do obowiązującego zagospodarowania terenu i podpisane przez autorów posiadających odpowiednie uprawnienia do projektowania oraz do wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie.

Zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót. Projekt powinien więc zawierać:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący m.in. określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,

• projekt architektoniczno-budowlany, określający m.in. funkcję, formę i konstrukcję obiektu, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe,

• oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych (stosownie do potrzeb),

• oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych (stosownie do potrzeb),

• wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych (stosownie do potrzeb).

Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwestor spełniający warunki do uzyskania pozwolenia na budowę może też żądać wydania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, poprzedzającej wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja taka jest ważna przez czas w niej oznaczony, jednak nie dłużej niż rok.

Oświadczenie inwestora

Wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę inwestor musi przedłożyć również oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Aby uzyskać pozwolenie na budowę domu, nie trzeba być więc właścicielem działki. W przypadku gdy prawem do nieruchomości dysponuje więcej niż jedna osoba fizyczna lub prawna, wymagana jednak jest zgoda na budowę wszystkich tych osób. Oświadczenie jest składane pod rygorem odpowiedzialności karnej. Zgodnie z art. 233 par. 1 w zw. z par. 6 kodeksu karnego każdy, kto składa fałszywe oświadczenie, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy dołączyć dowód zapłaty opłaty skarbowej za pozwolenie. Opłata skarbowa za zatwierdzenie projektu budowlanego wynosi 47 zł, natomiast - przykładowo - za pozwolenie na budowę nowego obiektu budowlanego oraz urządzeń budowlanych, w zależności od rodzaju inwestycji, 1 zł za każdy mkw. powierzchni użytkowej, ale nie więcej niż 539 zł w przypadku budynków przeznaczonych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza i leśna. Podania w sprawie budownictwa mieszkaniowego nie podlegają jednak opłacie skarbowej. [Przykład 3]

Decyzja w sprawie pozwolenia na budowę jest wydawana przez starostę. Jeżeli w terminie 14 dni od uzyskania decyzji nikt się od niej nie odwoła, decyzja staje się prawomocna i inwestor może przystąpić do rozpoczęcia robót budowlanych. Musi on jednak z siedmiodniowym uprzedzeniem powiadomić starostę o rozpoczęciu prac. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

PRZYKŁADY

1. Czy chcąc wybudować garaż, muszę wystąpić o pozwolenie na budowę

Wiosną przyszłego roku zamierzam wybudować garaż na mojej posesji. Czy muszę w związku z tym wyrabiać projekt budowlany i starać się o pozwolenie na budowę?

Nie zawsze do wybudowania obiektu konieczne jest pozwolenie na budowę. W przypadku gdy powierzchnia garażu będzie wynosiła do 25 mkw., wystarczające będzie zgłoszenie staroście zamiaru budowy. Lista kategorii budynków, do wzniesienia których nie jest potrzebne pozwolenie na budowę, za to jest potrzebne zgłoszenie, zawarta jest w art. 30 prawa budowlanego. Do najważniejszych zalicza się wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty i altany oraz przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 25 mkw., przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 30 mkw. czy tymczasowe obiekty budowlane. Inwestor powinien dokonać zgłoszenia jeszcze przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

2. Czy należy wystąpić o odrolnienie działki przeznaczonej na cele budowlane

Na swojej działce położonej na terenie miasta chciałam wybudować dom. Dowiedziałam się, że działka została już ujęta w planie zagospodarowania jako działka przeznaczona na cele budowlane. Czy muszę się więc zwrócić o jej odrolnienie?

Od początku 2009 roku obowiązują znowelizowane przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych o automatycznym odrolnieniu gruntów rolnych wszystkich klas położonych w granicach administracyjnych miast. W związku z tym uzyskanie decyzji o odrolnieniu działki nie jest już konieczne. Nie oznacza to jednak, że inwestor od razu może przystąpić do rozpoczęcia inwestycji budowlanych na gruntach rolnych. Nowelizacja nie zmieniła bowiem definicji gruntów rolnych i nadal o tym, czy mogą być one wykorzystane pod budownictwo, decyduje gmina poprzez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo wydanie decyzji o warunkach zabudowy. O tym więc, czy inwestor będzie mógł działkę rolną wykorzystać pod budownictwo, decydują te dwa dokumenty, a budowa prowadzona bez ich uzyskania będzie traktowana jak samowola budowlana. Automatyczne odrolnienie gruntów nie oznacza też, że wszystkie obszary rolne zostały z mocy prawa wyłączone z produkcji rolniczej.

3. Czy starosta może wydać pozwolenie w dowolnym terminie

Na pozwolenie na budowę czekam już ponad miesiąc. Czy starosta nie jest w tym zakresie ograniczony żadnymi terminami?

Starosta wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę nie później niż w ciągu miesiąca, a w przypadku sprawy szczególnie skomplikowanej - nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia złożenia wniosku. W przypadku gdy nie wyda on jej w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku przez inwestora, wojewoda ma obowiązek wymierzyć staroście karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Do tego terminu nie wlicza się jednak okresów przewidzianych w przepisach prawa do dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu. Kara może być wymierzona także z inicjatywy inwestora, który może zawiadomić organ wyższego stopnia o zwłoce starosty. Wpływy z kar stanowią dochód budżetu państwa.

Adam Makosz

5 listopada 2012 (nr 214)

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »