Reklama

W jaki sposób wykupić mieszkanie spółdzielcze na własność

Żeby nabyć prawo własności do lokalu, często wystarczy tylko uregulować zaległe opłaty oraz pokryć koszty umowy notarialnej. Aby uruchomić procedurę uwłaszczeniową, należy złożyć wniosek w spółdzielni.

Wiele osób posiadających mieszkania w spółdzielniach mieszkaniowych nie zdaje sobie sprawy, że tylko nabycie odrębnej własności daje im pełnię władzę nad zajmowanym lokalem i udział w gruncie, na którym znajduje się blok. Przekształcenie mieszkania lokatorskiego, spółdzielczego własnościowego czy wykup byłego mieszkania zakładowego odbywa się w kilku etapach. Spółdzielca powinien najpierw skierować swoje kroki do administracji spółdzielni i złożyć wniosek o przekształcenie. Zarząd spółdzielni musi następnie podjąć uchwałę i określić przedmiot odrębnej własności w nieruchomości, w której mieszka lokator (takie uchwały zostały podjęte w zdecydowanej większości spółdzielni mieszkaniowych). Procedura uwłaszczenia kończy się zawarciem aktu notarialnego i wpisem do księgi wieczystej właściciela.

Reklama

Pobierz: program do rozliczeń PIT

Pismo do spółdzielni

Wniosek o przekształcenie niezależnie od statusu mieszkania spółdzielczego powinien zawierać dane osoby, która ubiega się o przeniesienie własności, oraz informacje o samym lokalu. Zaczynając pisać wniosek, w lewym górnym rogu arkusza papieru należy podać swoje imię i nazwisko. Niżej powinien znaleźć się nasz adres. Warto zamieścić we wniosku też numer telefonu (najlepiej komórkowego), po to by w razie potrzeby dopełnienia jakichś dodatkowych formalności związanych z przekształceniem administracja spółdzielni mogła nas o tym powiadomić. W prawym górnym rogu trzeba wpisać nazwę miejscowości i datę złożenia wniosku.

Jeżeli chodzi o treść wniosku, to nie ma ona z góry ustalonej przepisami formy. Należy jednak umieścić w nim wzmiankę o tym, na jakiej podstawie zajmujemy lokal (spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, najem), oznaczyć go (adres, piętro). Następnie trzeba sformułować żądanie o przekształcenie przysługującego prawa w prawo odrębnej własności i podać podstawę prawną. W przypadku przekształcenia mieszkania własnościowego w odrębną własność jest to art. 1714 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) - dalej: ustawa. W przypadku mieszkania lokatorskiego będzie to art. 12 ust. 1 ustawy, a w przypadku byłego mieszkania zakładowego, które jest wynajmowane przez wnioskodawcę - art. 48 ust. 1 ustawy. [Przykład 1]

We wniosku należy również zobowiązać się do uregulowania ewentualnych należności z tytułu przekształcenia i poprosić o ich wyliczenie. Wniosek trzeba zawsze na końcu opatrzyć własnoręcznym podpisem. Bez niego jest on nieważny. Kierując swoje kroki do administracji spółdzielni, warto zabrać ze sobą dwie kopie wniosku. Jedną należy zostawić w spółdzielni, a drugą z poświadczeniem daty złożenia zabierać ze sobą w celach dowodowych.

Ustalenie należnych opłat

Po wpłynięciu wniosku spółdzielnia mieszkaniowa jest zobowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po spełnieniu przez spółdzielcę przewidzianych prawem warunków.

Należy przy tym mieć na uwadze treść art. 1 ust 11 ustawy, który stanowi, że spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali.

Kwota, którą trzeba zapłacić za przekształcenie mieszkania lokatorskiego w odrębną własność, zależy od indywidualnej sytuacji lokatora. Mieszkanie lokatorskie mogą przekształcić w dalszym ciągu za symboliczne kwoty jedynie ci, którzy spłacili zadłużenie związane z budową. Do wyodrębnienia konieczna jest także spłata zadłużenia z tytułu bieżących opłat. Do nich są zaliczane wszystkie wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, jak również eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni z innych tytułów (czynsz i inne opłaty, jak np. składki na fundusz remontowy).

Do przekształcenia prawa spółdzielczego własnościowego konieczna jest natomiast spłata przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami (najczęściej są one już uregulowane). Poza tym należy spłacić zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych. Do uzyskania odrębnej własności nie jest konieczna w żadnym przypadku spłata przypadających na lokal części kredytów, które spółdzielnia zaciągnęła na remonty.

Po uregulowaniu zaległości spółdzielnia mieszkaniowa powinna niezwłocznie zawrzeć umowę o przeniesienie własności lokalu. W sumie w przypadku wniosków dotyczących mieszkań lokatorskich i spółdzielczych własnościowych musi to zrobić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez spółdzielcę. [Przykład 2]

Dodatkowe koszty

Zdecydowanie większe trudności z nabyciem własności mieszkania po zwrocie symbolicznych kosztów mają za to najemcy byłych mieszkań zakładowych. Art. 48 ust. 1 ustawy przewiduje, że na pisemne żądanie najemcy lokalu, który należał wcześniej do przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu. Wynika więc z niego, że spółdzielcy mogą występować o przeniesienie prawa własności do takich lokali jedynie po spłaceniu kwoty związanej z umową najmu (m.in. zaległości czynszowych). Od dawna nie podobało się to władzom spółdzielni, które broniły się przed takim sposobem zbywania majątku na drodze sądowej. Spory najemców ze spółdzielniami już kilka razy trafiły do Sądu Najwyższego. Ten stwierdzał, że najemcy mają prawo za darmo nabyć własność mieszkania zakładowego nieodpłatnie przekazanego spółdzielni mieszkaniowej (sprawy: V CSK 524/2010, V CSK 524/2010, IV CSK 292/2009).

W wyroku z 14 lutego 2012 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł jednak, że art. 48 ust. 1 ustawy jest niezgodny z konstytucją. Uznał on, że wysokość świadczenia finansowego, którego spełnienie warunkuje przeniesienie prawa własności na najemcę, powinna być racjonalna i obiektywnie uzasadniona. Trybunał podkreślił zarazem, że można określić niższe od cen rynkowych warunki finansowe nabywania własności dawnych mieszkań zakładowych wobec najemców. Art. 48 ust. 1 ustawy utraci moc 23 lutego 2013 r. Do czasu upływu tego terminu lub wcześniejszej zmiany zakwestionowanego przepisu działaniem ustawodawcy przepis ten nadal będzie obowiązywał.

Umowa u notariusza

Ostatnim etapem przekształcenia we własność hipoteczną jest umowa cywilnoprawna przed notariuszem. W przygotowanej przez notariusza umowie spółdzielnia przenosi własność lokalu wraz z tytułem do wyodrębnionej geodezyjnie nieruchomości gruntowej związanej z budynkiem. Zgodnie z treścią ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę (w 2012 r. jest to 1500 zł) plus 23 proc. VAT. [Przykład 3]

Do kosztów sporządzenia aktu należy doliczyć także opłaty sądowe. Jeżeli lokal nie ma założonej księgi wieczystej, trzeba złożyć odpowiedni wniosek i będzie to kosztowało 60 zł. Zgodnie z art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych od wniosku o wpis w księdze wieczystej jest pobierana opłata stała w kwocie 200 zł. Za wniosek dotyczący wpisu udziału w prawie (użytkownika wieczystego, własności gruntu) trzeba będzie doliczyć co najmniej 100 zł.

Przekształcenia do 2012 roku W jakich sytuacjach można obecnie przekształcić spółdzielcze prawo lokatorskie we własnościowe do końca 2012 roku:
  • spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała blok lub zrobili to jej poprzednicy prawni,
  • lokal znajduje się w budynku położonym na nieruchomości, dla której nie został określony przedmiot odrębnej własności lokali na podstawie uchwały zarządu,
  • uchwała określająca przedmiot odrębnej własności została zaskarżona do sądu.

Przykłady

1. Czy nieuregulowany stan gruntu może zaprzepaścić uwłaszczenie?

Mam zamiar wykupić mieszkanie lokatorskie. W administracji spółdzielni dowiedziałam się, że na razie nie jest to możliwe z powodu trwającej procedury nabywania własności gruntów. Czy będę musiała czekać na wykup latami?

Zmiana statusu mieszkania lokatorskiego jest możliwa także wtedy, gdy nie został jeszcze uregulowany stan prawny gruntów, którymi włada spółdzielnia. Do 31 grudnia 2012 r. na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, po dokonaniu przez niego odpowiednich spłat spółdzielnia musi dokonać przekształcenia przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jest to jej obowiązek w każdym przypadku, gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się jej blok wraz z lokalem, którego dotyczy wniosek. Podobnie jest, gdy lokal znajduje się w budynku położonym na nieruchomości, dla której nie został określony przedmiot odrębnej własności lokali na podstawie uchwały zarządu lub uchwała ta została zaskarżona do sądu. Realizacja wniosku następuje wtedy w drodze zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

2. Czy jest sposób na zmuszenie spółdzielni do podpisania umowy z notariuszem?

Złożyłam wniosek o przekształcenie 6 miesięcy temu. Zarząd nie poinformował mnie o powodach, które uniemożliwiły mu załatwienie formalności na czas. Czy mogę zareagować na bezczynność spółdzielni?

Należy wysłać do zarządu spółdzielni pismo monitujące i wskazać, że mimo upływu przewidzianego czasu wniosek do tej pory nie został zrealizowany i żądamy podania przyczyn opóźnienia. Zarząd musi ustosunkować się do pisma. Jeżeli tego nie zrobi albo udzieli wymijającej odpowiedzi, trzeba przemyśleć decyzję o złożeniu pozwu do sądu. Jest to jednak uzasadnione tylko wtedy, gdy zarząd nie robi nic w kierunku uwłaszczenia. Tam, gdzie zarządy dążą do przekształceń, robią podziały, składają wnioski o zasiedzenie, należy być cierpliwym. Podstawą prawną takiego żądania jest art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego w powiązaniu z art. 64 kodeksu cywilnego, czyli prośba o wydanie tzw. orzeczenia zastępującego oświadczenie woli. W tym przypadku będzie to decyzja spółdzielni o przeniesieniu własności lokalu.

3. Czy notariusz może pobrać wyższą opłatę, niż przewidują przepisy?

Ustawa o spółdzielniach przewiduje, że opłata u notariusza powinna wynosić 1/4 minimalnego wynagrodzenia. Tymczasem pobrał on ode mnie dodatkowe pieniądze za odpisy. Czy miał do tego prawo?

Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych przy zawieraniu umowy przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę. W praktyce i doktrynie pojawiły się wątpliwości związane z interpretacją użytego w ustawie sformułowania ,,ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy". W odpowiedzi Ministerstwa Sprawiedliwości z 27 lipca 2010 r. na interpelację poselską nr 16 573 można przeczytać, że treść przepisów art. 12 ust. 5 i art. 171 4 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi lex specialis w stosunku do art. 5 ustawy z 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie. Przepisy te samodzielnie normują kwestię wysokości wynagrodzenia notariusza za ogół czynności notarialnych dokonywanych przy zawieraniu umowy przeniesienia własności lokalu. Zatem została wyłączona możliwość określenia za te czynności wynagrodzenia na podstawie umowy z notariuszem.

Damian Michalczuk

4 kwietnia 2012 (nr 67)

Podstawa prawna:

  • Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).
  • Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2010 r. nr 90, poz. 594 z późn. zm.).
  • Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 14 lutego 2012 r., sygn. akt P 17/10 (Dz.U. poz. 201).

Biznes INTERIA.PL jest już na Facebooku. Dołącz do nas i bądź na bieżąco z informacjami gospodarczymi

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »